共有产权住房制度的问题和对策研究

河北建材职业技术学院 耿子寓

住房是人民居住需求的直接体现，也是个人积累财富过程中非常重要的手段和方式。住房作为体现财富积累的固定资产，对个人财富的积累起到了不可忽视的影响，与我们的生活息息相关。

我国住房制度改革自从改革开放以来直到今天，从最初直接分配实物住房，到推动住房商品化市场化发展，再到完善住房市场体系和住房保障体系并重，至今已有40年左右的实践经验。

近些年，随着房价进一步攀升，再加上我国城镇化仍在快速发展进程中，城镇住房需求也持续加大。而房价增速又远高于收入增速，使得越来越多的人面临购房压力大的问题。随着我国房价的持续走高，人们买房的愿望显得愈发遥不可及。在此背景下，“共有产权住房”作为一项合理制度提供了一个很好的解决办法和。由于共有产权比例有调整的空间，所以它的保障对象覆盖了低收入和中低收入两部分群体，更有效地发挥了住房保障的作用。可以说共有产权住房是制度上的一次探索，在完全市场化的购买商品房和完全保障的租赁保障房中间找了一个平衡点。

从目前实践看，我国共有产权住房有两大类：一是基于经济适用房发展起来的共有产权住房，以上海市为代表；二是基于自住商品房、安居房发展起来的共有产权住房，以北京市为代表。但各个城市的具体规定有很大差别，还没有形成区域性的示范城市群。

一、共有产权住房出现的原因和优势

（一）共有产权住房将政府的投入显化——“暗补”变为“明补”

在传统的经济适用房中，政府行政划拨用地。减免相关税费，从而降低经济适用住房价格，实现对保障群体的财政支持。这种补贴方式虽然表面上看合情合理，但在实际操作过程中问题重重。在新的共有产权的模式下，建筑单位获取土地的方式由政府划拨改为政府出让。同时，政府还把土地出让金和税费转化成政府持有的产权。大大缓解了之前政府直接提供土地而造成的财政负担。

（二）共有产权住房的出现是完善供应体系的需要

共有产权住房是我国住房保障体制的一次重大创新，其创新之处在于能够融合住房租赁与住房自有这二者的优势，充分顾及“夹心层”的难处，为这部分人购买住房提供了多一重的选择，并且有机衔接了租赁市场与购买市场。

（三）共有产权住房更好地体现了“房住不炒”

共有产权住房是“房住不炒”的最佳载体。产权被购房者和政府分摊，降低了房价和投资投机需求，就能最大程度的保证房子回归“住”的本质，最大程度地遏制房地产泡沫。“房住不炒”，使得“量跌价稳”，让人们趋于理性。也使得“夹心层”有机会买上属于自己的住房，能有发展和奋斗的港湾。

（四）共有产权住房能解决有产权住房的问题

共有产权住房在鼓励和促进私人资产累积方面有积极意义，其可以解决有产权住房的问题，虽然也不是完全产权，但可以逐步过渡到完全产权。有恒产者有恒心。国家支持、鼓励居民拥有自己的资产，并保障居民自己的资产。

二、共有产权住房发展存在的问题分析

（一）理论层面不够明晰

1.国家层面在住房保障体系中的定位不明确

在共有产权住房出现之前，我国已经存在了基本完整、可以囊括大多数人群的住房保障体系。共有产权住房提出之后，目前主要是在学界进行理论探索和部分城市试点，还未被正式在国家层面以文件形式纳入住房保障供应体系之中，也没有和其他形式的保障性住房有机地结合起来。目前国家住房保障体系中没有共有产权住房的明确位置。

2.适用群体边界较为模糊

就试点城市的规划文件来看，共有产权住房对申购人群的户籍、在本地居住或工作的时间、个人或家庭总收入、缴纳医疗保险的金额等等方面做了详细而具体的要求，这就意味着共有产权住房的保障对象应当具有一定的经济实力。这就导致了一种二元悖论。一方面，如果共有产权住房准入条件过于放松，可能会将部分经济实力较强的人群纳入进来，削弱共有产权住房的保障色彩。另一方面，如果准入制度规定得过于严格，造成潜在需求量过少的问题。

3.“共有产权”带来的相关权益问题有待明确

共有产权住房由于产权共用，从而带来了诸多问题。比如购房人在使用共有产权住房时，政府对其持有份额是否收取租金问题，共有产权住房能否出租，出租时政府是否分享出租收益问题，共有产权住房出现侵权责任问题时，政府是否需承担相应比例的责任问题，共有产权住房的物业服务费和维修资金缴纳问题等等。

（二）配套政策有待完善

1.法律法规方面缺乏支持

对于共有产权住房，我国出台的相关法律法规还较少。缺乏立法方面的支持。法律是判定一切事物的最终依据，没有这一层，追根究底就缺乏一层保障。

由于目前对共有产权住房还在探索阶段，法律法规尚未跟上步伐，导致无论是政府规划建设共有产权住房，还是购房者实际操作购买共有产权住房，都是以行政条文为主，各地的规定也存在不一致的情况。实际上就是无法可依。没有法律大框架的支持，共有产权住房模式就缺乏坚实的根基，就难以进一步发展壮大。

