房地产园林工程的样板管理初探

2020-03-29李正刚

探索科学(学术版) 2020年12期

李正刚

江苏省无锡市江苏无锡214000

园林工程管理是房地产项目管理系统中的重要一环,园林品质的好坏,在一定程度上客观反应了项目管理的总体状况。当前不同的房地产公司园林工程质量参差不齐,相同的房地产公司不同的项目园林工程质量也不尽相同。为了提升园林工程的整体质量,工程样板显得尤为重要,在园林工程管理中样板先行已普遍运用。本文试图就园林工程样板的内涵、样板所起的作用展开分析,并力求探寻出园林工程样板管理的普遍性原则,以期能对园林工程的管理有所指导意义。

一、园林工程样板的内涵

通常理解的园林工程样板主要指园林铺装样板的施工,实际上园林工程包括众多的环节,铺装样板只是园林施工过程一道工序的展示。园林工程的样板应包括以下几个层面:

1)材料样板。包含园林工程所有的材料,一般是涉及到园林观感、关系到结构安全、结构质量的材料需要设计师的确认,进行材料封样,明确材料的品种、规格等各项参数。因为绿化苗木的特殊性,一般由设计师、园林工程师到苗圃进行号苗确认。

2)工艺样板。涉及到园林展示效果或者工艺较为复杂的内容,如地面和墙面材料铺贴、涂料施工、水景防水、地形塑造等某些具体的工艺,在大面积施工之前,施工单位会进行工艺样板施工,以检验工艺的施工质量、效果,查找工艺的优缺点,具有试验性。

3)工程样板。这个层面所含内容更为丰富,包括园林工程的各分部分项工程,样板范围内的土方、园林土建、水电、绿化等各分项均需完成施工,全方位进行展示,能较好的表达出各交接面的衔接效果。工程样板是全面施工前对施工管理全过程的演练。

二、园林工程样板的作用

1.对于设计而言,园林工程样板的施工是对图纸交底的深化,将设计交底可视化,使得设计交底能更直观,有利于工程充分检验设计的意图,验证方案落地的可行性和落地效果。有利于发现图纸问题,检验图纸质量,可以避免项目实施过程中再出现较大的设计调整,减少设计变更的可能。

2.促进工程端更好落地。工程样板的实施过程,实际上是对工程管理思路的实战化检验,有助于暴露项目实施过程中可能存在的各类问题。通过实体交底,明确工程样板实施必需的前提条件,工作界面移交标准,明确工程完工质量标准,还有助于推动施工工艺标准化,减少质量通病。加强工程端对方案的理解,避免设计意图在信息传递过程中的偏离。强化现场工程师对效果保持高度的敏感度,避免现场机械地照图施工,有利于施工过程中的二次创作,对设计图纸进行效果提升。

3.成本管控。工程样板的实施,有助于发现各专业工程间的逻辑关系、顺序关系,推动各专业工程、各工序的合理安排,减少各工序的交叉破坏,有助于提前发现合同清单是否漏项,减少工程现场工程签证的发生,便于项目动态成本的控制,可加快项目结算的推进,有利于与施工单位建立良好的合作关系。通过工程样板的成本统计分析,更科学地测算工程造价的合理性,更好地控制目标成本。

4.提升招标质量。有助于招标采购在后续项目中进行合理的合同界面划分,准确编制合同清单。可以明确材料的质量、材料参数、材料的工艺,避免合同约定不明。明确材料的封样标准,图纸二次深化的流程及标准,确定材料的加工供货周期,便于合同合理约定供货时间,项目编制合理的施工计划。

5.通过样板工程的落地,可以检验工程实体与报规图纸、工程规范之间的差异,提前规避可能存在的验收风险点,避免政府验收风险。也利于发现售楼处向客户展示的沙盘与工程实体间的矛盾,避免营销部门对客户过度承诺的风险,提升客户满意度。

三、园林工程样板管理的原则

1.时间性原则。园林工程样板的实施应在项目大面积开工前完成。做好计划管理,将工程样板的实施计划纳项目管理规划中,全局筹划。进行园林工程样板施工专项策划,全面梳理样板范围内的建筑结构、综合管网、施工通道的施工计划,样板施工所需的图纸、合同、施工场地等各项前置条件,为园林样板施工提供足够的时间。

2.典型性原则。园林工程样板施工区域的选择,应尽可能选择分部分项工程完整、施工内容全面、施工工艺具有代表性的区域,如选择小区主庭院区、广场区等重点区域。施工内容包含绿化、铺装、景墙、廊架等,要能体现出交接部位的施工效果。

3.适度原则。园林样板区选择应充分考虑项目的总体情况,面积大小适度,位置适中。避免样板区域过大或者过小。样板区域应设置在场地条件好,无破坏和拆改风险的区域,不影响后续大面积施工,易于后续维护,做到成本可控。

4.系统性原则。工程样板的管理,涉及到多个方面,从材料的封样、图纸、合同的确定,到施工计划的安排,再到工程样板的完工验收,验收后样板区域的养护管理,是一个全流程、多专业有机统一的管理系统,不能将各个环节孤立。

5.反馈改进原则。园林工程样板完成后,应对样板工程的实施过程进行全面的总结,反思工程管理思路、验证工艺工法、检验设计效果,促进工程管理的提升。对工作面移交存在的问题,组织各方进行探讨,形成合理的工作面移交标准;图纸问题,由设计部门及时对图纸进行优化;工艺缺陷或难度较大的工艺工法,由相关部门对工艺进行改进,确保工程质量。