绿色住宅发展潜力及需求分析

周 韬

浙江国泰建设集团有限公司

1 引言

随着经济发展，生活水平的不断提高，持续发展的理念已经得到了人们的认可，“绿色”“可持续发展”是这个时代的主题之一，这为低碳生态型住宅的发展提供了可能。但人们对“绿色住宅”概念有很大误解，绿色住宅开发成本较普通住宅偏高，导致绿色住宅推广存在重重困难。本文从我国当前绿色住宅的发展现状、需求现状研究出发，分析绿色住宅的相关政策、面临的问题和挑战等，寻求解决上述问题的途径和对策，从而了解绿色住宅的发展潜力和未来需求，促进我国绿色住宅健康持续的发展。

2 绿色住宅的界定

绿色住宅，是亲近自然，以人为本，实现人、住宅和资源三者之间和谐统一，力求实现无污、无废和资源最大化使用的一种新型住宅模式。根据当地自然环境，因地制宜，运用建筑学和生态学的原理和现代化手段，使人、自然和住宅成为一个有机的结合体，各部分达到平衡。从最初的设计、建造过程，以及在日后的使用管理时，都把低碳环保，可持续发展作为其核心思想。

2.1 绿色住宅的特征

（1）绿色健康，以人为本。绿色住宅是根据当地实际情况，因地制宜，为居民提供一个室内条件良好、社区有较强的自我调节能的居住环境，体现了以人为本这一根本思想。满足居民对于居住环境的基本要求，营造一个健康舒适、人与自然和谐统一的环境，使人在身体上、精神上、社会上都有一个良好的状态。

（2）可持续发展。地产行业属于高耗能重污染行业，而全世界的资源是有限的，想要解决这一矛盾，科学的可持续发展的技术和方法很重要。绿色住宅从其设计到其正式使用，可持续发展这一理念一直贯彻在整个生命周期。可持续发展是指既满足当代人需求，又不损坏后代人满足需求的能力的发展。室内布局合理，充分利用光能，节约资源，环境友好型的低能耗系统。

（）3节能低碳。绿色住宅是一个节能低碳的系统，它节地、节水、节能，室内采光效果高于普通住宅，本身可以自然通风，这些方面都使居民在居住时，减少对可再生资源和不可再生资源的使用。例如，在节水方面，系统可以收集雨水，用于小区的绿色灌溉，有完善的排水系统，实施分质排水，采用节水器具和设备，节水效率不低于8%。充分利用太阳能，减少电的消耗。使用各类保温材料，将一年之间室内的温差控制在一个较小的水平。

2.2 绿色住宅的误区

近几年来，绿色住宅已渐渐成了一个时髦的话题，各大开发商为了追求时髦，占领市场份额，盲目跟风，不考虑各地区的实际情况，硬搬硬套其他地域的案例屡见不鲜。而每一个“绿色住宅”都是独一无二的，它在设计环节就要求因地制宜，开发商盲目跟风，不考虑具体情况，只能导致所谓的绿色住宅中看不中用。绿色住宅的正确理解应是，一个低碳环保、节能无污无废，人、建筑以及自然和谐一致的新型住宅模式，“绿色”指的是低碳环保，但大多数消费者不能正确认识，把“绿色”简单理解为绿色覆盖率。而一些房地产开发商为了获取更大的利益，也混淆这一概念，只在“绿”上大作功夫。难以真正节能。一方面，绿色住宅的设计是系统工程，需要综合考虑很多方面，如力学结构、当地自然状况、空气动力学等方面知识，因此设计可能最终是非节能的。另一方面，是投资收益的问题，房开企业资金杠杆高，绿色住宅前期投入大，企业的现金流风险较大，开发商可能以次充好，导致在建造过程中节能难以实现。

2.3 绿色住宅与一般住宅的区别

核心目标是追求绿色环保。对于一般传统住宅来说，利益至上，开发商为了追求更多的利益，一般忽略建筑物对环境的影响。而绿色住宅既考虑经济因素也注重生态环保，建立人-自然-建筑和谐友好的生态系统。

资源高效利用。一般住宅在建造过程中，各种建筑材料管理不合理，大量资源浪费，对环境造成了严重破坏。而绿色住宅，运用科学的管理手段，可以节约大量资源和充分利用资源，减小对环境的负荷。

