关于房地产企业成本控制的思考

■韩必成

（马鞍山安粮地产有限公司）

引 言

房地产企业需要对项目开发过程中各环节的成本管理加强重视，对预算管理理念进行有效推进，促进成本管理体系建设，使质量管理和成本管理责任体系得以不断优化和完善，使房地产企业成本管理目的得以实现，从而使房地产企业资金利用率有效提高，企业投资风险值降低，有利于企业经营规模的持续扩大，并对企业可持续稳步发展予以切实保障。

1 房地产企业运营发展特点分析

1.1 资金密集

作为资金密集型行业，房地产企业为了确保项目顺利开展，需要前期投入大量资金投入，同时也能够有效促进项目开发，否则将会对项目发展进程造成严重影响，对于中小型房地产企业而言，将面临着极大的挑战。另外除了需要大量的资金投入外，对资金的合理分配及利用也直接影响房地产企业的可持续发展，所以房地产企业还应根据自身实际情况，对财务部门加强建设，使资金利用率有效提高，从而使企业内部成本管理水平切实提升。

1.2 管理密集

随着经济建设的快速发展，极大地促进了房地产企业规模的不断扩大，同时企业分工也更加明确，推动了项目评估公司、设计公司、策划代理公司、装饰公司、建筑公司、物业管理公司等发展，同时也能够为房地产企业的可持续发展提供极大便利，因此为了加强对上述公司的有效利用和合作，成为现阶段房地产企业亟待解决的问题之一。所以房地产企业需要不断提升自身管理能力，有效协调和统一各部门职能，确保企业可持续发展目标的实现。

1.3 周期性强

房地产企业一个项目从设计、贷款、施工到销售至少需要几年时间，其生产周期相对较长，其中可能出现的不利因素也较多。因此，房地产企业要加强对各种突发情况的应对能力。此外，房地产企业的各个环节之间密切联系又相互制约，房地产企业还应加强对各个环节的整体把控和有效控制，使各个部门能够各司其职又相互合作，共同提高房地产企业的经济效益。

1.4 风险高

房地产企业的运营发展会受到外部环境、国家政策以及自身发展情况的影响，具有较高的风险性，并且投资项目中存在较大的不确定性。目前房地产企业需要面对国家政策不断调整、市场快速变化，以及项目建设周期较长、投入资金较大等问题，因此房地产企业需要加强相关投资项目的管理，对成本加强控制，从而使项目开发风险大幅度降低。

2 房地产企业成本管理中存在问题分析

2.1 成本管控意识缺乏

就目前房地产企业成本管控的现状研究分析可以看出，企业普遍存在着成本管控意识薄弱，另外在物资采购、招投标以及项目管理过程中，由于内部牵制制度、管理制度不健全，无法实现成本有效控制。

2.2 成本管控基础工作不足

现阶段房地产企业成本管控基础工作力度普遍不足，相关成本管控制度体系缺乏，造成成本管理工作仍采用简单粗放的方式进行。部分企业已对成本管控制度进行建立，但在实际实施过程中，往往存在制度流于形式，形同虚设的情况。另外在机构、人员设置方面也存在不合理、不协调的情况，部分岗位设置存在权责利不相适应的问题，对员工工作的主动性和积极性造成不利影响，同时使成本管控工作难度加大，不利于成本管控工作落实到位。

2.3 成本管控方法落后

在房地产企业成本管理中，不少企业仍采用传统的管控方法，在财务部门所提供的相关财务报表及历史财务数据等资料，对所发现的问题采用事后财务分析的方式进行成本核算及分析，此方法存在滞后性，并且导致事前预测及事中控制两个环节无法发挥成本管控的重要作用。另外由于信息化建设力度不足，成本分析和成本管控仍采用对原始电子表格的数据进行分析，造成数据无法匹配，成本及时性无法体现，使成本管控工作难度加大。

