房地产企业上市路径浅析

郭玉燕

[摘 要]房地产行业的业务开拓离不开大量的资金支持，严格意义上说，这是一个资金驱动的行业;成为上市公司，登陆资本舞台，能够打开企业的融资渠道。文章在对A股和H股公开数据进行分析的基础上，力求从整体层面展现房地产企业上市路径的现状。

[关键词]房地产企业;上市;路径

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.05.043

1 上市概述

我们所讨论的上市是指企业在境内外公开发行的股票经过相关证券管理部门批准在证券交易所上市。

上市市场主要分为：一是在中国境内主板市场上市，如上海证券交易所、深圳证券交易所;二是在境外证券交易所上市，如香港证券交易所、纽约证券交易所、纳斯达克证券交易所、伦敦证券交易所等。

上市路径主要分为：一是直接上市，以公司自身的股票公开发售，包括IPO等;二是借壳上市，通过收购等方式取得上市公司的控制权，注入资产实现变相上市;这里我们简单地把所有涉及上市公司控制权的变更统称为借壳。

一般而言，成为一个上市公众公司，至少可以带来以下效应：一是拓展融资渠道。除了IPO的首次募资，上市公司还可以进行增发、发债、资产证券化等。上市为企业提供了一个多样化融资的平台，可以说，成为一个上市公司就获得了一张资本市场的入场券。二是提高公信力。上市的门槛较高（特别是财务指标），所以通常认为，上市公司在财务表现和核心竞争力方面具备优势;同时，上市公司法人治理水平较高，运作受外部机构的监督。整体说来，上市公司有着良好的公信力和知名度，可以较容易的取得公众的信任感，在开拓业务、融资等方面能获得一定助力。三是体现公司股权价值。股权有了公开的退出通道，让股权价值能够得到更好的体現;一方面股权能够用于公司进一步开展资本运作（如作为收购对价），另一方面可用于吸引和激励人才（如股权激励计划）。

2 聚焦市场数据

2.1 A股市场

A股代表了国内资本市场的基本现状;笔者通过Wind获取A股市场数据，展开分析如下。

2.1.1 上市公司现状及分析

截至2019年1月31日，A股存量的公司数量为3583家;按行业看，房地产类的有136家，占比3.80%。

2010年后成功上市的一共有1920家公司;按行业看，房地产类有4家，仅占比0.21%。4家房地产类公司中房地产开发企业仅新城控股一家，且是通过吸收合并方式上市。

从市场存量数据看，A股市场房地产类公司占比不高;2010年后房地产开发企业成功完成在A股上市的很少;2010年后无房地产开发企业的IPO成功案例。

2.1.2 IPO方面（2017年、2018年）

截至2019年1月24日的拟IPO企业排队名单中，房地产开发企业仅有大连万达商业地产、广州富力地产、金辉集团三家。其中，排队时间最短的金辉集团也已历时36个月以上。这3家公司其实完整经历了2017年的IPO开闸浪潮，但是如今还在排队，可见证监会对于房地产开发企业IPO审核尺度把握之严苛。

纵看2017年和2018年，虽然有数家实力房地产开发企业在坚持努力A股的IPO，但是近两年无成功案例。

从IPO数据看，A股近两年无房地产开发企业的IPO案例;往前追溯，证监会最近审批的房地产IPO是2008年5月滨江集团的首发。

2.1.3 借壳方面（2017年、2018年发生控制权变更）

2017年度和2018年度，A股房地产开发企业发生控制权（即实际控制人）变更的一共有7例，原因主要以控股股东的股权变更、离婚、病逝等因素为主，均未触发证监会的审批条件。

从借壳数据看，A股近两年无房地产开发企业借壳的典型案例，即没有房地产开发企业通过要约收购获得上市公司的控制权。

综上所述，得到结论：一是IPO方面，无案例。最新的房地产企业IPO是2008年5月滨江集团的首发;二是借壳方面，虽然两年期间有7个房地产企业控制权变更的案例，但是均未触发证监会的审核条件。综上所述，房地产企业的A股之路是难度较高。

