新一线城市未来商业发展趋势及重点

袁丁

【摘要】商业作为一个城市发展的重要基石，商业地产则是商业的必要载体。随着国家经济及人口消费的不断增容与扩大，商业也呈现出多极化飞速发展的状态，对比于一线城市商业的发展成熟完善，新一线城市商业拥有更多的发展机遇与挑战。在如今商业变革的新时代，商业带给消费者的体验不再是传统的购物欲望，更多的是往深层次的体验、社交、交流、文化的传达场所，是一种对品质生活的追求态度，在这样一个大市场的前提下，便引出我们对新一线城市未来商业发展的趋势及重点的理性思考。

【关键词】新一线城市  商业发展趋势和机遇  新零售时代  儿童体验為王

随着国民经济不断强大，商业的发展也步入高速发展时期，伴随着中产阶级的崛起，消费客群也不断地在发生着变化，70后80后不再是新时代商业消费的绝对主体，相对应的90后和00后正在成为中国新零售市场的主力军迈进。线上线下消费的融合也逐步趋于完善，更好的契合新时代客群的需求。伴随着大消费时代的来临，新一线城市的商业发展又将走向何处？

一、新一线城市发展现状

在过去的五年里，全国18个新一线城市购物中心的总存量以爆发式的增长，维持着每年22%的增速，在全国遍地开花。商业发展从商业资源聚集度、城市枢纽性、城市人口活跃度、生活多样性、未来可塑性五个方面衡量，成绩斐然。但从总量上来说，新一线城市商业发展与一线城市商业发展对比，仍然有930万㎡的差距。从人均购物面积来计算，新一线城市人均购物面积达到0.48㎡/人，已经基本接近一线城市的人均水平。直至2018年开始，增速逐步放缓，控制在15%的水平，随着总存量的不断增容，未来商业竞争将更加激烈，新一线城市商业地产将逐步迈向存量时代。未来，新一线城市购物中心将呈现出怎样的发展趋势？如何在存量商业时代中树立新的商业标杆？如何实现激烈竞争下的良性发展？

二、存量商业时代来临

伴随着存量商业的来临，传统商业的运营模式正在不断改变。优质商业综合体面对同质化的竞争，也不断调整自身的发展方向，打造差异化和升级化产品是新商业时代的必然趋势，购物中心开始针对项目本身的客群，做出更加专业化、细分化、定制化的业态产品。通过大数据研究发现，从2012年以后新开业的购物中心新型零售、体验业态比例已经上升到48%，囊括网红体验、特色餐饮、特色化儿童亲子、休闲娱乐等，可见新时代人群消费对自身精神层面追求及体验感进一步提升。

例如，以茶饮品牌为代表的网红餐饮，不管是包装还是口感，都极大的满足了千禧一代消费者对个性、潮流及时尚的追求。在对网红茶饮的消费上，截止2018年底，主要网红茶饮品牌门店约有67.3%位于一线及新一线城市。且不断在新一线城市里扩张。

从另外一个角度出发，新零售作为近年的一大风口，在资本的强大助力下也是实现业务的迅猛增长，主要新零售品牌（超级物种/盒马鲜生为代表）在全国的门店数量从2018年开始涨幅高达156.8%。客户群体相对传统卖场购买力更高，产品本身品质更高。

三、精致社区商业崛起

虽然购物中心、各种主题Mall更能满足大多数人的消费需求，但消费频次更高，仍然还是围绕着居住区周边的社区型商业。随着人们生活水平的不断提高，社区商业也从传统社区商业悄然转型，精致化社区商业正在不断崛起。“精致十分钟生活圈”、“最后一公里的花园道”等优质社区商业正在影响着新时代人们的生活。

那么什么是新型的社区商业呢？对比传统的社区商业有何不同呢？

首先，区别于传统社区商业的概念，传统社区商业主要的功能是“便民、利民”，生活半径主要集中于周边居民日常生活的所需物品，而且品牌档次和品类都比较低，以家庭式消费为主，消费对象更偏向于主妇、儿童及老年人。

而新型精致社区商业，是传统社区商业的全方位的升级，新型社区商业加强社区服务、社区文化交流及精神服务的复合型社区商业产品。从人的角度出发，集成娱乐、消费、养老、商务等便利为一身，核心优势更加凸显。同时新型社区商业，商户利用和顾客的无缝对接，精准定位客户日常生活需求，足不出户即可解决日常消费问题，同时在产品选择和氛围营造上，功能定位和服务理念更加先进，将主力商户的进驻前置化，将所有的商户更加专业化、品牌化、连锁化，打造定制化开发模式，形成区域化的配套共享，成为社区生活的重要平台。对比传统社区商业，也进一步提升。从成熟市场经验来看，社区商业消费应占到占其整体商业构成的60%—70%。而对于我国目前发展水平而言，社区商业发展仍然处于初级阶段转型当中。

