新会计准则对房地产行业影响

2020-04-13刘霞

财经界·上旬刊 2020年4期

刘霞

关键词：新会计房地产公允价值影响分析

和传统会计准则相比较，《企业会计准则第4号——固定资产》作为近些年新颁发的会计准则，最明显特征是应用了公允价值予以计量、对房地产企业科目规划情况予以整顿，其对房地产企业生产、经营、业绩、价值评估体系均形成较明显影响。市场普遍认为，新会计准则执行期间对房地产运营模式产生一定影响。从宏观层面上分析，新会计准则能更精确、全面的表现出企业财务及业绩状况，为企业发展决策的制定提供更可靠支持。

一、对房地产企业确认收入的影响

《企业会计准则第14号——收入》以及应用指南中提及，确认收入考虑融资成分跟不考虑融资成分的影响：（1）收款时点距离交房时点，期限<1年的情况，不予以考虑;（2）收款时点距离交房时点，期限>1年以上，并且判断该部分合同内存在的融资成分未形成明显影响或不存在融资成分，则不予以考虑;（3）收款时点距离交房时点，期限>1年以上，且判断该部分合同内存在的融资成分形成影响较为明显，则予以考虑。

目前我国多数上市公司的融资顺序：首先将发行股票放在最优先位置，其次考虑债务融资;最后是内部融资。与现行惯例相似，房地产开发商与购房者签订合同前完工的房屋的销售收入很可能需要在某一时点确认。但该时点的确定需依据控制权的转移，而不是与房地产所有权相关的主要风险和报酬的转移来判断。由于不同指标可能会在不同时点达成，因此要确定控制权转移的时点可能需要作出判断。比如，购房者可能在实际占有房屋前已承担与所有权相关的风险和报酬。可考虑采取的措施：（1）复核合同条款并考虑相关法律法规以确定合同符合准则特定适用范围条件的时点;（2）运用判断以确定房屋控制权转移至购物者的时点;（3）根据需要修改现行会计政策，并制定核算程序以确保会计政策应用的一致性。

新收入会计准则就确定是否及何时应在一段时间内确认收入提出新的标准。房地产开发商将需要确定购房者在资产建造或改良时是否已控制该资产。比如，在建房产的控制权可能随着新房屋的建造转移给购房者。在某些情况下，可能较难确定购房者是否随着房产建造的过程控制该资产。此时，房地产开发商将需要进行如下评估：

（1）由于合同限制或房产本身的实际限制，房地产开发商在履约过程中所创建的资产不具有其他替代用途，如特定房屋单元、位置已被明确指定并已分配给购房者;

（2）房地产开发商具有就迄今为止已完成的履约部分而强制要求客户付款的权利。若上述两项条件均满足，则收入应在一段时间内根据履约进度确认。对于当前在完工时才确认收入的某些情况来说，该项新要求可能使收入确认的时点提前。

鉴于以上状况，可实施如下办法：（1）依照最新条件和规定，对合同内容作出全面评价，以确保收入是在一段时间内或在某一时间点上予以确认;（2）针对合同内容再次评估，结合新会计准则实施期间形成的影响，对相关合同条款或业务惯例予以整顿，其宗旨是能更精确的辨识商机;（3）设定在某阶段收入确认的具体程序、系统以及内控方法等。

二、对投资性房地产后续计量模式的影响

根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》中的相关规定，公允价值计量的引入是新会计准则和旧准则相比较的最明显突破，这更有益于保证投资性房地产后续计量的明确性。纵观当下房地产行业发展现状，发现在很多情况下是能获得投资性房地产的公允价值，但因为当下国内房地产市场尚不成熟、交易信息的公开程度尚未达到预期水平，造成公允价值计量模式尚未在新会计准则推行期间全面使用，而是针对房地产企业持有的房地产类型作出规划，故而该准则在实施过程中势必会对我国房地产行业形成较明显的影响。公允价值计量的使用，可以被视为一个重大革新，站在相关性的维度分析，其打破了过往会计整体应用历史成本计量、仅能提供过往信息的局限性，能为投资者决策提供更可靠的信息资源。

三、公允价值计量模式在执行过程中的难点

首先，严格依照新会计准推行期间作出的规定，若能确定房地产企业当下正处于交易活动相对活跃的市场环境中，并能从根本上确保各项交易活动能顺利推进，并且市场能把同等或相似的产品价格及他类有关信息传递出，在这种情景下，企业如果使用公允价值予以计量，应把与会计期末投资性房地产相关的公允价值设为基础准则，针对其账目价值予以合理的调整措施。从理论上分析，公允与账面价值间会形成一定差值，此时建议把差额整合至同期损益内。以上规定实施期间，会使企业财务、审计人员工作期间遇到一定困难，怎样精确判断公允价值确认方法的妥当性是关键，其对房地产企业后期计量工作科学性与否形成一定影响。

其次，保证所确定公允价值的合理性，规避过往像旧准则或规定实施过程中其再次演变成企业随意操作业绩工具的情况，在长期的实践中发现其还存在一定不确定性。依照国际会计准则的相关规定将公允价值计量融合新会计准则中是值得期待的。新准则在执行过程中，对财务报表内罗列的企业运营成果与财务情况，均可能形成较明显的影响。公允价值的引入，是新会计准则的典型特征。面对以上情况，企业应主动为投资人阐述公允价值计量对会计报表形成的影响。

最后，短期中将会对不披露信息的房地产公司形成积极影响，笔者认为部分房地产公司在使用公允价值模式的第一年，将会陆续使用追溯调整的方式。这提示该类公司的上年度净资产值将有明显提高，有助力于公司运营规模的拓展进程。融合公允价值模式的新會计准则实施以后，将会引导经济市场深度挖掘那些过去原来信息披露不充分房地产公司的价值，提升投资者对这类公司的认知水平。