基于居住需求的青年租住选择影响因素研究

李文忠，肖 茜

（天津城建大学 经济与管理学院，天津 300384）

近30 年，中国城镇居民的住房自有率从20%迅速增加到75%，但住房问题依旧是阻碍青年群体发展的重要问题.青年群体受年龄和资历的限制，经济实力和生活能力普遍低于成年群体，住房购买力不足，导致产权拥有率较低[1]. 青年居住形式以与父母同住或租赁住房为主，少数青年依靠父母支持购买住房[2].近几年，住房租赁市场制度不断规范，租客权益得到保障，价格趋于市场化，租住公寓作为新型租赁形式以其统一运营管理、专业服务等多重优势逐渐成为青年优先关注的居住方式[3].从现有研究来看，目前直接针对青年租住选择影响的研究较少，多数文献仅对青年租购决策与租住影响因素进行研究，缺乏对青年租住选择影响因素的研究.因此，本文基于个体特征、周边配套设施偏好、公寓附加服务、公寓价格等因素多角度分析市场机制下青年群体租住选择影响因素，为改进青年居住条件提供相关建议.

1 研究假设

西方市场经济理论假设和以舒尔茨为代表的“理性小农学派”同时相信个人本身是理性的，每个个体依据自身特性及所拥有的资源，同时考虑各方利益从而选择自身利益最大化的行为方式.本文依据相关理论认为，青年群体根据自身特征及所在地实际情况选择最适宜自己的居住方式.研究内容包括个体特性、居住环境偏好、周边配套设施偏好、公寓附加服务偏好、公寓价格五方面.个体特征层面包括家庭结构、家庭月收入、就业状况、未来发展计划等因素，直接或间接了解青年群体未来生活状态；居住环境偏好层面主要指居住面积、基础设施、人文环境.

1.1 个体特性假设

1.1.1 家庭结构

宋健、李静[4]、杨巧等[5]学者依据家庭生命周期理论，认为青年在选择租住条件时，优先考虑家庭状态，其中结婚和生育等重大事件直接改变家庭结构，从而直接影响青年的居住需求.租住公寓居住面积一般为20～50 m2

之间，若家庭人口数较多，选择租住公寓居住拥挤，舒适度差.考虑到人均居住面积，人口数为1～2 人选择租住形式较为合适.因此，假设H1：人口数为1～2 人的青年会选择租住公寓.

1.1.2 就业状况

就业涉及到青年群体的工作情况与收入的稳定性.青年群体对就业前景的认知影响其经济状况和未来发展.青年对现有工作前景不乐观、工作稳定性低、收入缺乏稳定性、经济承受能力较差，其选择价格相对较高的公寓租住可能性较低.就业前景良好的青年群体普遍具有稳定的工作和较高的经济收入，选择环境舒适且稳定的租住公寓可能性更高.因此，假设H2：工作稳定且收入相对较高的青年群体选择租住公寓的概率更大.

1.1.3 家庭或个人收入

家庭或个人收入直接影响青年群体的住房消费能力，进而决定青年群体的住房选择.高收入的青年群体对于住房的可支付消费能力较强.部分高收入青年群体依靠自身或父母资助购买商品房满足住房需求；中低等收入青年群体的住房可支付消费能力较低，普遍选择租赁二手房或租住公寓解决住房问题.现有研究中，罗吉、黄亚平[6]、钟荣桂等[7]学者进一步证明不同的收入水平将直接影响青年的住房选择行为，影响程度逐步增大.由于青年群体刚步入社会，经济压力大，高收入青年较少，初期普遍选择较为廉价的区域租住.因此，假设H3：收入越低，青年选择租住公寓的概率越大.

1.1.4 未来发展计划

孙力强[8]认为未来发展计划是流入青年选择租住形式最重要的影响因素.其研究发现大量流入青年群体对现居城市没有明确的长期居留意愿，此类流入青年工作能力或生活条件较差，城市融合度较低，基本属于“过渡性”居留，随时有迁居到就业前景更好，生活水平更低的城市的可能.因此，假设H4：有计划长期居留在津的青年选择租住公寓的概率越大.

1.2 居住环境偏好

1.2.1 居住面积

租住公寓的居住环境主要体现在房屋建设的集中程度，即房间在每层楼所占的比重.合理的空间分布能够有效增加青年居住舒适度.居住面积大小将影响青年住房成本的高低，过大的居住面积将会增加青年群体的经济负担.现有研究中，李国栋[9]对此类观点进行进一步证实.因此，假设H5：青年群体更倾向于面积适宜的居住地.

