房地产企业项目公司营运资金管理探究

2020-02-28□文|徐静

经济视野 2020年21期

□ 文| 徐静

资金筹集对于房地产企业项目公司的营运来说至关重要，当前阶段大部分房地产企业项目营运资金管理过程中存在的一个核心问题就是融资渠道或者融资方式过于单一。

完善房地产金融市场，积极拓展新的融资渠道

在房地产企业进行资金筹集的阶段，应该结合自身的融资需求选择合理的融资模式。在我国社会经济不断发展的时代背景下，房地产企业可以选择的融资渠道应该也是不断拓宽的，房地产企业项目公司应该结合企业内部的实际需求，更加有针对性地选择适合自身发展的融资方案。此外，由于房地产企业项目公司在营运项目的过程中对于资金的需求量很大，而很多房地产企业所选择的融资渠道又大多都是单一化的银行按揭贷款，在这种情形下，企业负担的债务率过高，一旦项目资金运转不灵，企业的偿债能力则会直线下降，一方面会面临着巨大的财务风险，另一方面企业还很有可能陷入财务危机。因此，对于房地产企业项目公司来说，务必要通过房地产金融市场的完善来进一步拓展新的融资渠道。比如，针对于规模比较大的大型房地产项目公司来说，要充分利用好自身的行业龙头优势，通过整合现有的各种资源来健全企业的财务结构，并通过直接上市发行股票的方式进行融资或者通过房地产信托资金以及房地产债券等形式，将流动性的房地产项目投资转化为交易证券资产。

对于中小型的房地产企业来说，一方面可以采用“融资租赁”的形式来进行融资，所谓的“融资租赁”指的是企业将旗下的房产直接分成直接租赁、售后回租和杠杆租赁这几种形式，相较于传统的房产交易，这种融资租赁式的方式能够为房地产企业的技术创新带来更大的便利，而且灵活多样的还租方式也能够帮助企业更好地进行固定资产的融资。另一方面则可以通过“商业信用融资”的形式进行融资，相较于传统的银行贷款，“商业信用融资”的方式对于企业的门槛和要求相对更低。

转变资金管理思想

广义上的房地产企业实际上指的是从事房地产项目开发、运营以及管理和服务等相关活动，并通过自主经营以及独立核算等活动从中获取一定经济利益的经济组织。相较于其他产业或者领域来说，房地产企业项目公司最大的特点是经营对象具有不可移动的特性，所有的房产都是不动产；此外从业务形态的角度来看，房地产企业项目公司的资金运用受到当地的政策影响较大。对于房地产企业来说，在项目运营资金管理的过程中，由于其资金的前期投入较大，且资金回笼速度相对较慢，再加上不同的政策影响，最终导致整个房地产行业的资产结构都存在一定的特殊性。因此，在实际的项目资金管理过程中，各大房地产企业项目公司需要结合当下的社会形势、政策倾向以及市场发展动态等多方面的因素及时转变自己的资金管理理念和管理思想，在最大限度地利用与整合所有资源的同时，通过创新经营与创新管理使企业焕发新的活力。比如，在项目资金运营管理过程中，房地产企业项目公司可以采取“零负营运资金”的管理思想。相较于传统的营运资金管理理念而言，零负营运资金管理思想更加强调资金的使用效益和利用效率。在该思想的指导下，房地产企业项目公司只需要确保企业能够满足对流动资金的基本需求即可，不需要重点考虑企业的营运资金是正数还是负数。

与此同时，企业还需要重点分析与整合项目开发过程中的所有流程，并逐渐将重点资源集中到关键性的项目流程上面，其他非核心的项目或者非核心流程可以采取“外包”这种形式将其转移到其他专业的企业中。通过这种项目资金管理思想的应用，能够优化企业的资产负债比，在一定程度上能够有效加速企业营运资金的周转速度。

强化对流动资金的管理

由于房地产企业项目公司对于资金的需求量相对较大，并且作为资金密集型的行业来说，大量资金长期投放到一个项目中，企业很可能会出现资金短缺的情况，因此对于房地产企业项目公司来说，在管理运营资金的时候要重点强调对流动资金的而管理，企业应该保证自己拥有一定数量的流动资金。此外基于房地产企业对于资金需求量十分巨大的情况，流动资金的扩大或者缩小都会直接影响到房地产企业项目公司资金流的亏欠或者结余，从而导致企业的融资成本进一步提升，从客观上来说也会加大企业的运营与生产难度。因此，企业需要进一步强化对流动资金的管理，其中涉及到具体的存货管理以及应收账款的管理，房地产企业项目公司都需要通过采取一定的政策和措施来确保企业自身账面上有充足的流动资金，从而确保企业的日常运转。比如，针对于房地产企业的存货管理来说，结合相关的企业经营绩效以及流动资产比例数据可以得知，对于房地产企业来说流动资产构成主要是存货。

对于房地产行业来说，所谓的存货就是房子，房地产企业项目公司对于存货的日常管理应该以保持存货中完工产品在一个适当比例分额上为主，并通过采取创新型的销售手段完成对完工产品的预售目标。在整个存货管理过程中，房地产企业项目公司可以通过扩大宣传以及采取优惠政策相结合的方式来促进完工产品的销售额度实现进一步提升。