房地产项目经济管理存在的风险研究

2020-03-11

探索科学(学术版) 2020年3期

绥滨县自然资源局不动产登记中心黑龙江绥滨 156200

前言

企业资金经济管理工作关系着企业发展的可能性，经济管理的主体资金被誉为企业的血液，资金的流动才能够带动企业活力，但是正如人体血液一旦出现流动问题，人体健康便会受到严重影响，企业资金出现问题，也会对企业造成难以挽回的打击。对于房地产这种涉及大量资金流动的企业而言，进行有效的经济管理风险防范有助于为企业的运营提供保障。

1 企业经济管理风险概述

1.1 房地产项目经济管理风险的含义房地产项目经济管理风险是指企业在进行各种活动时，可能出现的一些使企业面临资金周转受阻，工程回报低于成本等一系列不确定事件，企业作为投资者，所有财产有限，在进行房地产项目时，如果规划出现遗漏的环节，房地产项目可能会受阻，企业后续工作规划便无法满足，如果后续工作与其他企业有关，企业无法达成与其他企业的合作约定，将会严重影响其社会诚信，这只是经济管理风险中的投资风险，经济管理风险还涉及到损失的不确定性，其不确定性主要包括不确定损失的原因、环节、以及规模，这种不确定性也导致经济管理工作中风险预防处理较为难以实施。

1.2 经济管理风险的特性经济管理风险具有较多的特性，这些特性导致其几乎无法彻底避免，风险评估工作也更加困难，其中不确定性是所有管理工作中都具有的一种特性，管理工作也主要围绕降低不确定性进行，经济管理的不确定性，主要表现在盈利不确定性，即不知道资本的投入能够获取多少盈利以及是否会出现更严重的亏损情况，同时，在时间的维度上，资金的流动也具有较为明显的不确定性，如果工程某一环节出现问题，资金流动终止，后续工作便无法运行，导致资本浪费，企业亏损。除了不确定性带来的风险外，经济管理风险还具有多元性，即经济管理风险不仅仅是由于财务自身造成的，国家的政策，财务流动的方向都可能对企业的经济管理产生较大的影响，在国家政策方面，为了保障民生，提出了各项房地产管制措施，房地产项目会受到相当的影响，如何降低政策对房地产影响是经济管理的主要工作之一。

1.3 常见的经济管理风险类型经济管理工作环节较多，这也造成在进行经济管理时风险类型较为复杂，要尽可能避免经济管理风险需要对风险的类型进行有效的分类识别。负债风险是经济管理中较为常见的一种风险，出现这种风险的主要原因是由于资本不足造成的，因此大多负债风险都发生在一些中小型房地产项目企业，这些中小型企业大多在进行经营时，通过贷款获得一定的资金用于经营，以达到收益高于支出的目的，在贷款经营时，便具有一定的风险，负债经营的过程中需要支付贷款的一部分利息，而且有规定期限，如果超过期限，将由于违约造成更大的经济损失，这些损失对于中小型企业来说是不可承担的，因此经济管理的时效性也是造成负债风险的一种因素。除了负债风险，企业经营过程中也具有变现风险，大部分房地产企业，在完成房地产施工建造后，房屋数量与市场的供需情况会对其变现造成直接的影响，如果企业对市场评估过程中，遗漏了某一因素，导致生产建筑数量过多，难以实现建筑变现，企业资本短时间内难以回流，极有可能出现资金链断裂的严重情况。

2 企业经济管理风险识别与应对措施

2.1 各个环节的经济管理风险识别在进行风险识别时，对于银行借款风险识别应当考虑利率问题，结合社会经济膨胀或紧缩程度，对资金的价值进行预期，同时考虑不动产价值变化规律，可以通过过去几年的不动产价值变化来建立模型进行预估，综合考察借款数目的多少。在经济管理工作中，当今大部分房地产企业在进行营销时都会采用一定的系统进行记录管理，部分房地产企业内部为了提高经济管理效率，还会制定一个专门的经济管理系统，虽然对企业内部的经济管理工作有一定的效率提高，但也具有一定的风险，系统数据出现问题，可能出现楼盘销售重叠等多种复杂情况，造成不必要的资源损耗。在进行风险识别时，应对这种潜在风险进行一定的监控，避免由于技术失误造成经济损失。对于企业来说，无形风险因素相对来说更为常见而且较难进行针对识别预防。无形风险因素是指一些不可见的因素，工作人员的失误会导致财务受损，一些建筑质量问题会受到天气道路等因素影响，需要投入一定成本进行维护修整，如果没有预留足够资本，同样会导致经济管理出现问题。

2.2 建立完善的经济管理制度房地产项目企业房屋交付管理制度，决定着企业不动产变现的效率，在进行房屋交付制度制定时，应根据企业所拥有的销售目标以及其相应的地理位置，对企业不同区域建筑类型进行有效调整，并根据不同地区房地产需求，对资金进行合理的调配，有助于提高企业的真实收益。另外经济管理制度还需要对信贷方面进行管理，企业应当制定合理的信贷评估制度，负责该部分经济管理的人员应当对市场各个银行的服务政策进行了解，在进行工作制度制定时，首先将各信贷服务政策进行对比，之后对企业内部运营方向进行了解分析，选择在企业能够承受范围内的合适的信贷服务，尽可能避免企业无法承担的贷款风险。

2.3 综合管理企业资本资本管理工作不仅仅局限于对企业资本的管理，还需要根据社会经济状况对企业运营进行相应的调整。在进行资本综合管理时，需要根据社会市场经济主体的转变，适当地进行企业内部资本管理的调整。在进行资本管理时，可以加大对市场经济中销售较好的房屋类型投入，房地产项目如果在当地受到政策限制较为严重，企业可以适当地投入资本进行更加合理的区域经营。同时在这个过程中需要考虑企业内部资本状况，避免在某一部门或项目工程的资本过多。在进行资本调动时，应进行综合管理，可以将各个运销部门的资金状况以及部门之间的资本流动通过导图的形式表达出来，更加清晰可见有助于对企业内部资金进行有效综合管理。