房地产企业项目组合管理流程设计优化研究

雷蕾

（中冶南方（武汉）置业有限公司 湖北武汉 430223）

0 引言

多项目同时开发已经成为现阶段房地产行业发展的主流趋势，这在一定程度上为房地产企业项目管理工作的开展提供了难度。加之，房地产项目涉及到的内容相对较多，就项目设计而言，涉及到的管理内容有建筑设计、幕墙设计、景观设计等。因此，进行项目组合管理流程优化，加强基于战略发展的流程体系构建，已经成为房地产企业创新发展的迫切要求。以下是笔者基于经验归纳与总结，对项目组合管理流程设计的几点体会，意在抛砖引玉。

1 全面认识“项目组合管理”的内涵与特征

“项目组合管理”作为一种新兴管理方法，主要是指在企业战略规划指导下，根据资源可利用情况，通过项目评价、项目筛选、项目组合等方式对项目群进行统筹、规范管理，以实现企业综合效益的最大化[1]。通常情况下，项目组合管理具有战略性、动态性、多元性等特征，注重企业资源整合利用，强调各项目发展目标与企业总战略目标的相一致、相协调。相对于传统项目管理而言，项目组织管理存在的差异，如表1所示。

2 加强房地产企业项目组织管理总流程设计

在掌握项目组合管理概念与特征，了解项目组合管理与项目管理存在的差异性后，需要以项目组合管理理论为只带，结合房地产企业项目开发与管理要求，做好项目组合管理流程系统化设计工作，能够从战略管理层面对各子项目进行统筹管控，以提升项目管理质量与效率。

由上述分析可知，项目组织管理目标为企业发展战略目标，项目组织管理质量评价标准在于企业战略目标是否有效实现。对此，在进行管理流程设计与管理流程体系构建过程中，需要将项目组合管理与战略管理有机结合。以房地产项目设计管理为例，我们将项目组合管理总流程分为三部分，形成如图1所示，层级战略性管理体系。

最高层为总战略管理层，由房地产公司最高决策层承担管理职责，负责对房地产公司所有项目的统筹规划。能够根据房地产行业发展情况、政府政策要求、企业市场竞争能力、企业自身发展现状等制定房地产企业总发展战略目标（包括房地产项目设计总发展战略目标），并将总战略规划传递给下一级[2]。

图1 项目组合管理总流程规划

中间层为区域项目部战略管理层，由房地产企业项目管理中心（在项目设计管理中指项目设计部）根据企业总发展战略目标，结合项目所在地区实际情况制定符合自身需求的战略目标规划，并根据市场对房地产各设计项目要求以及企业资源情况，按照建筑、景观、内装、幕墙、弱电、亮化等设计相的重要性、必要性、可操作性进行优先级排序，制定项目组合管理规划，并将其反馈给上一级，传递给下一级。

最低层为项目公司战略管理层，由各设计项执行企业对项目部下达的项目组合管理规划进行综合分析，并根据自身实际情况（包括设计资质、设计资源、管理能力等）有针对性制定各项目战略目标与执行计划。在此过程中需要渗透精细化管理理念，做好项目间沟通与协调工作，能够及时掌握各项目设计进展与执行情况，并将其反馈给上级管理层，便于上级管理层根据发展进程、管理现状以及企业总发展战略变化做出调整。

值得注意的是：为避免出现管理职责不明显、管理内容重叠等问题，降低各项目管理矛盾产生，做好项目间管理协调控制工作，需要将传统线型职能式管理模式转换为矩阵式管理模式，在最底层执行战术式管理程序。

3 以精益思想为指导对总流程进行细化分解

在确定房地产企业项目组合管理总流程设计后，根据总设计思想，结合房地产设计项目管理内容，以精益思想为指导进行各层次管理内容与任务细化，为流程“骨架”填充“血肉”。

3.1 决策层设计

决策层设计中项目组合管理要点有：①集团管理人员在房地产企业经营理念（如做另人信任、尊敬、认可的有责任、有担当、有诚信的房地产品牌企业）指导下，根据房地产项目开发设计要求，包括建筑设计要求、景观设计要求、装饰装修设计要求、幕墙设计要求、弱电设计要求以及相关政策规定、行业竞争等，定位项目设计总战略目标（如我们的房地产项目设计是先进的、文明的、科学的、时尚的、个性的）。②在房地产企业各部门（成本管理部、项目投资部、营销管理部、市场调研部、项目施工目、项目设计部等）共同参与下制定总战略执行规划，并做好战略规划评估工作，以保证规划的合理性、科学性、可行性。

3.2 区域层设计

区域层设计中项目组合管理要点有：①根据总战略规划，结合房地产项目所在区域情况，将总战略目标融入到区域项目战略目标中。例如，某区域高度重视房地产项目绿色化设计。对此，结合总战略目标中的先进性、科学性要求，将绿色化设计目标融入区域子战略目标体系，并在此战略目标指导下，使设计管理人员善于利用BIM等先进科学技术，构建建筑仿真模型，协调项目设计管理与项目进程管理、项目质量管理、项目成本管理关系，评价环保型建筑材料、施工技术等在房地产项目建设中的应用效果，为设计规划调整与执行管理提供充足信息依据。②围绕设计项目在工程建设中的选后顺序，结合设计项目审核、设计等复杂程度，联系企业在技术、资源、资本、劳动力等方面存在的优势，确定建筑设计、弱电设计、景观设计等开启的先后顺序，并根据设计项目类型、设计项目关联度，进行项目组合优化，并在此基础上制定项目组合管理方案。

3.3 项目层设计

项目成设计中项目组合管理要点有：①根据项目组合管理方案制定管理计划，明确各项目管理目标、管理要求、管理要点等。②收集项目相关资料，做好项目开展前准备工作。以建筑设计为例。③在安全管理人员、工程管理人员、成本管理人员等共同参与下进行项目动态监督与管控。

4 房地产企业项目组合管理流程的实施策略

4.1 权责体系科学建设

在多设计项目统筹管理过程中，需加强权责体系建设，以保证项目运行过程中权力、职责、义务等明确，避免发展多头管理现象，影响项目管理质量与运行稳定[3]。在此过程中，可对设计项目管理的业务流程具有全面了解，依托业务流程结合企业组织架构，进行权责细化分解。并依托管理制度进行管理职责明确、管理行为规范。

4.2 设计原则严格遵守

项目组合管理流程设计优化的目的在于提升企业项目管理质量，实现项目管理规范化、程序化发展。对此，在实践操作过程中需严格遵守流程设计原则，如完整性原则、结构化原则、规范化原则、适应性原则、范围明确性原则等。

4.3 管理要点准确掌握

为消除项目组合管理中各项目隔阂，保证流程之间的平衡，并充分体现企业战略目标，需对项目设计管理要点具有全面、准确掌握。以建筑设计为例，管理人员在设计任务书编制过程中应明确建筑风格、建筑地点、建筑面积、建筑功能、建筑环保指标、建筑配套设施等要求；对图纸设计公司资质进行审核；加强建筑物平面布局、立面造型、结构选型、新技术应用、照明系统、电力系统、给水系统、暖空系统等设计质量的全过程监督。

5 结论

总而言之，房地产企业项目开发特征决定了项目组合管理流程体系科学构建的必要性与重要性。通过项目组合管理不仅能够对房地产企业多个项目进行统筹管理，也能够对房地产项目中多个设计项目进行统筹管理，解决项目管理人员与技术短缺问题，提升房地产企业项目管理质量有效率，增强房地产企业综合实力，为地产企业项目开发与实施提供强有力管理支撑。