房地产项目投资决策的要点及建议探究

2020-03-01王春云

绿色环保建材 2020年4期

王春云

福州首开瑞泰房地产开发有限公司

1 房地产项目投资决策的要点

1.1 市场预测及目标市场定位

房地产投资时刻会受到政治环境、经济环境影响和冲击。因此，房地产企业在房地产项目投资决策阶段，首先要科学分析全国房地产发展总体状况，为投资找准目标市场定位。如房地产企业在投资决策时，要了解国家宏观调控政策，结合数据分析和掌握房地产投资增速情况，就房地产市场供求情况、房地产价格变动趋势和房地产供应结构有一个全面的了解。在此基础上，从实际出发，分析地方房地产市场情况，吃透地方政府住房建设规划，房地产工作会议精神，并根据地方楼盘新推数量、市场存量、成交量分析民众购买力，进行目标市场定位，制定投资方案。

1.2 规划条件与建设方案

房地产项目投资要遵守和执行城市规划，要接受地方房地产管理部门如建设厅、建设委员会、房管局的管制。此外，房地产在使用土地和项目建设时，还要遵守地、环保部门的相关规定。地方土地部门在土地公开出让之前，都会公布规划条件。根据土地部门的文件和规定，房地产公司可按照规划条件通知书限定指标，提出策划的建设方案，获得规划条件通知书。然后根据规划条件通知书，规划总用地面积、容积率、绿地率、配套公建指标要求，测算居住地块的建筑面积，楼房栋数，层数和高度，并将停车位、排水、暖通以及养老、文化、物业、绿化等配套公建基地占地面积考虑进去，制定初步投资建设方案，估算工程量、投资以及投资回收期。这样从宏观到围观，就规划条件、方案中涉及的问题进行全面考虑，才有可能有效防控项目投资决策中可能出现的各种风险，提高企业的经济效益。

1.3 投资估算与资金筹措

房地产项目投资估算，主要是对单方造价、总造价的估算。投资估算，不仅要估算住宅部分的总造价，还要就公用工程费用（排水、消防、供电、供热、燃气）进行估算。此外，还要估算项目前置咨询费以及工程建设监理费、人工费、保险、评估费用。如果房地产企业需要从银行贷款，还要将建设期的利息纳入总投资的范畴。最后，才是得出项目总造价。与一般投资相比，房地产项目的投资规模都相对较大。在项目开发与建设中，由于启动资金有限，所以许多企业都要多方凑集资金。在知道项目总造价的基础上，房地产企业可以借助自筹、借款、楼盘滚动销售等方面筹集资金。通常来说，房地产企业的启动资金一般不到项目总投资的20%，借款数额通常会占项目总投资的2%—40%。其他都是房地产企业取得预售许可证后，通过楼盘预售和滚动销售获得的回笼资金。如何通过筹资来解决资金难题，最终需要房地产企业根据年度财务状况来决定。

1.4 风险防控与分析

近年来，随着国民经济发展，许多房地产企业纷纷扩充，为了规范房地产行业的发展，国家多次就银行信贷、土地等进行了政策调整。土地价格上涨，银行信贷政策收紧，都加大了房地产投资的成本和风险。加上房地产项目的周期较长，涉及多个部门、单位和环节，设计、施工、监管等任何一个环节出了问题，都有可能影响项目开发进度和成本，降低企业收益。所以，房地产企业在项目投资决策中，要在数据运算、调查分析的基础上就项目开发风险（设计、进度、质量、施工）、项目收入不确定风险（竞争对手、客户群体、价格、市场供应）等进行合理推测，分析并制定周密的防范方案，争取通过风险防控将损失降至最低。

2 房地产项目投资决策建议

2.1 准确进行目标市场定位

房地产企业在投资时，深受外部市场环境、政治政策的影响。所以，房地产企业在项目投资决策前，要深入分析、了解当地的经济现状、政治状况，同时还要就地方人文情况和地理条件等有一个深入的认识。因为这是房地产企业准确进行市场目标定位的基础。房地产企业的相关部门，要加强与地方科研、调查、政府部门的合作，借助态势分析法（SWOT）分析项目地理位置、交通、发展潜力等影响因素可能给投资收益带来的影响，准确预估项目所在区位价值。然后，了解竞争对手的情况，辨别具有不同需求的房地产消费者的情况（购买实力、消费水准、需求），划分消费者群。深入分析不同消费群的全在用户的基本需求，根据用户需求选定产品市场范围，划分市场规模。随后，综合市场范围、投资成本、时间、质量、人力资源等各方因素，制定投资规划，为后续项目开发提供参考依据和行动指南。