从未来发展趋势来看，“小而美的精致商业”仍然是开发商眼里的致胜法宝。一方面从资产运营角度，小而美的商业更利于开发商掌控管理，承载的商业风险也较小;另一方面，商业作为住宅优质的溢价产品，好的社区商业更是为整个项目添彩之笔，所以打造好的社区商业产品，也越来越被开发商所接受，而不是一味的追求以往的迅速去化转变为现金流。

四、儿童主题购物占比扩大

伴随人们生活消费水平的提高，同时，国家二胎政策的全面开放，基于此，商业及业态构成亦在悄然发生转型。从目前来看，传统的儿童业态难以满足现行儿童消费水平及消费观念，亲子业态的逐步升级，高收入人群对儿童的投入比例越来越大，无形间带来了巨大的消费潜力。要想在新的商业战场上站稳脚跟，选择特色化的商业业态已经是大势所趋。

近年来，以特色化儿童教育、儿童体验业态、儿童运动馆、亲子餐厅等业态纷纷抢占市场，从市场表现来看，每一项业态都搏得85后90后等年轻家庭的青睐。从未来的发展前景来看，未来五年，儿童业态占比将突破商业市场的20%（传统儿童业态占比在10%左右），发展潜力巨大。

新兴的亲子儿童业态作为未来商业市场的中坚板块，业态类型发展也逐步细分化、专业化、连锁化。从传统以儿童零售为主（占比超70%），到如今取而代之的丰富儿童业态，包括儿童体验、儿童教育及儿童健康等，儿童零售占比逐步下降至40%以下，儿童业态可谓是非常火爆。但是任何业态都不会长兴不衰，那么如何在未来的儿童商业市场站稳脚跟，未来的儿童商业应该怎么做，也同时引发了我们的思考。我们通过对优质儿童商业的考察，提出笔者的观点。

（一）“儿童的世界，体验为王”

所谓“体验为王”，便是顺应传统零售商业发展的前提下，更一步创新。纵观各大优质商业综合体，除了满足传统的儿童零售消费之外，如今线下的儿童体验可谓是备受关注。像类似玩具反斗城、Mothercare、樂高的崛起等，无不在传统零售上增加了体验性消费，来更大的拓展消费，吸引小朋友乃至年轻人。同时，市场面临同质化的问题也逐渐显现出来，站在未来的角度思考，选择差异化、精细化的方才能得以解决。例如深圳九方购物中心，则引入收个儿童航空体验馆，亲子主题书屋、儿童竞技中心;东原地产旗下，也考虑做童梦童享、花房姑娘等优质儿童配套;北京蓝色港湾则打造一站式儿童天地，包含了从母婴时代开始的各类儿童母婴用品、儿童早教、儿童零售、儿童游乐、儿童餐饮、儿童体验、儿童专业运动馆等业态，吸纳的客群几乎覆盖全市儿童家庭。可见，要想在市场保持持久的竞争力，必然也要跟随时代不断调整自己的步伐。

（二）打好“亲子牌”

作为儿童领域另一大主导客群， “熊孩子经济”带来的隐形效益，便是来自于主导权的家长，怎么合理运用好“亲子牌”，也是蕴含着商业市场巨大的商机，同样是我们需要考量的内容。

根据笔者研究，年轻的85后90后家长除了日常工作之外，闲暇时间其实并没有很多，而在自己的剩余时间内，除开抱着手机刷淘宝、打游戏，再剩下来的时间可谓少之又少。对于陪伴孩子的时间来说，自然而然又削减了一些，同时对于孩子的成长也缺失了不少。那么如何让家长放下手机，多陪伴孩子，抓住这段时间的消费，便是商家打造“熊孩子经济”第二张王牌。

注重开发亲子一站式的儿童业态。比如线下亲子DIY、儿童工坊、全爱工匠等，便是集合了全家庭一起动手的概念，提升家庭之间的成长氛围;又或是有趣的亲子餐厅，打造专属父母与孩子的用餐时间，同时融入亲子共享厨房概念，共同分享育儿经验，营造欢乐的成长空间;“妈妈大学”也是当下正在兴起的一股浪潮，带领妈妈团队共同参与儿童成长，形成良性的学习氛围，拉动亲子隐性消费。

五、小结

综合以上四大板块分析可以看出来，新一线商业虽然发展迅猛，但仍然存在着需要改进和升级的地方，作为未来城市发展的大梁，仍需要得到我们的重视，并根据市场的变化不断调整策略。笔者相信，通过各大开发商的努力，商户的及时调整更新市场动向，消费者的消费水平的提高，未来的商业市场一定是更强大、更完善、更层次化的选择空间。对提高人们生活水平、提升生活品质、满足自身心灵文化体验需求，将更上一层楼。