养老地产“文、旅、养”一体化开发的实践

邹 赣 华

(闽北职业技术学院, 福建 南平 353000)

近年来“养老”成为社会高度关注的问题。朋友圈养老、抱团养老、乡村田园养老、旅居养老、候鸟式养老等民间组团养老模式层出不穷。传统的养老模式有家庭养老、社区养老以及机构养老。家庭养老以血缘关系为纽带、以孝亲观念为核心,沿袭了上千年的时间。目前家庭供养关系呈现“421”格局,由于儿女无暇顾及老人,老人不愿与儿女同住等诸多因素,这一模式功能逐渐削弱。社区养老主要满足老年人基本生活料理,内容和形式都较单一,专业化程度有限,难以满足老年人高品质的生活需求。机构养老可以提供全方位的服务需求,但费用高,居住条件相对简陋,活动场所受限。这三种养老模式都有待改进提升,才能更好地从身体、心理上满足当代老年人高品质的养老需求。

中国老龄化趋势日益严重,据统计数据显示,2020年我国60岁以上的老年人口达到2.55亿,占总人口的17.8%。此外,1962-1980年中国婴儿潮人群达4.2亿,老年市场后备人口充足。在新时代背景下,养老正在和养生、旅游、文化、健康、生态、休闲等时代元素相结合,新型的多元化养老模式已成为诉求。养老地产融合当地旅游资源、文化资源一体化开发成为新型地产模式。它是由房地产开发商推出适老居住,能满足老年人养老服务需求,为老年人的健康提供一系列基础设施及配套服务的住宅产品。主要包括:养老社区、养老公寓、旅游地产等等[1]。它不同于传统的养老住宅产品,主要体现在三个方面:一是居住环境;二是适老化住宅设计;三是配套设施及养老服务。概括来说,它是以养老为目的,地产为形式,适老化设计为标准,养老服务为核心的新型地产形式[2]。

一、养老地产发展现状及问题

(一)国外养老地产发展现状

美日英等西方发达国家在上世纪70年代就已经进入老龄化社会,经过了几十年的发展,已形成了较为成熟的养老地产模式。美国的“太阳城”养老社区具有典型性,居住宽敞舒适,老年人可以享受到社区提供的积极的、活跃的生活方式。社区拥有充足的娱乐中心、高尔夫训练场、图书馆、保龄球馆、乡村俱乐部、教堂及购物中心等设施。日本受社会文化和土地资源稀缺的影响,提倡组建小规模多功能的居家养老社区,对已有社区进行适老性改造。区内提供豪华的公共活动空间,开展丰富多彩的群体活动,让老年人晚年生活明朗快活、充实安心。英国形成了贝克斯希尔、海斯汀等风景如画的老年人城市,并将养老纳入社区,采取“居家养老,社区服务”的模式。注重对老年人的整体关怀,政府出资兴办具有综合服务功能的社区活动中心。

(二)国内养老地产发展现状及问题

国内养老地产起步较晚,从总体上来讲还处在初步探索阶段。目前有万科、绿城等多家地产商以及泰康、平安等保险公司战略布局养老领域。根据市场上十大养老地产项目开发运营模式来看,主要可以分为三类:一是提供全方位服务的老年公寓、养老机构,比如上海亲和源老年公寓,提供管家式的服务，北京双井恭和苑是医养结合的养老机构,为老人提供长期持续的生活照料。这类机构费用高昂,更适合需要照料、护理的高龄老人居住。二是新型老年社区,集娱乐、服务与医疗为一体,可以为不同年龄段、不同层次的老年人提供服务。如万科打造的“随园嘉树”,提供居家养老、长者公寓、医疗护理院和养护机构一站式全方位的养老服务。三是集旅游、休闲、度假、养生等时尚概念的养老地产。如绿城开发的乌镇雅园毗邻国家5A级休闲旅游景区,创建“学院式”养老模式,重构老年人的晚年生活。台湾的长庚养生村,拥有17公顷的草地、体验野区农园、漫步休闲栈道。这类养老地产远离市区,重点突出了休闲、养生,弱化了医疗、介护等功能,更适合健康活力、低龄老人居住。

