房地产企业融资风险及管理问题研究

周佳亮

从当前我国的大环境来看，国内房地产行业在国家政策的宏观调控下获得了非常良好的发展。对此本文将以我国房地产企业在融资过程中的风险因素、各种环节、风险特征为讨论对象，提出融资风险化解的有效方法。

一、前言

所谓的融资风险就是企业融资过程中，借贷利率不稳定、资本收益率不稳定引发的风险，这种风险往往需要资本投入者独自承担很高的风险，其包括两个层面。第一个层面举债导致企业股东利益得不到保障。第二个层面企业失去偿债能力。我国在 2010 年出台了一系列的房地产调控政策，并进行了货币政策的多次调整。各大城市房产成交数量在急速下滑，很多投资者改变观望情绪。越来越多的房地产企业开始走下滑路，房地产领域遇到了越来越大的发展风险，融资能力、资金回笼成为了严峻考验。找到合适的契机解决房地产企业融资已经成为新时期的重要话题。

二、房地产企业融资风险

（一）渠道单一政策影响显著

事实上我国房地产企业在发展过程中缺少足够宽阔的融资渠道。目前最主要的手段就是销售回款、预售款、企业垫付款、公司募股集资、银行贷款。大多数民营企业的融资环境甚至更加恶劣。没有公平、足够且可靠的条件融资。在行业政策调整以及国家经济政策的协调作用下，建筑企业所面对的融资风险、融资压力变得越发残酷。

（二）缺少稳定资金来源只有短期银行贷款

从诸多条件来看，房地产企业资金最主要的资金来源就是信贷资金。根据 2009 年的个人按揭与国内贷款数据统计可以看到房地产企业资金的三分之一来自于银行贷款。大部分企业垫资都来源于银行。假设考虑这一部分条件，那么银行将会有更高的信贷占比。近些年我国政府对于房地产行业的调控和信贷控制使得房地产能够从银行得到的信贷资金数量变得越来越少。研究组报告显示，2009 年是我国银行信贷快速增长期，而到了 2010 年贷款率则急速下降。房地产资金中的银行信贷当前只有五分之一。国内很多中小企业因为自己缺少健全的财务制度，没有明确的产权，不具备良好的信用条件，所以贷款变得原来越难。可以说银行贷款几乎是封锁了这些中小建筑企业的发展。

三、房地产融资风险应对方法

融资风险的管理工作为的是找到合适的融资渠道与融资方式，充分了解融资风险特征与来源，在准确预测中衡量风险，控制与防范风险。在实践中不断调整机制与管理方式， 尽可能缩小损失，帮助企业获得最大效益。

（一）拓展融资渠道

从当前的数据条件来看，目前大部分房地产企业主要资金都是银行贷款。银行给出的贷款大约达到了房地产企业的 70% 资金。作为一种典型融资渠道，银行贷款最大特征就是短期。到期以后需要偿还本息，有着一定风险。在诸多因素限制之下，很多中小企业无法应用这一途径进行融资， 对此有必要不断拓宽融资渠道。最大化融资本身的作用与价值。让间接融资与直接融资有效配合，打造完善、合理的资金渠道、资金来源。从多角度拓展融资渠道需要各行各业的紧密配合，比如放宽融资政策。地方政府需要鼓励当地的各个房地产公司在不断重组、不断兼并中强大，实现对行业结构的调整与优化。要适量放宽私募性质的上市公司与投资基金公司审批组织。用合适的条件与措施鼓励创业板市场与中小企业板得到更好的发展条件。要鼓励各大中小企业主动出让股权，做好金融资源的整合工作，增加更多资金扩大自己的股份比例，用买壳上市的方式获得更多融资渠道。要加快与不断完善各种融资市场、融资组织。打造房地产信托融资模式，用二级金融市场建立多层次房地产融资结构。

（二）大力发行债券

债券融资模式是目前绝大多数房地产企业都比较倾向与喜爱的融资渠道。虽然这种模式相较于发行公司债券以及股权融资来说会让公司承担更大的财务负担，并且会直接影响到企业的负债率。但是从短期利益来看，公司债券实际上远不如银行贷款来的直接，并且银行在该过程还涉及到信用评级这样的条件。当然与银行贷款相比较，公司债券利率锁定、周期更长。面对长时间的通货膨胀，这种模式成本较低，有着灵活的特点。基于以上因素考虑，公司债券是非常不错的选择，有着很大优势。

