浅谈房地产企业经济合同的涉税分析及纳税筹划

文| 李慧璐

关键字：房地产企业经济合同 纳税项目分析 纳税筹划

美国著名法学家庞德曾经说过：在商业时代，财富多半是由合同（许诺）构成的。对房地产企业经济合同的涉及税收进行分析，能够增强房地产企业法务人员及财务管理人员对房地产企业经济合同的涉及税收情况的进一步了解，并在此基础上进行纳税筹划，方便履行企业法定的纳税义务，同时，也可以在法律范围内进行合理避税，从而进一步扩大企业的盈利空间。

对房地产企业经济合同的涉税分析

房地产企业经济合同多种多样，涉及公司设立、房地产立项、房地产拆迁、土地权属转移、工程建设、房地产销售及物业管理等方面。经济合同条款中所涉及到的税目一般为：增值税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、个人所得税及企业所得税等。房地产企业经济合同涉税范围由企业的经营方式和合同的具体条款决定，在实际合同履行中，企业双方也应该严格落实合同，避免额外税收的支出。在现阶段中，造成房地产企业经济合同涉税较高的原因为：合同签订前未对经济业务税负进行合理预估；对应缴纳税的错误评估导致存在账目不符情况；对国家政策和当地政策的了解程度较低，从而导致应交税目繁杂。

对房地产企业经济合同的纳税筹划，需要在最大限度上避免纳税义务的产生，这并不是非法行为，而是在法律限度上为房地产公司谋求正当利益。在进行涉税分析时，也应当注意增强对房地产经营相关的法律知识了解。

对房地产企业经济合同的纳税筹划

签署经济合同前对经济事项进行税负分析

经济合同签署后，涉税范围已相对明确，筹划空间有限，故在签署经济合同前，特别是涉及金额比较巨大的二手项目收并购交易模式，需对对应经济合同签署而产生的税费进行分析评估，包括涉及的税种、税负等，选择最优的方案，必要时可以调整合同签署方式或签署的合同性质，从源头上降低合同履行过程中可能出现的税率风险。

利用国家政策降低纳税款额

房地产企业员工在增强对经济合同签约对象了解的基础上，也要对税率所涉及法律和具体地区政策有一定了解，包括何方具有纳税义务，以及纳税义务发生的时限及风险，避免未尽纳税义务导致税收风险，并利用国家政策和地方性扶持法规对经济合同条款进行一定修改，将会在极大程度上帮助企业降低税收负担。房地产企业管理人员在签订合同时，不能够以经济合同模板为基础与交易方签订合同，而是需要在考察交易对象实际情况的基础上对合同某些条约予以修改，并充分利用国家已有政策和地方性政策进行税率把控。

例如，以用地合同签订对象为例，A房地产公司与B公司，C公司分别进行用地事项洽谈，B公司所属的B省因为文明建设等个性化条例的存在而导致城市维护建设费用高于C公司，此时，在其他条件不变的情况下，本着最大化削减建设成本的原则，A房地产经营公司可以与B公司签署用地合同。但是，如果B公司的交易备用地存在债权交易纷争时，此时B公司往往会以降低交易款额、国家政策和地方性政策扶持来吸引A房地产公司与其进行交易，此时A房地产公司则应该进行综合性考量，并不能以国家政策和地方性财政税收政策扶持为缘由进行积极交易。

提升房地产企业经济合同账目标准性

提升房地产企业经济合同账目标准性，将会在一定程度上规范税收情况，且经济合同账目向标准化方向发展也将会优化交易过程，促进交易流转速度进一步增强。在新会计准则这一实施背景下，新会计准则对企业会计账目提出了新的很像标准与填写规范，企业会计账目中的主营业务收入、主营业务成本 、营业税金及附加、销售费用和本年利润等项目往往是税收所依据的标准，而在房地产企业经济合同签订过程中，交易双方往往忽视了账目标准性的可约定性，这就造成了因为账目不标准从而导致的税收偏差出现，因此，将乙双方应该注重账目标准性的提升问题，并采取一定措施提升房地产企业经济合同账目的标准性，从而降低偏差性税收的出现。

例如，以房地产企业经济合同账目的填写为例，房企产企业的会计员工应该时刻注意新会计准则的实施情况，并对新会计准则对企业经济合同账目产生的影响有一定的了解，这样才有可能应对新会计准则所带来的实质性影响。在实际合同的签订过程中，双方要确保合同所使用的数据无遗漏、无造假，确保数据真实、可靠和有效。在合同的签订中，也应该对合同中可以避免的流转性环节进行削减，这样可以在一定程度上避免因为流转环节过多而造成的税率重复收取现象的出现，如三方买房现象可以避免多次流转，从而在一定程度上便利房地产企业和购买者。

结语

相信签订经济合同前对税负进行分析、利用国家政策降低纳税款额和履约后提升房地产企业经济合同账目标准性三方面出发将在最大限度上降低房地产企业经济合同的涉税项目，从在一定程度上为房地产企业谋取更大的利润空间，同时房地产企业也应该遵循法律法规，在法律限度内进行合法避税，在坚守企业社会责任的同时扩大企业经营规模。