垃圾回收率高。一般建筑在建造完成后，造成大量的固体废物，往往不可回收，垃圾堆积如山；而绿色住宅在建设过程中就注意这些问题，循环使用建筑材料，垃圾回收率高。

3 我国绿色住宅发展潜力及需求现状分析

3.1 绿色住宅在我国潜力

绿色住宅虽然较传统住宅在前期的投入成本上偏高，但是它在项目环保，节约资源方面都具有很大的开发潜力，绿色住宅项目必然会成为日后房地产开发的一个主要方向。

在近十几年，经济持续高速发展，这对我国的生态环境造成了严重的损坏，各种建筑废弃物堆积如山，建筑污染更是在各项污染中首屈一指，我国的单位建筑能耗是发达国家的三倍，建筑技术不完善。而绿色住宅的特点及优点正是低能耗、少污染，符合我国对于建筑的新要求。

绿色住宅在规划设计阶段就通过各种方法来达到节能、节源的目的。因地制宜考虑自然因素，减少建筑运作的能耗，良好的自然通风系统、自然的空调系统和自然采光大大减少运作时的能耗；在选材方面，使用保温、隔热建筑材料，降低建筑运作时的能耗；尽可能使用再生资源，减少建筑对于传统能源的过分依赖；合理的规划土地，提高建筑对于土地的利用率；保护节约水资源，对于生活污水进行净化、回收再利用，收集天然的雨水用于小区绿色植被的灌溉等。

传统的建筑业，废弃物回收率极低，往往导致大量的废弃物，而绿色住宅在建设过程中制定了详细的建筑垃圾回收管理制度，使建筑废弃物回收率达到30%以上。在运行阶段，小区实行垃圾分类处理，垃圾分类回收率达90%。

在传统的室内装修过程中，甲醛、苯等有害的化学物质空气含量高，导致室内环境污染严重，空气质量差，居民往往会在装修完很长一段时间后才会入住。对于绿色住宅来说，这一点上有很大进步，它规定各类化学污染物空气浓度必须符合国家《民用建筑室内环境污染控制规范》的规定。

3.2 绿色住宅在市场上的需求分析

目前，我国城镇住宅建设和发展的已经进入以需求为导向的发展阶段，居民对于住宅这一商品的需求是决定因素。据统计，2019 年全国商品房销售面积达171558 万平方米，销售额15.97 万亿元，其比上年增长9.9%，这为我国绿色住宅的开发建设奠定了良好的需求基础。随着我国经济的快速发展和绿色理念的宣传，公民对于和自己生活息息相关的生态环境问题的关注和意识程度有明显的提高，居民对于绿色消费的意识也正在逐步增强。据中国消费者协会的相关调查显示，95%以上的消费者支持和认可绿色消费，近99%的消费者愿意为绿色消费尽自己的一份力，97%的调查者愿意选择绿色的家居和环保装修。虽然绿色住宅比传统的住宅房价要高，但绿色住宅的节能效果显著，从绿色住宅的整个生命周期来看，它在成本上有优势。绿色住宅节约能源、资源最大化循环使用，煤气用量仅为原来的35%-40%,水和电大约能节省25%，所以它的整体成本具有优势。而且它在运营的过程中，也可以降低成本，减少物业和小区管理的成本。

4 发展绿色住宅存在的问题

消费者对绿色住宅的了解不彻底。绿色住宅是一个很广泛的概念，不能仅仅理解为“绿色+住宅”就是绿色住宅，它涉及设计规划、选材建设、使用管理的全过程，大多数消费者对于“绿色住宅”不能正确全面的理解，进入理解误区。对于现在我国基本国情，居民对于住宅的要求依然处于“居者有其屋”的初级阶段，虽然发展潜力巨大，但是目前尚处于初级阶段。开发商对于开发什么类型住宅，使用什么样的建筑材料，都是从利益角度出发的。而需求决定供给，消费者对于住宅类型的需求决定了开发商建造什么类型的住宅，当前消费者住宅的主要需求还是普通住宅。开发绿色住宅的建设成本比一般住宅的开发成本要高出5%-10%,在市场竞争激烈的房产行业，高于社会平均成本会导致利益减少甚至亏损，开发商从成本利益的角度分析，为追求短期的最大利益，对于开发绿色住宅的积极性不足。

我国在1992年正式提出绿色建筑的概念，绿色住宅起步较晚，自2004年才开始全面发展，至今不过短短的十年时间，各类政策法规不健全。市场经济一个特点是按照市场规则办事，没有一个明确的标准和规则，绿色住宅市场可能会发生混乱，绿色住宅体系界定模糊不清。由于绿色住宅的建设开发成本较高，开发商开发积极性不高，政府对于绿色住宅的财政支持力度不够。“绿色住宅”宣传力度不够，对于大多数购房者来说，“欧式风格房”“廉价房”和“学区房”他们知道并追捧，但“绿色住宅”确是知之甚少，政府没有很好地宣传绿色住宅的概念。

