南京城市民宿的特色化发展研究

王维　刘学

【摘 要】以南京为例，从城市民宿发展的现况及背景、城市民宿特色化发展中所出现的问题，具体探究南京城市民宿的特色化发展。提出相关的建议及对策，促进南京城市民宿的发展。

【关键词】城市民宿;特色化发展

中图分类号：F59 文献标志码：A              文章编号：1007-0125（2020）07-0215-02

城市民宿是隨共享经济应运而生的产物，民宿完成了从分享私人房屋设计观念到民宿主人创业对象身份的转变。民宿具有与传统酒店不同的特色和功能，是旅游业市场可开发的区域。据统计，在南京智慧民宿服务平台上注册登记并运营的南京民宿达到上百家。在空间上，基本选址在旅游景点附近。主城区特色民宿多采用客栈、酒店、旅舍的经营模式。南京民宿的类型有赏景型、乡野体验型、温泉型、古典体验型、文艺体验型和复合型等。南京城市民宿虽不及杭州或成都成熟，但南京丰富的自然人文旅游资源吸引许多外来游客，具有巨大的短期住宿市场，南京民宿针对其特色化进行完善才能充分开拓潜在市场。

一、城市民宿发展的现状及背景

政府层面承认了民宿的合法性，然而，市场上大部分民宿处于灰色地带。在我国，宾馆、旅店等从事房屋出租的企业和个人，应该要取得5本证照，分别由工商、环保、卫生、公安、消防等部门颁发，包括营业执照、特种行业许可证、环境卫生许可证、公共卫生许可证、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证等。[1]首先民宿规模限制其难以达到一般住宿业准入标准，其次在民宿管理办法中界定主要是乡村地区。为了让已经存在的众多民宿摆脱目前的非法经营状态， 普遍的做法是各地政府根据2013年发布的《中华人民共和国旅游法》的规定“城镇和乡村居民利用自有住宅或者其他条件依法从事旅游经营， 其管理办法由省、自治区、直辖市制定”自行颁布地方管理办法。[2]民宿业作为一个具有商业空间的对象，其定价是民宿主人、消费者和国家都极其关心的问题。关于民宿的定价并没有一个具体的行业标准，一般都是各个出租者根据自己的一套规则定价，这当中必然会滋生不少问题。南京城市民宿与成都等民宿业繁荣地区相比，平均定价偏高。具有竞争力的民宿在定价上有更大的空间，而目前市场上一些民宿定价过于随意和盲目。失去独特魅力的民宿缺乏竞争力，这并不等同于不追求民宿内部各个功能的规范，应追求民宿规范化。

二、南京城市民宿特色化发展中的问题

（一）政策方向及监管问题

近年来，安全事故频发，民宿建筑是否符合消防安全规范，民宿作为经营对象，按照规定应该有和其他经营对象一样的消防许可证，但是民宿本身难以取得证书，民宿业追求装修，存在未知的消防安全隐患，相关部门难以处理，消费者的人身和财产安全潜藏威胁。现在社会发展，旅游人数增多，相应对于安全要求也会更高。特别是一些单身女性在对民宿的选择上将安全纳为考虑因素之一。安保健全的民宿在众多民宿中脱颖而出，增强其自身吸引力、竞争力。

1.由于民宿出于灰色地带，国家相关部门难以征税，变相的征税是对其他住宿业态的一种冲击和压力。

2.基于各个城市民宿的具体情况，城市民宿没有一个全国统一科学的规模指标，地方出台的管理和规范规模指标难以统一，这是城市民宿无法避免的问题。民宿宣传方面也缺乏具体的标准和规章制度，没有明确的监管部门和方案。

（二）定价及过度营销问题

1.民宿定价有失偏颇，消费者付出的价格与得到的服务不匹配。民宿定价应由民宿档次界定，然而目前大多由民宿主人的主观意愿决定。与酒店较为完善的定价体系相比，民宿价格虚高。