2.土地供应不足

在共有产权住房的探索过程中，一些试点城市曾经在偏远地区集中建设小区，但销售状况很差。选址过于偏僻、土地规划不科学、周边医疗、教育、交通等配套设施不完善，所有这些问题都会大大限制共有产权住房的发展。在北京、上海等一线城市里，土地供求不均衡是一个难以解决的问题，在日后的城市发展中为共有产权住房的用地留出一席之地相当不易。

3.产权份额和交易政策有待进一步明确

诸如产权份额的比例范围有待界定，购买政府部分产权时的价格规定过于笼统，是否封闭运行，房价下跌时政府面临回购风险等方面都需要进一步明确。不明确到细则上，百姓购房时就无法保障自己的权益。

4.对管理机制和管理水平要求高

对商品房市场而言，政府也许直接管理的地方相对较少，市场仍有一定自由运作的空间。但保障性住房的目的不是盈利最大化，而是保障最大化；不是效率，而是公平。这就要求政府深入地介入到保障性住房的运作过程中去，从最开始的准入机制、购买金额、房屋的建造标准和户型面积，一直到最后的出租与转让要求等等，都有赖于政府机构的管理。政府在整个住房保障体系中责任重大，起着举足轻重的作用。

（三）共有产权住房认知度接受度较低

共有产权住房是我国保障性住房的又一次重大革新。对于这一新事物，显而易见，目前社会上对其还缺乏必要的宣传。如何让人们摆脱过去的认知，更快更好地理解共有产权住房的政策，正是应该亟需得到解决的问题。

三、完善共有产权住房制度的建议

（一）进一步完善共有产权住房理论

1.国家层面上要明确在住房保障体系中的定位

综合已有的法律法规和试点城市的实际情况，共有产权住房可考虑被定位为“政策性住房”。所谓“政策性住房”意味着一种有政府政策帮扶的住房，政府的帮扶、引导、救助等等与共有产权住房的保障性质完美契合。建议在国家住房保障和供应体系中明确，我国的住房供应方式是租购并举，具体由公租房、共有产权住房、市场租赁住房和商品住房组成。

2.明确适用群体边界

确定准入机制，首先要有宏观意识，必须对我国房地产市场以及人口相关的一系列国情有一个整体认知。才不至于出现重大偏差。另外，应当充分利用各个方面的具体统计数据，基于数据分析的结果做出推断。除此之外，还需要进行实地调研。准入机制上面规定的数字看似简单，实则关系到国计民生。

3.明确“共有产权”带来的相关权益问题

相关权益问题涉及明确政府持有产权份额的租金管理制度，明确出租共有产权住房时的各方收益，明确出现侵权责任时政府是否需承担相应比例的责任，明确政府是否需要按比例缴纳物业管理产生的费用等等。

（二）加快完善相关配套政策设计

1.构建完整的法律支撑体系

从目前共有产权住房的影响力来看，制订出一套完善的、规范的法律体系会大大推进共有产权住房的发展。应该通过法律在制度上面明晰参与各方的权利和义务。譬如政府负责监管和运营，房地产开发者负责提供住房的开发建设，申购人群自身购买的产权比例和转租转售方面的金额要求等等。只有法律方面确定了这些细节，才能使得整体框架清晰公开，使得政府能为更多的人们所信任。

2.加大建设用地方面的规划和投入

政府应提前规划好下一年的土地供应情况，对于共有产权住房用地要实现预留出来，并结合具体城市的实际情况，参考周边布局，确定最佳的划分区域，力图做到科学规划住房土地。

3.在制度设计上明确产权和交易规定

比如合理明确产权份额比例，明确购买剩余产权时的价格核算标准，对是否封闭运行由各城市自行决定等等。

4.加强政府自身的监管力度

在共有产权住房上，政府扮演了双重身份，一是有关规章制度的制定者，二是与申购人群共有房屋产权的共有者。双重身份叠加，非常容易吸引个中人借此为自己谋利。因此，应依靠各种手段强化政府对自身的监管力度。在各处可能出现纰漏的地方确立明晰的制度。另外，还应该规定，一旦违反了有关法律法规，会有什么样的惩罚措施。提高违反规则的成本，能使妄图谋利的人知难而退。

（三）加大试点和宣传力度

1.加快试点，及时总结试点问题经验

目前我国试点城市不足十个，试点规模不大。建议增加试点城市的数量，尽量纳入不同发展水平的城市，增加试点的样本分布。同时推动已经开展试点的城市的试点进程，及时总结试点问题的经验，以便大规模推广使用。

2.加大宣传力度

从政府的角度而言，需要与学术界共同加强共有产权住房政策与制度的研究和探讨。这一部分人明白了，再往下给老百姓推广才不会走样。学术界也应当对共有产权住房提起重视。舆论方面，对购房者预期的引导也是刻不容缓。

综上所述，国家在共有产权住房的实践方面仍有大量可发挥可补足的空间，共有产权住房在我国现有的住房保障体系中有无限的发展潜力。