2.4 相关人员专业素质不高

随着近年来房地产企业数量的快速增加，企业成本管控水平提升力度不足，成本管控仍只进行简单核算，精细化管理不足，导致此状况的原因主要有：相关管理人员对成本管控缺乏全面科学的认识，对其缺乏足够重视；房地产企业中专业成本管控人才缺乏，不少管控人员不具备相关专业知识，在实际成本管控中，往往仅凭借传统核算模式及自身经营开展工作，使成本管控工作质量提升受到制约和影响。

3 房地产企业加强成本管控的有效措施

3.1 成本管控意识树立

在房地产企业中，首先管理者需要对成本管控重要性提高认识，促进企业中所有人员树立成本管控意识，将在实际工作中加强成本管控意识的融入，从而使成本管控水平有效提高。为了使房地产企业市场竞争力提高，需要加强成本管控的事前预测和事中控制环节，对成本投入和成本支出进行有效科学预测，从而使企业效益最大化目标得以实现。另外针对企业开发过程中成本与利润的相关问题，需要与供应商及施工方加强合作，确保双方合作的过程中，能够实现双方利益共赢，防止对方施工过程中出现偷工减料、滥竽充数现象，对工程质量造成严重影响，使企业后续维修费用大幅度增加。

3.2 成本管控的组织架构和管控体系建立健全

在房地产企业内部管理中，需要通过相关成本控制领导小组的建立，作为成本管理工作的领导和决策重要机构，领导小组负责公司成本控制结构建立和完善，并针对成本控制工作，提出相应的指导性意见和建议。同时在成本控制领导小组的指导下，各职能部门对日常成本控制工作进行具体负责和执行。另外成本管控工作小组还应对管理规范和制度体系进行构建，对各岗位工作细则及职责权限进行明确，从而对成本管控工作的顺利开展予以有效保障。

3.3 成本管控内容完善，成本管理方法创新

在房地产企业管理过程中，首先需要确保成本管控方法的正常运用，否则无法保障工作的有效开展，甚至对企业可持续发展造成不利影响。因此需要从成本管控内容以及方法层面出发，对成本管控进行完善和创新。

首先需要在成本管控工作中，加强事前成本预测，对科学的成本管理目标进行建立和明确，通过事前成本管控工作的科学预测，有效保障成本管控作用得以有效发挥。

其次需要对管理方法进行创新，现阶段不少企业采用目标成本管理方法，但在实际应用时仍存在不少问题，因此企业需要对成本管理内容进行进一步完善，对成本管理方法进行创新。房地产企业应根据自身实际情况，结合实时市场发展形势，对相应的成本管控对策和措施进行科学制定。另外企业成本部门和销售部门需要对销售价格和利润提前制定，在此基础上对目标成本进行计划。

最后企业在具体的合同中，需要对目标成本标准予以具体、客观地体现，通过上述各工作环节的有效整合，形成动态成本管控，从而使全面监控成本管控工作得以实现。

3.4 成本管理人员的专业素质提高

首先房地产企业需要增强管理层成本管控意识，应对相关管理人员加强其意识培养，通过日常工作节俭氛围的营造，能够一定程度上对具体成本控制工作产生积极影响。

其次在企业成本管控工作中，需要加强分工的合理性，避免分配中存在较强的随意性。在进行具体成本控制时，应明确相关专门负责人员及其职责。另外需要要求相关人员具备较强的责任心以及工作主动性。

最后需要对企业内部成本管控考核评价体系进行建立健全，并将成本管控工作中员工的工作内容和工作成效纳入相关的考核评估体系中，对员工的工作积极性予以激发，从而使成本有效节约，使房地产企业的可持续健康发展得以有效保障。

4 结 语

在房地产企业的运营发展中，成本管控发挥着重要作用，能够使企业现金流量和利润得到有效保障，使房地产企业的竞争实力增强，同时也是房地产企业管理水平有效提高的重要基础。目前房地产企业成本管控具有较强的系统化和复杂性特点，为了使企业成本管控水平有效提升，首先需要加强成本管理意识的树立，其次应对组织架构进行健全和完善，对成本管理方法进行创新，使人员专业素质有效提升，从而使企业成本管理水平切实提高。