1.2.2 基础设施

必要的基础设施有助于提高青年居住便捷度，例如冰箱、空调、WiFi、家具、盥洗间等.同时，青年群体普遍工作繁忙，适度的公共区域基础设施能有效地增加青年居住选择意愿，不同青年对于公寓公共区域要求略有不同[10-11].因此，假设H6：青年群体更倾向基础设施齐全的居住地.

1.2.3 人文环境

青年群体对于居住环境的选择不仅包含地理位置和周边环境，更对文化空间有较高要求.区别于其他租赁住房，租住公寓内营造出温馨、和谐、快乐的居住环境，使入住青年对租住公寓产生归属感.入住租住公寓的青年多数被定义为初入大城市的有为青年，这类青年对于居住地的文化氛围有较高要求.赵云亭等[12]学者通过研究对此类观点加以佐证. 因此，假设H7：青年群体更倾向于文化氛围强的居住地.

1.3 周边配套设施偏好

随着城市居民生活质量的提高，青年群体对住区环境质量的要求逐渐提高，青年群体的生活主要分为工作和休闲两部分.此类生活方式导致青年对居住地与青年群体工作单位之间交通便捷性以及与居住地周边生活设施的完备性的重视度增加[13]. 孙悦昕等[14]学者认为青年居住在租住公寓感到工作及日常生活均十分方便时，将会提高青年对租住公寓的需求意愿.因此，提出假设H8：居住地周边配套设施越齐全，城市青年越倾向于租赁住房.

1.4 公寓附加服务偏好

公寓附加服务包括公寓治安和公寓附加政策两个方面，当租住公寓在两个方面加以提升时，青年会十分愿意居住在租住公寓.青年多为早出晚归的上班族，周边治安是选择居住方式的主要关注点，良好的治安环境能大大提高青年群体的租住意愿.其次符合青年需求的附加政策，例如租住地落户、享受当地医疗保险等可极大地促进青年群体的居住意愿，进而影响青年未来发展规划以及对现居住地的归属感. 因此，假设H9：公寓附加服务会促进青年群体选择租住公寓的意愿.

1.5 公寓价格

青年群体更愿意增加较少的金钱改善其居住环境.良好的居住环境有效地放宽青年可接受租金的范围，有效地促进青年的租房意愿.王保乾、邓菲[15-16]通过传统租赁市场与租住公寓的相互替代性调查发现，青年群体可接受价格稍高，环境较好的区域居住.同时，对于租住老旧居民楼十分抵触.因此，假设H10：青年群体对公寓价格接受范围较宽.

2 数据来源与实证分析

2.1 数据来源

本次问卷调查样本选择区域为天津市内六区，采用简单随机抽样的方法，确保抽取样本的随机性和普遍性.根据各行政区划的调查情况及各区人口分布特征进行问卷样本的分配，从中选取具有代表性和普遍性的区域进行随机抽样调查. 2018 年9 月开始问卷调查，至12 月结束，回收问卷396 份，并对问卷进行筛选.

首先，依据2017 年4 月13 日中共中央、国务院印发的《中长期青年发展规划（2016—2025 年）》中对年龄介于14～35 周岁为青年的界定对问卷进行剔除.其次，本文在考虑传统租住形式存在居住环境差异性较大等影响因素，间接影响青年租住选择，因此在选定调查青年时以居住环境相似的长租公寓青年和独居青年作为调查对象.按上述条件剔除问卷53 份，有效率达86.6%.

2.2 变量设定

依据上述理论分析，本文将是否租住公寓作为被解释变量.解释变量分为个体特性和居住环境、周边配套设施、公寓附加服务、公寓价格5 类. 其中，个体特性选择家庭结构、就业状况、家庭收入、未来发展计划4 个因素；居住环境包括居住面积、公寓内基础设施、公寓人文环境3 个因素；周边配套设施包括公寓区位、交通设施、生活娱乐场所3 个因素，公寓附加服务包括治安、附加政策2 个因素，共计13 个因素作为自变量. 各变量具体含义以及描述性统计如表1 所示.

表1 设定变量名称与统计性质

2.3 模型设定

因变量Y=1 表示青年群体选择租住公寓，Y=0表示青年群体不选择租住公寓，由于被解释变量为虚拟变量，因此本文选择二元Logistic 模型进行分析.Logistic 模型的基本公式为

假设Yi=β0+β1X1+β2X2+…+βnXn+vi机会比率经过变换可得到

因此

式中：Pi为青年群体选择租住公寓的概率，（1-Pi）则为青年群体不选择租住公寓的概率；β0为常数项；βi为各变量系数；i 为随机扰动项；Xi分别为家庭结构（X1）、就业状况（X2）、家庭收入（X3）、未来发展计划（X4）、居住面积（X5）、公寓内基础设施（X6）、公寓人文环境（X7）、公寓区位（X8）、交通设施（X9）、生活娱乐场所数量（X10）、公寓治安（X11）、公寓附加服务（X12）、公寓价格（X13）；n 为自变量个数.

