结合纳税探析房地产筹资筹划

◎曾平毅

引言：房地产企业是资金需求量大的企业，其筹集资金，是指房地产企业从外部或内部筹措和集中生产经营所需资金的财务活动，其筹划主要从筹资渠道的进行筹划。房地产筹资的纳税筹划指房地产企业从外部或内部进行筹资时，从筹资渠道与税法规定进行筹划，进而使企业获利水平及税负优化。

一、房地产筹资原则

房地产筹资是房地产企业重大经济活动；对企业自身及社会都有深远影响，我国房地产筹资渠道主要有金融机构借款、非金融机构和企业间拆借、发行债券和股票、企业内部积累和内部集资等方式。筹资必须遵循一定的原则，一般来讲，应遵循如下原则：

1.合法原则。遵守国家的法律、法规的规定，是房地产筹资的首要原则。国家对不同的筹资渠道都做了具体的规定，制定了相应的法律、法规。只有在法律允许的范围内的才受法律的保护，确保不损害国家和投资者的利益。2.时机与规模适当原则。房地产是需要投入大量的资金，资金量多少就成为筹资首要考虑的问题。资金筹集过多造成浪费，资金不足影响生产经营的发展，如何平衡好需要量就应通过各种预测手段和方法对房地产企业资金的需要量进行预测，确定房地产企业筹资时机与规模。在预测过程中要考虑的是：首先，应根据房地产企业生产的产品在当前市场上的销售情况来预测产品在市场上销售前景；其次，还必须考虑原材料、能源等供应的保证程度；再次；必须对房地产企业现有设备的生产能量作一个全面的了解，据此计算出资金的需要量。在考虑筹资时机与规模的同时，针对房地产开发经营的各个阶段也可选择不同的筹资渠道，提高资金的使用效果。如在房地产公司成立阶段，其资金需求量相对小，基本采用合资、发行股票等方式；在开发期，资金需求量变大，又可采用银行贷款、合作开发、发行债券等方式；在预售阶段，资金需求量就完全可通过预售期房内部筹集的方式。3.企业价值最大化原则。企业价值受利率、收益时间的迟早、税收、筹资成本等诸多因素的影响，都切实影响到企业的实际利益。假设收入一定，筹资成本越低，企业价值越大，筹集房地产资金必须综合考虑。如采用的筹资渠道不同，支付使用资金的代价不同，税收额不同。如发行股票，需要支付红利。发行债券需要支付利息；发行股票需要利润分配前纳税，发行债券则在利润分配后纳税。4.最优组合筹资。筹资需考虑筹资规模的确定，筹资成本的取舍，筹资风险的比较、财务杠杆的运用等内容。在正常情况下筹资组合遵循的是短期资金来融通流动资产，长期资金来融通长期资产的原则。房地产企业最优组合的确定，一般方式有：资金形态上坚持长、中、短期相结合的策略；偿还期限上运用分散化策略；偿还方式上择低成本方案；筹资总体规划策略上要坚持内外结合的方针。

二、房地产筹资的筹划

房地产筹资的筹划主要包括筹资渠道的筹划和利息支出的筹划，其中因涉及到筹资渠道数量的问题，筹资渠道的筹划又分为单一渠道筹资的筹划和组合渠道筹资的筹划。单一筹资渠道就是在对房地产筹资额进行筹集时只涉及一种筹资渠道的筹资方案，它的特点就是操作简便，有明显的优点和不足，适用于简单的筹划，是组合筹资的基础。组合筹资就是在对房地产筹资额进行筹划时运用多种单一筹资渠道组合而成的筹资方案，相比较而言，它的操作复杂，能分散风险，筹划效果较好。在筹资筹划时，根据房地产筹资的分类和各种筹资渠道借款费用税法税前扣除的情况，进而择优选择筹资方式。

（一）单一渠道筹资

1.借款筹资筹划。借款筹资方式其成本主要是利息负债，主要是指向金融机构（如银行）进行融资的一种方式。向银行的债款利息一般可以在税前冲减企业利润，从而减少企业所得税。但这种筹资方式，在税负上看，要比企业向社会集资的方式好，但借款流程复杂，要求多。2.企业间拆借和非金融机构筹划。企业间拆借及向非金融机构筹划操作余地很大，不会像金融机构融资条件苛刻，手续也不会太过复杂，企业与企业或非金融机构间协商，形式多样，但国家对此有限额控制。企业之间拆借资金即企业借款，若从纳税筹划角度而言效果最好。3.发行债券和股票筹划。面向社会发行债券和股票避开了中间商的利息支出，为直接融资。债券利息及借款利息作为财务费用，在税前冲抵利润，减少所得税税基。股利支付没有费用冲减问题，为企业完税后进行，税后则相对增加了纳税成本。企业以发行普通股股票方式筹资所承受的税负重于向银行借款所承受的税负，而借款筹资所承担的税负又重于向社会发行债券所承担的税负。4.企业自我积累筹划。企业自我积累的特性就是速度慢，限制了企业迅速规模扩大。它由企业税后利润所形成，自我积累存在双重税问题。这种筹资渠道使资金所有权与经营权合二为一，业主权益增大，但这一筹资渠道只涉及企业自身，它所承担的税收负担是最重的。由这笔投资所带来的利润，没有任何办法加以平均，企业只能承受这笔利润所带来的相应的税收负担。5.内部集资筹划。从纳税筹划的角度看，它与企业间拆借有相同的效果。这种筹资渠道，因为涉及的人员和机构较多，并且在利率和确定回收期等方面，均有较大的弹性和回旋余地，

综上，从筹划的角度看，自我积累的效果最差，借款筹资次之，企业内部集资和企业间拆借方式产生的效果最好。而且，从以上分析我们可以看出，企业在筹资过程中，所涉及的单位和个人越多，合理节税空间越大；相反所涉及的单位和个人越少，进行合理节税空间越小。所以，我房地产企业在筹资筹划分析时，应该要考虑各种筹资渠道的税负不同，切合自身特点进行选择。另外，企业间拆借筹资和企业内部集资因其透明度较低，国家都有相关的规定，企业切不可超越规定进行纳税筹划。

（二）组合渠道筹资筹划

在企业的运营中，企业不可能只依靠一种筹资渠道进行筹资，组合渠道筹资便成为必然。多重经济问题就需多种筹资渠道的交叉结合予以解决，降低税务成本，减小经营风险。每种筹资渠道均会有成本，即资本成本。从财务的角度看，选择最优的筹资结构就是选择筹资成本最低的筹资组合。从企业的角度看，它是企业为获取资本所必须支付的最低价格。应有的计算过程为：首先计算个别筹资渠道的筹资成本率，然后以各种资本占全部资本的的比重为权数，对个别资本成本进行加权平均，计算综合资本成本，然后从中选择最低综合资本成本的筹资结构，即为最优的筹资结构。

三、结束语

总而言之，房地产筹资的纳税筹划在进行单一渠道筹资的筹划，可以选择涉及人员和机构较多的资金往来双方关系，较容易达到节税的目的 [2]。企业为规避风险，会组合交叉运用多种筹资渠道，通常企业选择最低综合筹资成本组合为最优筹资方案。不论企业采用何种方法进行纳税筹划，都应遵循服从于企业财务管理总体目标的原则。