地产巨头开始寻找“降落伞”

南方周末记者　刘诗洋

在疫情影响下，地产商的开发速度放缓，他们首要的问题是如何获得更多续命的现金流。　　　　　　　　　　　　　　　　史康　❘　IC Photo

根据国家统计局公布的数据，1-2月全国住宅商品房销售面积同比下降了40%。

万科主席郁亮说，2018年喊出“活下去”是居安思危，没想到现在“变成了特别真实的存在”。

眼下，楼市的风向正在左右摇摆，但对于嗅觉敏锐的购房者，这可能同时意味着更优惠的房价和更宽松的购买门槛。不过，热闹的抢房景象仍仅限于热点城市的热门楼盘。

2020年3月28日下午，北京大兴区庞各庄中海云熙售楼处，几个看房人在门口排队等待检疫。

通往销售中心的路上，当地防疫部门设立了三道关卡，登记身份证、查验行动轨迹以及用消毒液喷洒鞋底。来此的客户全都要测量两次体温，当地还要求，售楼处同时接待的客户不能超过3组，为了监督，销售大厅里还有两个民警坐守。

自获准开放以来，这个楼盘每天只能接待很少的客户。这也是近期北京大多数楼盘的常态。中海云熙的开发商是中海地产（00688.HK，简称“中国海外发展”），在3月26日的业绩会上，该公司执行副总裁罗亮表示，受疫情影响，今年1、2月中海的销售数据同比降低了22.7%。

售楼处的回款，通常是房企最重要的资金来源，这种损失眼下正形成连锁反应。罗亮指出，由于原计划新增的供货延迟，销售周期缩短将影响去化率，今年可能有少量项目无法按计划供货销售。

作为中国最赚钱的地产商之一，中海的情况是目前中国房企的真实写照。虽然南方周末记者近期参加的多场业绩会上，大多数房企高管们选择对疫情造成的损失闭口不谈，但根据国家统计局公布的数据，1-2月全国住宅商品房销售面积同比下降了40%。

标普全球近期发布的报告显示，如果4月份仍能感受到封城的影响，那么2020年的房屋销售可能会下降20%。

在经历连续多年的调控之后，2020年突发的新冠肺炎疫情，正在撞击着中国地产商的流动性软肋。

新一轮压力测试

因为售楼处封锁，回款受限，过去一周，包括绿城、泛海在内的多家房企都启动了新融资计划。北京大学汇丰金融研究院执行院长、中国银行业协会首席经济学家巴曙松此前曾表示，2020年以来房企融资呈逐月上升态势，截止到3月中旬，房企境外债权、海外发债及信托的债务总和已接近1.46万亿。

大型企业尚能通过发债缓解危机，更多中小企业已在跌宕的市场中奄奄一息。在人民法院网上，平均每天都有一到两家房企被清算。2020年以来，全国已有近百家房企破产。

3月初，上海清算所披露新华联控股一笔10亿元的债权违约，这是新冠疫情以来首笔涉及房地产业务的企业违约。新华联是一家总部位于北京通州的大型综合企业，成立于1990年，此前以房地产为主业，近年来开始转向文旅地产。

与已公开的信息相比，更大的危机还在水面之下。证监会规定上市公司要在4月底前发布年报，但一些公司的年报显然还在“难产”中。比如一家此前多次传出流动性危机的公司，最近公告的主要内容是，聘用一名新的财务总监以及计划发行一笔120亿元的巨额公司债——该公司目前市值约为129亿。

在疫情影响下，这类高负债企业似乎只能寄托于“借新还旧”。不久前，国际评级机构穆迪将该企业家族评级从“B3”下调至“Caa1”。该级别代表企业出现了严重信用风险。

受全球疫情影响，流动性压力已出现连锁反应。上周一，港股内房股全线下跌，恒大、绿城中国跌幅一度超过16%。惠生国际融资有限公司CEO黄立冲当天在朋友圈撰文称，这与近期境外美元债暴跌有关。因疫情造成的美元流动性危机，境外投资人正抛售美元债以期回笼资金，他认为这可能导致未来相当数量的房企出现美元债违约。

眼下，这场压力测试考验着行业里的每个人。一家在销售榜上排名前20房企的区域营销负责人告诉南方周末记者，他所在的企业正经历名为“优化”的隐形裁员，包括他在内的许多员工今年都不会有调薪。

他不希望提及自己所在的公司，因为担心公司高超的内审手段会查出他的名字，以致失去工作，“很多公司都在缩编，工作不好找，要准备过冬了”。

尽管从没有企业公开承认，但地产业的“人员优化”，早从2019年就初现端倪。力度最大的基本都是高周转企业。比如在一家知名上市公司，按照他们最近公布的年报，员工总数相比2018年已减少了近3万人。

在疫情之下，优化和缩编正成为常态。一位在上海工作、长期服务于地产公司的猎头告诉南方周末记者，她今年已很少接到房企人力的用人需求，“副总裁层面倒是偶尔有，小主管级别几乎完全没有”。

因为疫情加剧了线上服务的规模，她最近已开始将目标转向互联网企业。

谁能“活下去”？

2019年11月，当万科创始人王石提前预报万科2019年的业绩“非常好”时，他肯定想不到，短短一个月后，情况就发生了变化。

作为早期公布年度业绩的地产商，曾经的行业龙头万科交出了一份“稳健”的成绩单，各项业绩都稳步增长。只不过，他们的净利润同比增长只有15.1%。

这是万科自2014年以来利润增速最低的一年，不仅低于市场此前预期的20%，也比规模类似的企业差了不少。对此，万科在财报中解释，虽然部分项目尚未达到清算条件，但仍计提了土地增值税清算准备金，以合理反映公司利润。

