国际公募REITs对比国内现有资产证券化产品的优势分析

陈思娴

(常德职业技术学院 湖南 常德 411005)

一、引言

REITs不动产投资信托基金1960年在美国产生，它的投资标的是不动产，大多数的REITs都在主流的证券交易所上市交易。它给了一般投资者以较低门槛参与不动产市场的机会。2020年4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》。

二、国际商业不动产公募REITs推出的背景及效果

在全球22个国家中，有17个国家是在经济低迷或者下行背景下推出了REITs，根本原因在于REITs市场的建设对于经济的发展有着至关重要的作用，能够引领经济走出危机、摆脱低迷、乃至为经济的持续发展提供新动能。从国际经验看，美国重要REITs法案都是在GDP增速及资产价格增速下降的背景下出台的；日本REITs出台之前，国债收益率、GDP增速、房价增速持续下降长达十年；从中国香港经验来看，REITs相关条例出台的背景是长期的经济增长乏力与资产价格下行，最后在SARS疫情的倒逼下，REITs登上了历史舞台。从效果来看，REITs市场的出现及快速发展降低了不动产市场投资门槛，起到了活络市场的作用，从而提振了投资者对经济增长的信心。

三、国际公募REITs对比国内现有资产证券化产品的优势

(一)国际公募REITs为购物中心投资人提供明确的退出渠道。目前，国内不动产大宗交易市场，资产退出方式主要是资产或股权转让。而对于类REITs等资产证券化产品，本质更多体现为债务融资，由于原始权益人提供了各种外部增信，不能视为一种退出方式。如何退出一直以来是困扰持有不动产的房地产企业、基金的一大难题。而国际公募REITs是真正的权益产品，不需要过多的外部增信措施，可作为商业不动产明确的退出方式，有效解决持有型不动产资产规模大、资金沉淀时间长、资金回流慢的问题。有助于吸引更多资金参与不动产投资、盘活市场资金，还将推动商业运营机构专注商业运营管理、整体推动国内商场运营质量提升。企业通过REITs实现成熟资产的变现及资金回笼，以回笼资金进行不动产的再投资，将资产培育运营成熟后再通过公募REITs平台提出，实现资金的滚动利用，加快循环投资效率，提升企业ROE水平。

(二)购物中心持有者能通过发行公募REITs顺利募集到权益级资金。目前国内类REITs属于私募产品，符合条件的市场投资者有限，而且流动性远远不足，这也造成国内类REITs产品发行权益级份额困难较多。而国际公募REITs真正实现了公开发行、公开市场流通，灵活性更高，对不动产提供一个更好的投资渠道，兼具稳定分红与长期增值收益，投资门槛明显低于国内类REITs，有利于投资者的积极认购、也有利于产品的发行与成立。

(三)公募REITs发行后，可更好优化企业财务结构。国内类REITs产品本质是一种债性融资工具，通常原始权益人提供流动性支持、差额补足或暗兜等各类增信，大多数类REITs产品底层资产出表困难，不利于原始权益人的财务结构优化。而国际真正意义REITs实现了底层资产权属的真正转移，原始权益人转变为基金管理人和运营管理人，有助于原始权益人优化财务结构。

(四)公募REITs弱化主体信用依赖程度，更重视购物中心项目。自身质量及运营状况投资公募REITs的收益来源一是股价(基金净值)变动带来的资本利得，二是每年的分红派息，对于分红派息的收益直接来源于底层不动产的经营收入。因此区别于偏债型的类REITs产品，公募REITs的发行对于发行人的主体信用依赖程度较低，更依赖于资产自身质量及运营状况。国际公募REITs注重其投资属性，通过投资优质、高回报率的底层资产为其持有人带来持续的回报，这也是国际公募REITs得以推行的重要原因。

(五)国际公募REITs有较多的税收优惠政策。国内的类REITs在资产重组及设立环节面临较高的税务成本并且类REITs存续阶段还面临双重征税的问题。在资产取得、持有环节，国际公募REITs有较多税收优惠。税收优惠，尤其是避免双重征税的影响，有利于投资人的投资收益保障。

四、经济下行倒逼国内商业不动产公募REITs推出市场

2020年4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，并出台配套指引。基础设施REITs短期看有利于广泛筹集项目资本金，降低债务风险，是稳投资、补短板的有效政策工具；长期看有利于完善储蓄转化投资机制，降低实体经济杠杆，推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展。根据《通知》，基础设施REITs此次聚焦于新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发七大领域。《通知》的出台标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步，长期以来备受关注的不动产投资信托基金破冰落地。

(一)公募REITs是导入良性外部权益资金的高效通道之一。当前房地产企业持有大量的优质商业不动产，但盘活渠道非常有限且多为债务融资，昂贵的融资成本和激进的杠杆比例已经对国内购物中心的存续经营造成了较大负面影响，甚至开始影响物业的可持续经营；而在整体降杠杆背景下，历史遗留的高杠杆负债亦难以通过借新还旧的方式来维系，亟需引入新的外部权益资金进场来缓释杠杆风险，让购物中心能留存足够的利润来培养内生增长能力，提高内在价值，进而再形成良性的投融资循环。同时为投资人提供更多更优质投资标的选择，激发市场活力。

(二)公募REITs有利于倒逼开发商提升资产管理和存量运营转型能力。购物中心是经营性物业，具备创造现金流能力。推进购物中心公募REITs有利于倒逼开发商提升资产管理能力和往存量运营转型，降低和提前对冲未来城镇化进入成熟阶段后住宅市场需求大幅回落带来的资产贬损风险，无缝衔接未来。同时有利于引导不动产投资进入价值投资的时代通道。

(三)公募REITs对经济下行导致资金承压的不动产企业意义重大。在经济下行的情况下，多商业不动产公司纷纷推出减免租金措施，在承担企业社会责任的同时，携手租户共度难关。商业不动产运营的特点是资产重、回收期长、现金流敏感，全年10%的租金收入损失对任何一个同类企业都绝不轻松。因此，尽快推行商业不动产公募REITs、并明确将购物中心纳入其中，对积极承担企业社会责任的公司而言，既是一种认可，也是一种推动和鼓励。

五 总结

商业不动产公募REITs作为稳定分红的投资产品，有利于增加居民对不动产的长期投资渠道，避免对住宅投资的依赖，降低炒房的投机力量。监管层需要消除“推出公募REITs等同于重新放水房地产行业”的顾虑，商业不动产公募REITs 具备市场化推广的意义和规模化推广的可能性。可以制定匹配的法律法规及配套政策，结合基础设施 REITs 试点经验出台针对性的“公募 REITs 法规”，以优质购物中心项目作为底层资产试点，循序渐进推动标准化REITs的落地，不可急于求成，产生经济泡沫，更不利于公募REITs的实施。