基于相关性分析的住区修整探索

周力行 黄瑛

（南京工业大学建筑学院 江苏南京 210009）

1 背景

20世纪80、90年代，为了解决住房短缺问题，我国兴建了大量城市住区。这些住区随着城市经济的快速发展，已然不能满足居民多样化的需求，逐渐呈现衰老化的态势[1]。同时这些老旧住区所在区位也从往昔城市边缘向城市中心所转变，对老旧住区的改造也是完善住区与城市关系的重要组成成分。

老旧住区是指，“1990年（含）以前建成的、建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全、没有建立长效管理机制的老旧小区”[2]。当前在土地资源节约利用、建设用地资源紧缺、城市生态环境恶化等态势的背景之下，近年来，老旧住区改造的品质提升已经成为人们关注的焦点，南京市于2017年开展的《老旧住区整治手册》其中16类72子项的具体整治内容就具备很强的指导建设作用，包括了大概三个方面：①整修房屋，包括屋面改造，住宅成套改造，立面整修等内容；②优化环境，包括道路整修，室外环境整治，美化形态；③完善配套包括整修市政管线，完善公共服务设施等，提高科技含量，满足居民的日常需求[3]。老旧住区的改造对城市社会空间均衡，和谐发展有着非常重要的意义，也是对现有住房保障体系的有效补充。

本文旨在运用逐步回归的方法来研究老旧住区改造效果的影响因素，逐步回归是根据自变量的显著性将自变量逐个引入，最后建立最优回归方程的理论和方法[4]。所谓最优回归方程，就是在回归方程中包括所有对因变量有显著影响的自变量，剔除对因变量影响不显著的自变量的回归方程[5]。逐步回归分析采取将自变量逐个引入的方法建立最优回归方程。引入自变量的条件是：该自变量的偏回归平方和经检验是所有自变量中最显著的，每引入一个新变量后，对已引入的自变量逐个进行检验，将使得偏回归平方和不显著的自变量剔除，这样经过逐步引入变量，检验变量，保证建立的回归方程中所有自变量均显著。

总的来看，针对老旧小区居住满意度的研究比较欠缺，我国针对老旧住区改造影响因素的研究成果也很少。已有研究只笼统地分析了居住环境整体满意度，或只研究了某一个维度的满意度，如社区满意度、居家养老服务满意度等。从居住满意度的定义和内涵可知，作为一个多维的指标，应该分维度测量。学者们从个体特征、环境特征，以及主观感知因素三个层面分析了老年人居住满意度的影响因素。首先，老年人的特征与居住满意度间存在相关关系，修整住区大多为老旧住区，而目前老旧住区的住户大多为年纪较大的人群，因此在年纪较大的人群之中满意度的住宅影响因素也是较为重要的一环。研究发现，年龄与居住满意度之间存在着正相关；文化程度较高的老年人对社区环境的满意度显著高于文化程度较低者；老年低收入家庭对居住环境的依赖性更高，对环境的要求也更高；有配偶老人的社区服务环境满意度得分显著高于丧偶老人；比起租房者，住自己房子的居民居住满意度往往更高。此外，居住满意度与老年人在居住环境中的时间体验之间有显著的正相关关系。老年人在居住环境中居住的时间以及每天在居住环境中所处的时间越长，居住满意度也越高。

2 选择变量描述与计算方法

数据来源与变量测量：

2.1 数据来源

为了全面了解老旧住区改造效果的影响因素，需要被调查的住区是具备一定的各年龄段服务以及涵盖各个老旧住区类型的特征，基于此，特地选取了南京2017年开展的老旧住区整治完成的12个小区作为调查数据来源，如图1、表1所示。

2.2 变量测量

2.2.1 因变量

老旧住区的改造效果是一个复杂的多为的概念，应该从楼房，环境，社区三个维度来综合测量。所以根据于此，本文从对小区住房环境，楼宇的环境，以及社区的环境进行赋值，从非常满意到非常不满意。分为五个分数分别为1～5分，最后根据数据，得出Y值。