2.民宿过度营销。城市民宿主要依托平台等网络宣传，其宣传的真实性飘忽不定，有可能与消费者的预期产生很大的出入。利益的驱使下，网络平台助纣为虐，秩序紊乱。

（三）南京城市民宿自身吸引力问题

1.地域分布问题。空间分布不均，区域没有做到很好的协调和统筹发展，南京有11个城区，各个区的特色民宿数量不一，发展不均衡。

2.整体南京文化特色较弱。南京城市民宿本身普遍缺乏独具特色的竞争核心。由于南京是一个包容的城市，具有多元化的特点，所以民宿在南京特色上“普遍性”弱些，更多的是“特殊性”。游客在体验南京民宿服务时，还应能感受到南京的文化和气质，然而很多特色民宿达不到这一点。

三、建议及对策

（一）管理完善

尽量将城市民宿趋于一个具体的全国统一科学的规模指标。完善相关的税收政策是维护民宿业态公平竞争的体现。

关于网上预定民宿，应规范预定流程及民宿入住流程。租金预订对住宿者虽然便利，但关于双方擅自取消预订，也并没有给双方制定相应的保护措施，存在一定的隐患。在入住的客人身份认证问题上， 希望从短租的平台入手，推出客人实名认证，有相应的录音等保障措施。拥有相应的信用机制， 约束房东及房客的行为。对监管部门和措施的建立和完善，维护平台秩序。逐渐形成档次等级分类，一定程度上对于消费者选择民宿、民宿管理起重要作用。

民宿本身应该配备各种安全装备，安全标准应向酒店安全标准靠近。对于有特殊要求的旅游人员，例如单身女性、老人、儿童等这类群体应提供更多的服务和一定的帮助。民宿的外在环境和内在环境是民宿客人享受服务，身心获得满足的前提，不应是民宿的特色，而应是所有民宿的标配。与真实服务不相匹配的定价需要民宿主人、平台与管理机构共同治理。民宿的整体风格要与周围环境统一，突兀的民宿风格会让消费者感到不适。民宿主人应遵守职业操守，坚守道德底线，自觉维护民宿市场秩序，公平诚信经营。

（二）对于南京城市民宿特色化竞争的建议

民宿比酒店更具烟火气，民宿可以反映民宿主人的审美理念甚至精神世界，民俗风格没有特定模板，都是约定俗成的风格，那就不能称之为民宿。民宿与酒店的区别是其与酒店竞争的关键。然而南京城市民宿之间少有区别，民宿没有独属于自己的生机，缺乏独特魅力，这样的民宿没有长期持续健康发展的动力。浙江湖州莫干山民宿Anadu根据设计概念“跟自然相处，跟自我对话—在自然中找到自我”，主题相同，设计细节不同又相互呼应，整个项目的重点是当地的人文和环境氛围。而南京城市民宿缺乏的就是为民宿本身注入概念，没有内容和灵魂。

民宿不是简单售卖生活气息，消费者选择民宿是为了感受另一种精致特别的生活风格，而南京大部分民宿泛化，偶有一些概念新颖的民宿主题。南京城市民宿选址较为单一，随着消费水平的提高，人们消费观念改变，更加注重对民宿高品质和优质服务的诉求。城市民宿的多类型不仅让民宿在激烈的市场竞争中得以生存，也能在此行业迸发消费活力。除此之外，完备详细的民宿等级分类对于消费者选择民宿和民宿管理起到重要作用。给民宿主人施加心理压力，竞争和比较会提高民宿行业的整体质量。

四、结语

无论是民宿的安全标准、管理规模指标，还是税收政策，需要民宿主人与相关机构共同解决，能够在现存的市场规则中找到民宿合适的位置，为其设置相关的法律法规，以期其他方面的完善。民宿定价应该制定科学合理的规则。对平台的规范和网络宣传与真实情况的一致性是对民宿公信力的维护，增强这个行业在旅游市场中的竞争力。避免民宿泛化，多类型的民宿更容易在激烈的市场竞争中立足。完备的民宿等级分类可以参考酒店等住宿业较为成熟的等级分类。注重民宿的选址与功能与周围环境相统一，注重民宿给消费者的整体感觉，重视设计细节。

参考文献：

[1]郑晓萍，城市民宿行业合法化路径探析[J].天津法学，2019，35（01），89-95

[2]唐凌.我国民宿发展与管理界定研究[J].北华大学学报，2017，18（02）：97-102.