2.2 H股市场

H股市场即香港市场，笔者通过Wind获取H股市场数据，展开分析如下。

2.2.1 上市公司现状

截至2019年1月31日，H股存量的公司数量为2350家;按行业看，地产类公司有228家，占比9.7%。

H股分为主板和创业板。2350家H股公司中主板1960家，占比83.40%;228家地产类中，主板223家，占比97.81%，且仅有的5家创业板公司均非房地产开发企业，可见，房地产开发企业更多青睐H股主板。

2010年后首发IPO的H股公司数量为1117家;按行业看，地产类公司的数量为63家，占比5.64%。从整体数量上看，相比A股的10年3家，H股的地产类公司首发63家可以说硕果累累;从趋势看，近八年保持每年3家以上的增长，特别是在2018年有18家。

2.2.2 IPO（2017年、2018年）

2017年、2018年，在H股市场上，地产类公司分别实现6家、16家的IPO，业绩靓丽。

2018年度IPO的16家地产类公司中，6家为房地产开发企业，其他10家为物业管理服务公司、物业租赁、资产管理等公司。

2.2.3 借壳（2017年、2018年发生控制权变更）

由于信息披露规则的差异，无法从公开信息了解到H股公司的实际控制人变更情况。如果把“名称变更”和“控制权变更”划上等号，2017年、2018年完成公司更名的有202家，其中地产类公司的更名17家。地产公司的更名活跃度8.42%，相比A股的活跃度2.19%还是要高很多的。

综上所述，得到如下结论：地产类公司在H股的表现活跃。

3 剖析和展望

3.1 剖析

3.1.1 房地产企业寻求上市的核心诉求分析

上市，成为一个在资本舞台上的公众公司，当然能给公司帶来很多裨益;但是最核心的诉求必然也直接影响着企业怎么去完成这个事。就房地产企业而言，上市本身带来最直接的影响主要是多元化的融资渠道和增强的品牌影响力。作为一个资金驱动的行业，“多元化的融资渠道”显然对房地产非常具有吸引力。

3.1.2 上市后的融资分析

房地产企业在完成上市后的主要任务是把多元化的融资渠道使用起来，以获取足以支持业务发展的资金。

融资方式可以分为股权融资和债权融资，那么，怎么才能更好地推进融资开展呢？

首先，有个大前提，无论什么样的融资方式，都以获得理性投资者的认可为前提。要让投资者有信心，上市公司需要回馈投资回报;而这个，短期看预期，长期还是要依赖公司的盈利能力。

其次，往股权方向融资，至少需要储备基石投资者。基石投资者可以理解为对公司股权价值认可的意见领袖，是有公信力的一个参考，这一定程度影响首发定价、认购情况等。实际上，即使是对不走IPO路径的公司而言，储备一批对公司有着较高认可度的投资机构，有利于其在融资时掌握主动性。

最后，往债权方向融资，需要公司的信用评级。无论是发债，还是银行间市场、银行授信，都是非常看重公司信用评级的。如一个主体评级在AA+的上市公司，能够在资本市场的债权融资运作方面获取投资者较高的认可度。

公司的盈利能力、基石投资者、信用评级等，这些都不是一朝一夕的事，需要公司长期努力，也是对公司业绩和财务质量的考验。

3.2 展望

从公开信息看，近几年A股和H股的房地产企业表现，H股似乎是更适合房地产企业谋求资本道路的选择。

那么如何走好资本道路呢？无论最终目的谓何，上市公司都应当不断加强公司治理，以靓丽的业绩回报股东。

参考文献：

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[4]李会娟，薛小荣.房地产上市公司的发展态势研究——基于104家房地产上市公司经验数据[J].中国市场，2015（29）.