房地产市场未来发展趋势探究

(北京物资学院商学院 北京 101149)

一、房地产价格与房地产市场发展趋势

十九大报告指出，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。从十九大报告关于中国住房市场发展的精神或原则来看，其包括了三个方面的内容。一是给当前中国房地产市场重新定位，中国住房市场要回到它的基本的居住功能，去除住房投资及赚钱的效应。二是为了让中国房地产市场回到居住功能，就得对国内现行的房地产市场制度进行重大改革。三是新的住房制度安排要求保证每一个居民居住权的天赋性。这是中国房地产市场发展的最终目的，离开了此目的，房地产市场的功能就会改变。[1]2017年12月中央经济工作会议提到“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控”。这表明了政府调控房地产市场的坚定决心，也暗含了我国房地产市场泡沫处于积聚甚至膨胀阶段。[2]

二、企业投资房地产给自身带来的影响

房地产投资会对企业产生多方面的影响，下文主要从创新、全要素生产率、资本效率方面进行分析。

(一)房地产投资与企业创新。在当前经济环境下，房地产价格持续上涨以及房地产投资规模快速增长，可能会对企业创新产生影响。一方面，上市公司房地产投资有助于提高经营所得，缓解融资约束，增加研发投入，进而提升创新。投资房地产对企业存“补偿效应”，即企业在主营业务利润较低的情况下将部分资金投资到利润较高的房地产行业，然后利用投资于房地产行业的所得支持其研发等创新活动。另一方面，上市公司房地产投资可能会挤占企业资源，导致企业创新资金和人力资源错配，进而抑制企业创新。可能由于房地产行业与本行业之间利润落差极大，企业将资金等资源配置到房地产行业，会对投资风险高、回报周期长的研发投资构成“挤占效应”。这会进一步削弱与抑制企业创新。

熊凌云[3]利用2006—2015年间A股非金融企业数据(剔除了所有房地产上市企业)，研究上市公司房地产投资对企业创新的影响。研究发现，上市公司房地产投资与企业创新投入、技术人力资源投入以及创新产出负相关，说明房地产投资对企业创新的抑制效应超过提升效应。

(二)房地产投资与全要素生产率

1.房地产投资对全要素生产率增长的促进作用。房地产投资增加可以在一定程度上扩大需求规模，对提高全要素生产率形成激励。一方面，房地产投资规模扩大可以推动居民消费升级，增加创新产品的需求。另一方面，因为政府部门垄断了我国城市建设用地的供给，短期内，房地产投资增加会推高地价，进而推动房价上涨。房价上涨对居民消费形成财富效应，诱导居民增加现期消费。房地产投资增加，对企业融资活动具有信用缓解效应，有利于企业增加创新投资，工业全要素生产率提升。

2.房地产投资对全要素生产率增长的抑制作用。房地产投资过热，住房价格不断上涨，需求规模趋于下降，激励作用弱化，全要素生产率降低。一方面，房地产投资规模扩大推动房价高涨，导致居民用于购房的成本不断增加。住房支出挤占了部分消费，居民消费比例不断下降，房地产的预算约束效应显著大于财富效应。另一方面，房价上涨会引发居民的投机行为，这种购房支出对消费的挤出效应将远远超出财富效应。居民消费减少，需求规模缩小，削弱了企业进行技术和管理创新的动力，进而降低工业全要素生产率。同样，房地产过度投资也会抑制企业的创新投资，降低工业全要素生产率。这种抑制作用与企业的资金供给以及投资决策有关。从工业企业的资金供给来看，商业银行在我国是一个重要的资金来源。房地产属于资金密集型产业，基于风险偏好，银行更倾向于贷款给房地产业，导致大量资金流向房地产。由于创新投资具有周期长、不确定性强等特点，企业外部融资受到抑制必定会倾向于降低创新投资。

李江涛[4]以我国2001-2014年30个省份的数据为样本，构建动态面板数据模型，并采用系统GMM估计方法实证研究房地产投资对工业全要素生产率的影响。研究发现，房地产投资与工业全要素生产率之间的关系表现为“倒U型”，说明房地产投资适度增加对提高工业全要素生产率有促进作用，而房地产投资过热则会抑制工业全要素生产率增长。

(三)房地产投资与企业资本效率。房地产投资可为企业带来诸多收益，比如获得税收利益、满足长期发展战略、控制长期成本、缓解融资约束、疏解政治压力等。但其负面影响不容忽视：首先，它可能导致企业家精神的错配，影响经济持续增长和社会发展。众所周知，如果将大部分企业家精神配置到生产性活动上，那么企业创新能力和国家竞争力就能够得到持续发展；如果过多地配置到非生产性活动中，将造成社会福利损失与资源浪费。其次，房地产占用大量资金，客观上会挤压企业的创新投入，阻碍技术进步与产业升级，导致“低技术锁定”。再次，金融市场波动时，房地产资产将对企业经营产生巨大冲击。

米旭明[5]从资本效率的角度对企业房地产投资进行普遍和精确地估计，为理解其经济后果提供一个微观证据。研究表明：总体上，房地产投资与资本效率改进之间存在倒U型关系，低投资密集度无法获得改进效应，高密集度使资本效率进一步恶化。投资不足的上市公司，任何水平的投资都无法改进资本效率；投资过度公司在中等密集度投资能够获得改进效应。

三、总结

综合以上分析，未来房地产市场广阔，房地产价格仍会略微上升，会有大批企业投资房地产。作为企业投资者，应适当把握房地产投资的度，并不是投资额度越大给企业带来的影响越好。房地产投资与全要素生产率和资本效率改进之间都存在倒U型关系，房地产投资适度增加可以扩大需求规模，增加创新投资，有助于提高企业全要素生产率和资本效率。但房地产投资过热会减少消费需求，削弱全要素生产率提升的动力；并且，挤占技术和管理创新投资，导致企业全要素生产率和资本效率下降。企业首先应保证生产经营活动可以顺利开展，并对研发创新支出进行预算，留存充足的资金，保证研发活动拥有足够的资源。在此前提下适当进行房地产投资，改进企业资本效率。