二、“文、旅、养”一体化开发的依据

(一)天人合一观念的体现

儒释道是中国传统文化的三大支柱,三者都强调人与自然和谐相处。陶渊明的《归园田居》被认为是田园诗的鼻祖,道出了古代读书仕子对田园生活的向往。“天-地-人合一,是一种健康的生存状态,一种生命状态,更是一种欣欣向荣的健康时空状态。人与自然和谐相处,是解决人类面临生态环境问题的必由之路”[3]。习近平总书记指出:“我们应遵循天人合一、道法自然的理念,寻求永续发展之路。”人们把“家”安置在富氧富硒、静谧优美的自然环境中,寻求精神、灵魂、肉体的归属感,正是“天人合一”理想境界的体现。新型养老地产项目在选址上多位于城市郊区,地处田园、山林等处,甚至有丰厚的人文资源,内部和周边生态环境绝佳。在此打造养老地产,不仅符合自然文化景观价值最大化原则,也有利于养老地产项目品牌的营造,提升市场竞争力。

(二)消费观念的转变

新型老年人,经历了恢复高考和改革开放带来的红利,与传统的较少接受教育、艰苦朴素、省吃俭用的老人有所不同。新型老年人有文化,经济基础较宽裕,愿消费、敢消费、追求品质,形成了豁达、理性、现代的消费观念。他们对网络的接受度高、电子类产品、互联网使用熟练。近年来的旅游热潮,中老年人正成为主力军。其中50岁到60岁之间游客占中老年旅游市场比达62%,中老年旅游市场超两万亿[4]。新型老年人热衷于体验生活,农村老人进城享受都市生活,城市老人到乡村体验田园风光。“候鸟老人”出现,北方老人到南方越冬、南方老人到北方避暑。养老地产环境宜人、服务专业,人们对于老年房产购买意向逐渐增强。

(三)价值取向的需求

马斯洛提出人有五种基本需要,从低到高分别为生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和实现自我价值需求[5],即物质需求和精神需求。在满足了安逸舒适的居住条件后,老年人除了健康,最关注的问题就是精神生活。老年人退休后,社交圈子缩小了,时间变多了,有更多的时间去完成自己的兴趣爱好。变成空巢老人以及生活方式的变化,容易产生孤独感、焦虑感,精神需要新的寄托。老年人的精神文化需求呈现多元化,包括了情感交流、人际交往、文化教育、休闲娱乐、社会参与、自我实现等诸多方面。打造群众喜爱的文化生活,将养老产业与文化创意相结合,有助于推动养老养地产业的进一步发展[6]。

三、“文、旅、养”一体化开发的SWOT分析

(一)优势分析

闽北“意境花城”毗邻国家3A级旅游景区——“三千八百坎”,景区内人文荟萃,古迹众多,有天然氧吧之称。周边有农家乐等休闲娱乐场所。目前正升级打造“融生态旅游观光、休闲养生避暑”为一体的度假区。“意境花城”是祥生地产在福建的第一个养老产业试点项目。小区占地535亩,总建面积46万平方米,产品涵盖洋房、叠墅、微墅、院墅等,内有1.2万平方米的四季花海和10万平方米的中央景观,绿化面积达到45%以上。它凭借优美的自然环境、适老住宅设计以及周边生态旅游资源,吸引了众多养老人群来此购房。据统计，购房者85%为45岁到60岁的人群,职业多为公务员、医生、教师、商业从业人员。地产商正积极多方引进休闲旅游、养生健体项目,旨在打造“最美生态文旅社区”。

(二)劣势分析

“意境花城”地产就整体而言以销售房产为主,完整的养老产业链未形成。缺乏养老产业核心的文化娱乐场所和医疗配套设施。社区机构没有取得多部门的支持与联合发展,缺乏专业的养老管理与服务队伍,难以承担养老所需的所有职责。目前只适合健康老人居住,无法满足高龄老人医疗、介护等需求。开发的休闲旅游项目缺乏针对性,对老年文化学习、康体健身场所缺乏有效打造,老年人的满意指数有待提高。房产运营模式单一,只有出售模式,没有考虑养老房产持有的多样性。

(三)机遇分析

近年来国家从宏观层面对养老问题进行指导与支持,颁发了一系列养老产业和养老体系建设的相关文件。2016年《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》提出:支持养老服务产业与健康、养生、旅游、文化、健身、休闲等产业融合发展,丰富养老服务产业新模式、新业态;2017年《关于运用政府和社会资本合作模式支持养老服务业发展的实施意见》提出:鼓励政府和社会资本合作,加快养老服务业培育与发展。2018年国务院常务会议部署发展养老产业,进一步推进“医养结合”,提高老有所养的质量。2019年民政部提出全面放开养老服务市场等等。从这些文件中,我们不难看出:国家政策大力支持养老产业的融合发展,并引导和支持社会力量参与到养老事业中来。养老产业迎来了重大发展机遇,合规性门槛提高，取消养老机构设立许可的准入门槛,放开市场竞争,收紧服务质量,更规范的市场和行业发展环境即将到来[7]25。