2.2 认真分析项目规划方案

房地产企业在项目规划方案中，要注意两个重要问题，分别是地段和时机。关于地段的重要性，李嘉诚说过：决定房地产价值的因素，永远是地段。这句话，也是房地产行业的金科玉律。房地产的区域性特征，决定了不同地段所适合的房子类型、房子价值是不同的。要想确保房地产投资项目能增值保值，在房地产项目规划方案中，必须要确保建设土地能增值，因此，在选择地块时，房地产企业要优先选择土地增值空间大的地段，要综合考察地块自身因素和周边环境，包括当地人口状况、人员构成、基础设施配套状况、交通状况、教育资源等等，要确保项目人在购置房子后能获得预期收益。选择合适的投资时机，是合理规避经济风险的有效手段。要想把握住最佳投资时机，房地产企业要广泛搜集市场资料，对房地产市场发展趋势、国家政策走向、未来可能出现的变化做出合理预测，在综合考量企业融资情况、消费者心理后，再决定何时购买土地，何时开工，何时开盘销售，何时竣工交付等等，把握好投资的时机，以获取预期收益。

2.3 制定科学的建设方案

项目质量控制，是满足消费者的基本需求，企业获取利润的根本。所以，许多房地产企业在投资决策中，都会将质量控制置于与地段、时机控制同样的地位。项目质量控制，房地产项目质量控制，不外乎以下几个方面的内容，首先要确保项目质量能满足消费者的基本需求。进一步来说，消费者之所以购买房地产商的产品，基本需求是住的需求。这就要求房地产商的投资项目必须要满足、符合我国建筑基础标准，满足消费者基本的质量规范，要正常交付业主。除去基本需求外，要满足消费者的保值增值需求，如有的人购房是为了投资，有的是为孩子教育而购买的学区房。房地产企业要考虑到消费者的需求，制定科学的投资方案，加大对工程建设的监督管控力度，严格控制产品质量，保证消费者的投资效益。在制定好投资方案后，房地产企业还要根据项目目标市场和市场定位实际情况，分析投资方案的科学性，就可能影响项目开发规模、时间的因素进行全面分析，如融资风险、人为操作风险、销售管理方式、价格变动等等进行合理的考量与选择，为项目建设、市场定位提供参考依据。

2.4 根据项目规划严格管理

风险防控，是房地产企业运营管理中必须要关注的问题。防范项目开发风险，重点要抓好财务风险和质量风险防控管理。房地产的财务支出包括设备工器具费、建筑安装费用、建设费用、预报费用等等，工程建设的动态、复杂性，要求房地产企业必要灵活运用市场经济杠杆善谋快决，将企业做大做强。在投资决策中，财务管理的重点是明确财务评价指标，分析项目的财务可行性，给予预算以重视，确定各个季度的投资与销售进度，并依据销售面积、售价和销售进度确定个季度的售房收入。让财务部门发挥积极主动性，依据完善的财务指标体系科学进行项目计算，在财务报表清晰反映代理、广告、律师费用，使决策层对项目维修基金、财务费用、土地增值税、所得税等有充分的了解。在确定了投资方向后，要明确投资管理目标，编制可行性报告，将资金、人力、资源投入到项目建设上去，并以投标的方式优选施工单位，把握好投资的尺度，要求有关部门与建设部门加强合作，高质量完成项目投资管理任务，以避免资金、人力资源浪费。

2.5 提高工作人员的综合素质

房地产项目投资决策和项目管理计划制定和执行，都要落实到人上。在投资决策中，做好项目管理人员分工，加强人员管理，是提高工程投资管理效率和工程质量的关键。所以，房地产在投资决策前，要严格调研人员管理，要求调研人员经过反复分析和论证得出一致意见，为投资决策提供依据。在获得建设报批文件后，要选择资信良好的勘查、设计、监理和施工单位，要求相关单位人员包括技术人员、监理人员、施工人员等按照合同规定提供施工设计图，根据施工标准去施工，按照委托监理合同严把工程质量关，圆满完成各自的工作，少出差错。在项目出现问题时，要根据合同追求相关人员的责任，这样可以规范各方行为，提高工程质量，降低事故出现的几率。