首个现房销售省份来了 期房是否将退出历史舞台

曹政

在海南省3月7日发布的房地产调控新政里，“新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度”一句话震惊了全国楼市。

虽然先前部分城市对“现房销售”有过各种尝试，但在一省范围内全面推行还尚属首次。这意味着，未来海南老百姓买房时将不用再担心被装修华丽的样板间欺骗。但这也让很多开发商颇为担心：现房销售会将资金回流的时间延后一两年，是否会抬高投资风险？

海南为何逆势收紧楼市调控

3月7日晚，海南省发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》（以下简称《通知》）明确，对新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。

海南省住建厅厅长霍巨燃表示，目前，因商品住房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题，成为房地产投诉和纠纷的最主要因素。“为从根本上杜绝因预售制度带来的系列问题，《通知》提出改革商品住房预售制度。”

按照国家《商品房销售管理办法》规定，现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，相比苏州松绑现房销售的政策，海南的政策更多地是为了约束炒地等行为，通过现房销售防范烂尾楼的出现。对于开发商来说，资金约束性更大，投资拿地等也会更加理性。

值得注意的是，除实行现房销售制度外，《通知》还提出发展安居型商品住房;对在海南省已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭（含夫妻双方及未成年子女），停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。

“政策总体上以偏紧为导向，进一步体现了当前海南稳定房地产市场的决心。”严跃进说。

多地试点却鲜有全面推行

往前倒推4个月，深圳首个试点现房销售的楼盘龙华金茂府历经3年建设期后，终于开盘。“10多万元人民币的均价，600多套房至今没卖完。”目前深圳一名销售代理仍在为这个现售项目奔波推广。

2016年，深圳试点现房销售。当年，金茂和电建以82.9亿元人民币的总价联合拿下首宗试点地块，命名为龙华金茂府。这是深圳第一宗，也是仅此一宗。“试点现房销售主要是为了让房企理性拿地，避免高杠杆，杜绝交房时货不对板。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说，现房比期房资金回流时间长，资金实力较强的房企才会参与。

杭州在2017年也一度增加“溢价50%需现房销售”条款，约20宗地块受影响。2018年“广东研究取消商品房预售”的消息不胫而走，之后相关机构回应只是内部征求意见、并非正式实施。广东中山也曾有现房销售的要求，但只是试点。

现房对开发商资金要求更高

最先实施预售又最早试点现房销售的深圳为何只有一宗试点地块成交？在业内看来，试点过程中发现的问题，给后续政策带来借鉴。“既限价又要现房销售，对房企的压力过大，也不利于价格调控。”李宇嘉分析，资金回流时间长促使成本上涨，也导致开发商开发成高端住宅，反而抬高了房价。

“2017年杭州楼市本就供应紧张，现房销售对商品房的供应速度有所影响，也加剧了供需矛盾。”杭州中房信息科技公司首席企业咨询师陈焕春解释，杭州当年政策的本意是通过设置溢价率门槛来避免出现高价地块。但没想到，由于当时土地市场格外火热，地块几乎都突破溢价50%的限制。

从另一方面来看，开发商对现房销售也有顾虑。“最大的风险还是资金。”一家知名房企相关负责人说，开发商投资考虑的是投资何时回正。先前，以“高周转”标榜的碧桂园等开发商都对项目有严格的资金回流期限。而现房的周期通常在两年半以上，未来政策一旦趋紧，会增加开发商的投资风险，投资意愿自然降低。

对楼市、购房者有何影响

据了解，安居型商品住房主要面向无房或人均住房面积未达到平均水平的居民家庭销售。安居房限定销售对象、销售价格、套型面积和转让条件，采取政府主导、市场化运作方式建设，是具有政策保障性质的商品住房。

海南省住建廳称，发展安居型商品住房，是为满足本地居民家庭和引进人才住房需求。

严跃进认为，相关规定和当前海南自贸区和自由港的建设有很大的关系。安居房制度体现了供给侧结构性改革的导向，对今年各地住房制度改革，尤其是住房产品的创新等有较为明显的启发意义。

“海南本地户籍购第三套房的比例非常低，这一新的规定对楼市影响不大。”中原地产首席分析师张大伟认为，疫情下海南调控的措施虽然力度有限，但毕竟是升级调控。

“总结一句话，就是要想买房，先落户。”同策集团首席分析师张宏伟对海南此举的整体点评为，通过户籍政策、现售政策、限购政策，海南的政策导向是想尽可能地让在海南买房的人首先落户，这一定程度能抑制纯投资的客户。

推广现房还需“因城施策”

值得注意的是，虽然个别省份和城市采取了现房销售的政策，但预售依然是我国房地产相关法律和条例中所允许的销售方式。

对比来看，现售与预售各有利弊。“现售可以避免出现货不对板，但预售也有利于开发融资。”北京大学房地产法研究中心主任楼建波分析，与其他国家相比，我国一些楼盘开发规模较大，再加上有开发期限限制等原因，很难像国外开发商那样拿一块地慢慢开发，再销售现房。

但不可避免的是，先前的确出现了不少预售损害购房人权益的事件。楼建波举例，同样是预售，在美国，预售只需购房人提交一部分定金，且由第三方托管;开发商也能以此判定房产的受欢迎程度，同时有助于银行方面的融资。另一方面，针对预售制度的漏洞，多地也曾尝试提高预售门槛，实施预售资金监管，收获了不错的效果。

海南推行现房销售是为了促进市场平稳发展。业内认为，海南目前是全域限购，外地炒房客无法进入市场，本地购房人需求有限，与深圳、杭州的情况有所不同。

现房销售是否会被更多城市效仿？楼建波说，不管是现售还是预售，都得根据不同地区的实际情况来判断，这也符合目前我国房地产市场调控“因城施策”的要求。