本文可通过整体模型拟合优度检验和个别参数检验来验证整体显著性，整体模型拟合优度检验可用Pearson χ2值和Hosmer-Lemeshow 值，当上述数值不显著时，表示模型整体的拟合效果好.个别参数检验可用Wals 和Score 检验值，当Wals 值和Score 值达到显著性水平时，说明自变量和因变量之间存在相关关系，可有效预测观察值在因变量的概率值.本文采用多种检验方式对模型的拟合优度进行检验，更加科学有效地验证模型的预测效果.

3 模型回归结果与分析

3.1 模型检验

Logistic 模型的分析方法采用向前条件法，结果经整理得到如下（见表2-4）.

表4 预测分类正确交叉表

从表 2 可以看出，χ2=87.240，P＜0.001，达到 0.05的显著水平；Hosmer-Lemeshow 检验值= 5.363，P＞0.05，未达到显著水平，说明自变量和因变量之间存在相关关系.因此，家庭结构、家庭收入、居住面积、公寓区位、交通设施、生活娱乐场所数量、公寓治安、公寓附加政策、公寓价格对青年群体选择租住公寓具有显著影响.

由表3 可知，与青年群体选择租住公寓组别有显著关联性的9 个变量分别是家庭结构、家庭收入、居住面积、公寓区位、交通设施、生活娱乐场所数量、公寓治安、公寓附加政策、公寓价格，其Wals 指标值分别为4.752，5.241，1.340，0.712，0.057，2.708，0.676，0.431，7.976，均达到0.05 的显著性水平，能有效预测青年租住和不租住公寓组别，其中家庭结构、居住面积、公寓区位、公寓价格系数为负，验证假设H1、H5、H10成立.家庭收入、交通设施、生活娱乐场所数量、公寓治安、公寓附加政策系数为正，验证假设H3、H8、H9成立.而X2、X4、X6、X7均不存在显著性，故无法验证假设H2、H4、H6、H7成立情形，即无法预测就业状况、未来发展计划、公寓内基础设施、公寓人文环境、公寓物业服务对青年群体选择租住公寓的影响.从而得到如下预测模型

本文将样本数据引入预测模型，检验模型的有效性和正确性，得到样本选择租住公寓的概率，以0.5 为分界点，概率大于0.5 时认为该样本选择租住公寓，概率小于0.5 时认为该样本不选择租住公寓.从表4 可知，原197 位不租住（Y=0）租住公寓的青年群体的观察值根据模型的分类预测，有152 位预测正确（Y=0）、45 位预测错误（Y=1），原 146 位租住（Y=1）租住公寓的青年群体的观察值根据模型的分类预测，有118 位预测正确（Y=1），28 位预测错误（Y=0），整体分类正确率为78.7%，高于一般认为75%的模型预测基本正确率.因此该模型可以很好地解释青年群体选择租住公寓意愿的影响因素.

3.2 回归结果分析

根据模型回归进一步分析得出如下结果：

（1）家庭人口数对青年群体选择租住公寓的概率具有显著的负向影响，即家庭人口数越多选择租住公寓的概率越低.主要原因是公寓居住面积有限，家庭人口数的增加，会极大地降低舒适度，且家庭结构的变化会促使青年群体居住心理的变化.租住公寓通常用于青年步入社会的临时住所，当家庭人口增多时，青年更倾向于选择购买商品房，达到稳定安逸的生活要求.

（2）青年月收入对青年群体选择租住公寓的概率具有显著的正向影响，即青年月收入越高，选择租住公寓的概率越高.公寓价格对青年群体选择租住公寓的概率具有显著的负向影响，即价格越高，选择租住公寓租住的概率越低. 租住公寓作为青年的临时住所，公寓价格越高，造成青年经济压力越大.青年群体在步入社会时间短、经济实力不强的情况下，无能力改变租住条件，且流入青年群体周边人群境况大相径庭，相互之间难以提供帮助.这种情况在就业初期尤为明显，生活成本高、住房压力大，导致流入青年大量集聚在租金相对便宜的城郊区域.随年龄的增长，经济收入逐步稳定，身份地位、心理意愿的提升，以及家庭因素的影响，对居住价格的接受能力逐步提升.

（3）选择租住的公寓与工作地的距离对青年群体选择租住公寓的概率具有负向影响，即距离越近，租住公寓的概率越大.就业机会的空间分布对外来人口的居住区位决策和空间分布格局起到决定性作用，职住空间一体化或工作地与居住地临近是城市外来人口工作、生活空间的重要特征.租住公寓的区位条件直接决定公寓的租住青年群体类型. 若公寓区位偏远，无法达到青年就近工作的期望，将增大青年往返于居住地和工作地的通勤时间和通勤费用.因此，工作地距离居住地的通勤时间和通勤距离直接影响青年群体的生活成本、生活质量和就业状况.