从1978年改革开放以来，中国经济正在以一种世界都为之惊讶的速度持续增长着，2000年GDP总额多达8.9万亿元，首次突破1万亿美元，2005年翻了一番达到2万亿美元，2014年GDP总额突破60万亿大关，共计63.6万亿。对比美国来说，美国GDP总额从1万亿美元到10万亿美元用时31年，而中国只用了14年便完成了这一壮举。我国经济发展状况越来越好，中国人民手上可支配的钱越来越多，衣食住行等各方面有了显著提升。但是房地产投资是高额投资，它需要购房者支付的资金非常多，在中国20%的人掌握80%财富，80%掌握20%财富，财富分配不均，很多人一辈子都买不起一套房。加上近几年房价飙升，人们的工资水平提升却没有那么快，购房已然成为一个家庭的沉重负担，年轻人更是成为房奴。对于占多数的普通购房者来说，房价更高的绿色住宅不是他们的理想选择。

绿色住宅是生态环保，人、自然和建筑和谐发展的无污无废的一个新型住宅模式，不是简简单单的“绿”，而一些开发商打着“绿色生态住宅”的幌子，误导不是很了解概念的消费者。绿色住宅对于设计的要求很高，一般的住宅小区都没有这么高的设计要求，在住宅的一开始设计环节就容易出现各种虚假问题。在建设绿色住宅的过程中，虚假问题依然存在，由于绿色建筑使用的建筑材料要求较高价格较贵，开发商从自身的利益角度出发，往往会弄虚作假以次充好，导致建筑物本身设计的功能弱化甚至消失。

5 大力发展绿色住宅的建议及对策

5.1 政府方面

完善绿色住宅的评价标准和认证体系，为了引导我国绿色建筑的发展、建立符合我国基本国情的绿色标准，建设部颁布的《绿色建筑评价标识管理办法》和《绿色建筑评价技术细则》，结束了使用外国绿色标准的历史，我国绿色建筑行业步入正轨。绿色住宅的设计要求我们充分考虑建筑当地的实际情况，因地制宜，所以对于绿色的评价标准应该是动态的而不是死板的，各地政府应该积极制定符合自己情况的一套标准。

绿色建筑前期的建设成本大，开发商对于开发绿色建筑积极性不高，甚至抗拒，这时候政府给予企业一定政策上的优惠和补贴将会起到巨大作用，减少绿色建筑的税收、降低银行的绿色建筑贷款利率。为了绿色的顺利推行，对于企业绿色建筑应当有一套完整的监督评价体系，防止弄虚作假。绿色生态住宅建造完成了，有相应的消费需求才能形成一个完整的供求体系，基于目前我国当前居民消费能力的分析，绿色住宅的房价高于普通住宅，消费者承受能力有限，所以适当的购房补贴和优惠是可以考虑的。随着经济的发展，居民的生活水平会越来越好，对于绿色住宅的消费能力也将大大提升，绿色住宅在未来必将是房产的主要发展方向。

大力宣传绿色建筑，目前建筑企业和消费者对于绿色住宅的理解较少，导致两者之间产生了许多误区。因此，政府相关部门应当积极宣传绿色建筑的相关知识，引导企业正确设计和开发绿色建筑，合理借用媒体的力量进行“绿色”宣传，引导广大群众正确理解和认识“绿色住宅”的概念。

5.2 企业与消费者方面

企业树立可持续发展意识，发展是人类永恒的主题，自人类进入工业社会以后，人类社会高速发展，但随之而来的环境问题也亟待解决。对于高耗能的房产行业也是如此，绿色可持续发展之路才能让房产公司走得更远。所以，企业应当加大绿色建筑的资金投入，吸引培养相关人才。（1）企业自主研发，创新是一个企业的灵魂，对于绿色建筑这个尚未成体系的市场，提前在上面创新开发，有利于企业快速占领市场，引领行业潮流；（2）合作研发，由于自主研发需要的资金大，对于一般的公司来说很难承受，与高等院校、设计单位共同开发，可以大大降低资金的投入，是一个不错的选择；（3）国外引进，我国的绿色建筑提出较晚，目前国外发达国家相关的技术较为成熟，可以适当引进外国的技术和材料，促进我国的绿色建筑发展。

倡导绿色生活方式，培养绿色的生活方式。中国是一个能耗大国，各类污染严重，环境已经遭受了严重的破坏，这不仅需要政府对于全国各类污染源的治理，也需要普通人民的共同努力。只有身体力行，时时刻刻牢记绿色环保，才能推动我国绿色住宅不断向前发展。