2019年，万科应交的土地增值税准备金高达367.8亿元，比2018年高出近120亿。按照万科董事王文金的说法，土地增值税高，是因为这次结算中高毛利率项目多。

土地增值税和毛利率挂钩较大，但在一般情况下，税金清算是在项目竣工结算后再计提的。另外值得注意的是，万科2019年已售但未竣工结算的金额，比上一年大幅增加了784亿。

也就是说，在拥有大量已售但未结算项目的前提下，万科此次年报“选择”了结算更多高毛利项目。而正是这些提前计提的税金，侵蚀了利润。

一位不愿具名的券商分析师告诉南方周末记者，万科的这种操作是通过财务手段提前预支成本，节流部分利润，留给后期结算。这虽然会伤害中小股东的利益，但对于蓝筹股而言，企业考量的是长期稳定增长。他认为，采用这种做法，也间接说明了万科对今年市场的悲观。

管理层此前在业绩会上的表态也验证了这一判断。万科主席郁亮说，2018年喊出“活下去”是居安思危，没想到现在“变成了特别真实的存在”。而公司总裁祝九胜的说法更加直接，他说受疫情影响，过去两个月万科的销售同比减少了510亿元。

头部房企的应对，最能体现市场嗅觉。

3月27日，融创中国主席孙宏斌在公司业绩会上称，2020年公司将处置一些持有资产。他当天透露，2019年底融创已经成功卖掉一个酒店，还有4个酒店短期内也会成交。

作为近年来上升最快的地产商，融创的规模增长离不开“狼性”销售和大举并购，在接连从万达、泛海、云南城投手中买下大笔资产后，融创此前一直对外释放信心，认为他们能够消化这些天量资产。

但眼下，孙宏斌却公开表示，公司目前持有的文旅项目及商业项目的比重偏大。

这就意味着，融创可能会将此前收购来的资产拿来出售。作为全国销售规模第四名的房企，融创2019年的业绩依然维持高增长，净利润260.3亿，同比增长57.1%，创下公司历史新高。

然而他们眼下面对的，是高达172%的净负债率。这比前三位的碧桂园、恒大、万科都要高出不少。此外，根据公司过往财报，融创的融资成本目前在6%-8%，也略高于其他头部房企。

孙宏斌将调整融资结构、降低融资成本，列为融创2020年要做的第一件事。上述接近融创的人士告诉南方周末记者，融创也正在实施“优化”，部分区域的精简规模接近20%。此外，公司近期还要求严控项目贷款额度。

在这场疫情带来的流动性测试中，最晚公布业绩的恒大似乎是唯一“获利”的一方。因为率先降价实行网上销售，他们声称一季度的销售回款达到了1133亿，大增55%。

不过，恒大眼下仍要面对高达159.3%的净负债率。业绩会上，许家印表示2020年要在高增长的同时控制规模，以实现有息负债每年下降1500亿，到2020年把总负债下降到4000亿以下。

楼市下行的焦虑

不仅地产商在为楼市下行焦虑，各地方政府和消费者也在为此付诸行动。

3月25日，湖南省住建厅及统计局发布公报预计，接下来全省的商品房价格将稳中有降。这是全国首个公开预期房价会下降的省份，2019年湖南的全国商品房销售，在全国排名第八。

该公报称，因为房地产调控的持续作用，以及疫情影响企业复工及市场购买力，预计下阶段全省的房地产开发投资增速、销售面积都将有所降低。

地产开发投资放缓，意味着作为地方财政主要收入来源的土地出让金将有所减少，在此背景下，2月下旬以来，全国各地陆续出现调控松绑“一日游”。

河南驻马店是此轮疫情中率先松绑调控的地方。2月21日，驻马店发布《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》，提出将公积金贷款购买首套房首付比例降低至20%。

4天后，河南省政府对驻马店人民政府主要负责人进行约谈，该文件随后被撤回。

在首付比例上放松的还有陕西宝鸡。3月12日，宝鸡市发文提出各银行要积极争取降低首套住房贷款首付比例政策，公积金贷款最高额度由40万提高至50万。该文件也在发布后不到12个小时就被撤下。

随后，浙江海宁又上演了时间更短的“松绑乌龙”，3月24日，当地海宁日报微信公号及微博海宁发布均发布消息，称在未来一个月的房博会期间，“非海宁户籍人口在海宁限购一套住房”政策暂不执行。但此消息不足半天就被删除。

除了这类直接松绑调控的试探，也有地方政府选择了迂回的方式。疫情发生以来，为扶持房地产企业，已有超过80个城市出台了相关政策，主要包括延期或分期缴纳土地出让金，简化规划报建手续等手段。

但在“房住不炒”的前提下，任何直接带动市场的调整依然敏感。

眼下，中国楼市的风向正在左右摇摆，但对于嗅觉敏锐的购房者，这可能同时意味着更优惠的房价和更宽松的购买门槛。

3月以来，长三角地区楼市已率先出现回暖迹象，在苏州，一些刚需楼盘一开盘马上售罄。南京3月份一二手房销售数据均已接近2019年同期。而在杭州市区，仅3月最初的两周多时间里，就成交了4922套新房。人们戴着口罩参加摇号，由于人数太多，不少楼盘的中签率近期都在10%以下。

不过，热闹的抢房景象仍仅限于热点城市的热门楼盘。贝壳研究院首席分析师许小乐告诉南方周末记者，眼下的市场回暖是短期累计需求的释放，不足以改变市场供需力量的对比，目前的供需关系依旧较为平和，全国新房库存高达5.3亿平方米，二手房市场交易节奏依旧很慢，重点城市房源成交周期均在100天以上。

他认为，如果疫情结束，新房市场会因为企业回款诉求高，而出现价格下行。但从长远看，市场仍会沿着较平稳的曲线前进。