（4）租住公寓居住面积的大小对青年群体选择租住公寓的概率具有负向影响，即居住面积越大，选择租住公寓的概率越小.主要原因是居住面积的增加会导致公寓价格、物业管理等费用的增加.对于收入有限、经济实力较差的青年群体，在满足基本居住需求后，尽可能减少不必要的开支.因此，青年群体更倾向于能够满足基本居住要求的适宜面积.

（5）公寓治安、公寓附加福利、生活娱乐设施、公寓周边交通设施分别对青年群体选择租住公寓的概率具有显著的正向影响，即公寓治安越好，公寓周边交通设施越完善，公寓附加政策越贴合青年需求，与住房差异性越小，选择租住公寓的概率越大. 在步入社会时间短，经济实力不强的情况下，青年群体在出行交通方式上普遍选择乘坐公共交通工具.青年群体在租住选择时，居住地与工作地通勤距离以及二者之间交通是否便捷是重要影响因素. 其次，青年群体为事故多发群体，在选择租住地时，良好的治安能有效地增加青年租住概率. 再次，青年群体对于周边娱乐设施的需求并不高，选择租住公寓租住的原因很大程度上更倾向于租住公寓的衣、食、住、行等各方面的便捷.因此，生活娱乐设施、公寓周边交通设施对青年群体有较强的吸引力，但不是主要决定因素.

（6）研究显示青年就业状况、未来是否留津发展、公寓内基础设施是否齐全、公寓人文环境是否满足青年生活需求不是青年群体选择租住公寓租住的显著性影响因素，部分原因可能是天津地区经济发展迅速，行业间差异较小，就业情况的影响不明显.其次，部分青年未来是否留津发展计划并不明确，对数据产生较大影响.同时，被调查青年工作繁忙，对公寓内基础设施和公寓物业服务利用率较低，公寓人文环境关注较低，导致对租住公寓选择的影响不显著.

4 结论与建议

4.1 结 论

本文通过对天津青年群体的抽样调查研究，利用Logistic 模型探索影响租住选择的因素，研究表明家庭结构、居住面积、公寓区位、公寓价格对租住选择有显著负影响，即家庭人口数多、居住面积过大、公寓与工作地距离增加、公寓价格的增加将导致青年群体选择租住概率下降；家庭收入、交通设施、生活娱乐场所数量、公寓治安对其需求有显著正向影响，即家庭收入的增加、交通设施的完善、生活娱乐场所的完备、公寓治安的提升都会引起青年群体选择租住的概率增大.同时，无法断定就业状况、未来发展计划、公寓内基础设施、公寓人文环境、公寓物业服务对青年群体选择租住的影响.

4.2 建 议

目前，天津市青年租住地居住条件及环境主要从供方自身角度制定，缺乏对青年群体的调查研究，现有租赁情况再次证实其某些布局和决策的不合理性.造成这种现象的原因，除青年家庭结构以及家庭收入是青年个体特征外，主要以租住公寓居住面积、公寓区位、公寓价格、公寓周边交通娱乐设施、公寓治安等供方控制因素难以达到青年居住需求.因此，政府应从满足青年需求角度对租赁市场进行调整，完善青年租住政策.

第一，加大青年住房消费扶持力度，提升住房消费支付能力，为城市青年提供居住保障.通过对青年住房消费的支持，弱化租住价格对青年的影响.引导青年群体形成新型住房消费理念，把租房消费纳入到住房消费范围，探索开发多元化的住房消费融资模式，提升青年租住消费支付能力.

第二，结合政府出台的相关政策，不断完善我国住房租赁市场，全方位满足青年租客的生活需求，吸引更多租客选择租住形式居住.通过出台更为缜密的管理条例规范住房租赁市场秩序，充分利用“互联网+”技术搭建住房租赁平台，通过户籍制度改革等手段弱化住房的社会附加属性，为租房者在就业、医疗、教育等方面创造更多的便利，真正提高住房“租”与“买”的可替代性.

第三，推行因城施策、分类治理的方法.在中央政府的政策框架下，政府结合本地区发展实情，以促进房地产市场稳定健康发展为目标，用政策手段抑制房地产投机行为，进一步改观房价预期；借助城市更新契机，对存量住房进行再开发、利用，通过政府政策引导，将部分区位良好、物质建设条件达标的旧住宅，进行收回、回购、改造，予以统筹和管理，作为青年群体过渡期房源，有效缓解青年住房压力.