表1

图1

2.2.2 自变量

统一将老旧住区改造的影响因素分为区位，基础设施，居住环境，人口，建筑因素，成本因素这几个方面，运用逐步回归法找出其中的关联。

结果分析：

通过逐步回归，建立老旧住区改造效果的回归方程：

Y=18.864+0.509×1-26.682×3+0.836×4-0.001×5+3.76×6-0.231×7-0.134×8-3.986×9+0.955×10-0.004×11+0.412×12

逐步回归过程中首先选入方程的变量是老旧住区的交通时间成本，其次是容积率，小区人口，交通条件，再是高层占比以及多层占比，最后是学历，住宅建成时间以及住房成本。对回归分析结果解释如下：

老旧住区的改造效果和住区的交通条件，容积率，人口学历，多层建筑占比以及交通时间成本呈正相关。其中容积率每提高一个点，改造效果程度将提高0.836个百分比，可见容积率是一个影响较大的因素，同时不难看出居民对住区的整体满意度与小区低端以及周边的环境有很大的相关性，如交通条件以及交通时间成本等，而在进一步的分地区相关分析中可以看出，根据发放的具体传单可以看出，周边环境的影响程度呈现地域性的特点，具体表现如下鼓楼秦淮的相关程度最高，而雨花栖霞的相关程度较低，可以看出，在衡量居民满意度时，好的地段的居民更加看重地段周边环境，而相对环境较差的居民关注度会弱一些。

老旧住区的改造效果和住区的绿地率，小区人口人均建筑面积以及住房成本呈负相关，住房成本越高，老旧住区的改造效果也就越低，由此可见住房成本的高低一定程度上也与小区修整的满意程度息息相关。在一方面，由于住房成本的提升，小区内居民的负担也就随之提高，而这一负担的提高会导致居民对小区的改造效果产生一定程度的不满意。人均建筑面积与住区的改造效果呈负相关，在分地区的比较中，栖霞和雨花在评价对老旧住区改造的满意度时，更加看重住房的总体面积以及户型，但是在其他小区没有体现出相关性，对老旧住区改造的效果并没有和住房户型有明显的相关性。

总体上来看老旧住区改造的效果受小区内公共服务设施的影响显著，但是实地调查发现，由于现代人的生活方式与以前传统模式不同，更多的年轻人更喜欢把自己圈在自己的天地内，在日常生活中也仰仗着小区周边较为便利便捷的交通，去往服务性更强的小区外的公共服务设施，不在小区以及小区附近活动，所以公共服务设施不是影响老旧住区改造的一般性因素。

在通过相关性分析的显示表明在比较居民的年龄性别收入水平这类反映自身状况的指标与老旧住区的改造效果的相互关系时，具体的相关性分析并没有体现出规律性的特点，因此居民自身状况并没有对老旧住区的改造有显著的影响。

3 结语与对策建议

从开展的问卷调查可以看出，这批开展整治的小区已经取得了很大的收益，69.2%的受调人员选择了较满意以及非常满意，改造方式收到了大多数居民的认可，大部分受访者认为改造之后居住环境得到了一定程度的改善。

基于对南京老旧住区的研究，定量评估了老旧住区改造影响因素，老旧住区的改造效果和住区的交通条件，容积率，人口学历，多层建筑占比以及交通时间成本呈正相关，老旧住区的交通便捷度时南京老旧住区改造效果最显著的影响因素之一，老旧住区的改造效果和住区的绿地率，小区人口人均建筑面积以及住房成本呈负相关，住房成本越高，居民负担越大就会导致对老旧住区改造效果影响越大。

所以根据上述理论分析，现建议对老旧住区的改造建议如下：

大力发展住区周边交通，提高小区区域与区域之间的链接度，增加住区活力，同时合理规划交通路线，调整周边交通站点，减少居民出行成本；提升住房容积率，为居民在公共环境以及居住环境之间寻求一个平衡点。