绝大多数房地产项目都有着为期多年的开发周期。当然大部分房地产企业实际上缺少长期贷款能力，没有合理的融资结构。绝大多数条件下房地产公司会利用房屋预售款、银行循环贷款以及供应商贷款的方式获得融資。可是在当前政府严格控制房地产贷款的背景下，企业债务结构受到了很大冲击，越来越多的房地产开发商已经无法应对政策变动带来的巨大影响。

从当前我国的大环境、大背景来看，很多房地产企业一方面受限于缺少融资渠道限制，另一方面又没有能够充分利用公司债券融资。为了改变这样的情形，一定要加快完善房地产债券市场，做好公司债券的推行工作，减少房地产企业的融资限制。打造多层次、多结构融资条件。

（三）发挥信托融资作用

这里的信托指的是房地产产业对于信托金融工具使用。从麦肯锡统计资料可以看到，当前国内信托产业正在以 25%的速度增长。直至 2020 年我国信托产业有望达到 20 万亿人民币。这种创新性的融资模式能够为地产融资提供巨大的发展活力。房地产信托基金以及PE投资、资本市场融资会成为未来房地产融资最主流的模式。

通常来说信托包括两种模式。第一种SPV为投资者提供收益凭证，随后将所有获得募集的资金用在商场、写字楼建设。这部分的经营产出效益以及资金流最后能够成为投资者的收益。第二种物业将旗下的经营产业、物业打包交给投资者。随后以按揭利息、每年租金均等分给投资者，定期排放红利。这种模式能够为投资者提供债券投资模式。

在我国紧缩性政策的作用下，过去对银行贷款有着很高依赖性的房地产企业资金缺口越来越大，资金越来越紧张。在这样的大背景下房地产信托获得了非常不错的发展。但必须说明的是目前国内房地产信托企业对于委托贷款的经验、经营能力、管理、监控都比较差，做不到风险有效管理、风险有效分散。除此之外国内也没有足够多真正意义角度的信托投资单位。大部分的房地产信托融资企业也没有发挥应有的作用和价值。对此我们有必要培养一批有作用、有能力的信托机构。在实践中不断完善金融市场、房地产市场，发展与规范信托融资模式，使这种模式渐渐成为房地产融资过程中最有力的工具。

（四）推行住房抵押贷款

MBS也就是住房抵押贷款证券化指的就是商业银行将自己流动性相对来说比较差，但是却能够有现金流入的各种住房贷款、抵押贷款融合到一起，组织成贷款群组，之后引入证券机构，在信用增级以及担保以后，将其以证券形式化销售给投资人。用这样的方式将抵押贷款的风险以及融资的风险分发给市场众多的投资者，达成融资目标。

国内房地长市场在推行住房抵押贷款证券化的过程中能够为资本市场提供稳定收入、风险较小的各种融资工具、投资品种，使储蓄逐渐朝向投资靠拢，完成资本市场与货币市场有效对接。此外住房抵押贷款的证券化本身属于非常复杂、系统的工程其需要考虑很多方面，包括个人投资者、资产管理机构、公司、证券公司、评级信用的机构、信托机构、银行等等。能否成功运作需要依靠前面各个部分的齐心协力，并且还需要有良好的法规体系与政策环境。正因如此才需要推行住房抵押贷款证券化政策，完善国内资本市场。

运作二级市场也就是个人房贷市场能够让一级市场也就是开发贷款市场获得更稳定的资金。并且这种方式有效增强了贷款的流动性与安全性，实现了风险管理与风险分散目的。能够为证券市场提供中长期投资环境。

四、结语

在实践中我们有必要主动学习与吸取国外经验，不断完善市场调节体系与政府干预环境，打造多层次、多组织、多结构融资体系。并且还要利用各种有效手段对融资环节进行监督，以防在融资过程中发生各种各样的融资隐患与问题， 要及时处理风险。多元化融资环节中会出现很多的融资条件、融资工具，假设缺少对应的制度约束和规范，就很有可能引起混乱。要完善与建立法律体系。比如明确房地产证券化内容与要求，加快与出台各种管理条例、基金法。对各种融资工具的分配、收益来源、流通转让、资产组合、组织形式要严格规范，保障我国房地产融资顺利与规范发展。（作者单位：上海宏士达房地产开发有限公司）