(四)威胁

首先，“意境花城”做为新型养老地产,地处城郊,非学区房,周边生活配套设施不完善,不符合人们投资房产的条件。加上老年人较难接受新事物,形成购房者与房产商相互僵持的局面。其次,做为养老房产,后续持续高额投资能否跟进,老年活动中心、医疗服务设施能否完善有待考验;小区在休闲、旅游、养生项目的开发中能否产生良好经济效益,能否促进生态环境良性循环等,还不确定。再次,政府在规划这一带生态旅游中,周边个别有污染的工厂应责成搬迁,完成这些尚需时间考验。

四、“文、旅、养”一体化开发的对策

(一)营造美好意境,创建文化住居

近年来随着文化自信的回归和人文情怀的倡导,人们追寻文化住居[8]。传统房地产开发以“建筑”为核心,新型房地产开发以“文化”为建筑精神的核心。文化理念体现在建筑设计、园林景观设计、物业服务、社区活动等各个环节,是可体验、可感触、可实现的每一个细节。意境花城,可以营造多重意境美。首先选择花草树木、园林小品打造自然意趣美;其次营造诗意美。如沿用中国古人屋宇最后一个字：楼、阁、院、村、坊、坞、庄、筑、居等,给每一小宅起一个富有诗意的名字,悬挂匾额,展示传统诗词文化、书法艺术之美,让小区诗意盎然;再次,开办书画展、创建老年艺术学院,培育艺术修养。总之，借鉴中国古代诗词书画、园林之意境美,多角度、多维度打造“意境花城”,打造文化住居,使之名至实归。

(二)引进旅游项目,打造生态休闲旅游小镇

打造生态休闲旅游小镇,首先可以修建一条通往“三千八百砍”的休闲漫步栈道,既扩大健体活动的场所,又可以与“三千八百砍”连成一片进行综合开发,进行资源整合,综合规划。意境花城为休闲景区增添了一道亮丽风景,休闲度假区又提升了小区的知名度。其次,小区凭借优美的环境,可以引进一些旅游项目,如风筝节、帐篷节等时尚节日活动，延平四贤名人文化节等文化节日活动，端午节、元宵花灯展等传统节日活动。再次,小区尚有较大土地可以开发利用,可以创办“蔬菜主题休闲农业园”,提供蔬菜观赏、采摘、种植、品尝等多方位农事活动体验;利用家家都有的大阳台或草坪,指导业主开辟生态观赏菜园,既有趣味性、美感性,又适当解决了买菜难的问题。

(三)以禅茶为主打元素，开发禅意休闲养生产品

茶道里是禅，祥境里有茶。武夷岩茶享誉海内外，闽北是武夷岩茶产地，茶文化在当地非常普及。“客至莫嫌茶当酒，山居偏与竹为林”。有客前来，必是一壶功夫茶谈古论今。朱熹将“中庸之德，君子仁人”用来比喻建茶。他以茶道传理学，把茶视为中和清明的象征，以茶修德，以茶明伦，以茶寓理，不重虚华，崇尚俭朴，更以茶交友，以茶穷理，赋予茶更广博鲜明的文化特征[9]。意境花城作为养老休闲地产，可以禅茶作为养生休闲主打元素，开发禅文化商品，打造禅境。在商业街区，开设禅茶馆，品茶、听乐、看禅茶表演，感受禅文化；销售禅茶小品、茶具、香料、禅福等；在休闲体验活动中，还可设置抄经馆、花道馆、竹苇编织馆等；餐饮以禅意为主题，开办素斋素食等有格调的餐厅。园林景观的设置上，一石一门一花一木，皆传递禅意，大巧若拙，返璞归真。禅是佛文化的世俗化象征，是东方文化精神的极致境界。在禅境里，人们更容易找到家的感觉。

五、结语

人们的养老观念发生了深刻的变化，以客户需求为导向的地产也迎来了转型。养老地产承担着历史责任。新时期人们对养老需求呈现多样化、多元化，除了满足人们居住安逸舒适的需求之外，养老地产还要进行精神领域和文化领域的建设，让老年人获得归属感，找到身与心安放的家园。未来养老地产将逐渐呈现差异化。在各养老地产基本功能逐渐雷同的情况下，独具特点的养老项目将更具有吸引力，地产开发者需在项目伊始就进行准确定位。[7]26养老地产需要大胆的创新，不断的探索，将养老行业、需求进行高级别的资源整合，才能创造出有核心竞争力的产品。