房屋设施维修改造项目管理的模式研究

2020-02-20罗仁忠

建材与装饰 2020年12期

罗仁忠

（广西建筑工程有限责任公司广西南宁 530000）

从房屋的使用角度来说，经过多年的“风吹雨打”，会产生各类问题，影响使用安全性或者质量，需进行维修改造，为使用者提供优质的房屋设施服务。目前来说，具有设施维修改造需求的房屋数量较多，改造工作的推进，面临着资金和工程管理等多项挑战，深度分析此课题，提出有效的管理模式，具有现实意义。

1 房屋设施维修改造项目的重要性

根据以往的改造项目总结，主要改造内容如下：①综合维修。按照住宅设施的情况，组织大修、中修以及小修。通过综合维修，比如结构加固和墙体查补等，使其达到安全使用要求，满足使用者的需求。②改善工程。基于使用者的需求，对原来的设施进行改善，比如重新布局等，达到安全使用需求。③改建工程。对危险型住宅或者受自然灾害损害的房屋，通过重新规划与建设，完成工程改造。例如，御寒工程和安全工程等，优化房屋的性能，保证使用功能，达到安全使用需求。

2 房屋设施维修改造项目管理模式的探索

2.1 案例概述

以某房屋设施维修改造项目为例，小区内的房屋多为老公房，少量为新建的电梯房，部分基础设施老旧或者损坏，影响着使用者的生活质量，需进行改造。改造工程涉及119栋楼梯房，共计3494户住宅，实施“三供一业”分离移交与维修改造，使其达到当地基础设施的平均水平。改造项目总投额为2879.89万元，建安费用为2584.96万元。资金的来源：政府补贴50%；移交主体的主管单位提供30%；移交单位承担20%。现结合此工程实践，进行项目管理模式的分析。

2.2 改造内容

结合基础设施情况的调查，提出围绕以下内容改造：①房屋部分；②消防系统；③道路修复；④局部配套排水设施以及公共照明维修等。整个改造项目，除了对危旧公房进行维修改造，还要对楼梯间与走廊等进行维修。小区内的主要道路的维修，主要包括沥青路面更换、配套照明系统以及安装监控等。

2.3 社会化管理模式的应用优势

改造项目采取“三供一业”分离移交模式，三供一业指的是企业的供水、供电、供热以及物业管理，此模式指的是国企将家属区水电暖以及业务管理职能，从企业剥离，委托社会专业单位进行管理。社会化管理模式的应用优势如下：①为企业减负。推进“三供一业”分离移交模式，结合改造的实际需求，对房屋设备设施进行改造，使其达到平均水平，通过分户设表、按户收费，交给专业化企业或者机构进行社会化管理。此次改造，采取先移交再改造的方法，以维修为主，房屋改造为辅，保障三供一业分离移交之后，设备设施可以正常运行，同时减轻企业的负担。除此之外，能够减少企业经营困难给职工生活质量造成的影响。②有助于推动改造工作有序开展。推进房屋设施维修改造工作，面临着很多挑战与困难，比如改造资金和管理人力资源等。采取社会化管理模式，充分利用社会政策和专业机构的资源优势等，能够保障改造工作顺利开展，确保工程改造目标的实现。

3 房屋设施维修改造项目管理模式的应用策略

3.1 明确设施维修与改造的内容

组织开展设施维修改造，要明确工程项目的内容，做好全面规划和设计，保障此项工作有序推进。这需要负责人高度重视前期的检查工作，围绕房屋设施存在的问题，做好全面准确的检查，重点进行老旧房屋内部结构以及金属构件等的检查，掌握结构当前的性能质量，对存在问题的部分实施改造。开展维修改造作业，要做好老旧房屋的保护，以免造成破坏。采取合理的改造模式，确保房屋设施维修改造工作高质量落实，为使用者提供高性能水平的设施。值得注意的是，要根据房屋类型和维修标准，结合当前的情况，编制项目维修计划，广泛征求群众的意见与建议，确保改造方案高效实施，以免产生重复建设以及管理混乱等问题。

3.2 选择适宜的项目管理模式

房屋设施维修改造工作的推进，面临着较大的困难，要选择适宜的项目管理模式。以国有企业家属区设施维修改造为例，探索社会化管理模式，实现三供一业分离移交，利用当前的政策，发挥专业人员的力量，进而推动改造工作有序开展，确保改造工作和后期的运行维护有专业人员负责，为使用者提供优质模式。不仅能够减轻企业的负担，还能够满足使用者的要求。

3.3 做好改造工程设计质量的把控

根据以往的房屋设施维修改造经验总结，涉及到的内容和专业较多，比如住宅结构的优化和道路改造以及设备升级等，具有复杂性和专业性，做好设计质量的控制，对确保各项工作有序推进，能够起到爱积极的作用。明确设施改造目标后，组织开展工程勘察设计，对住宅以及使用者需求，有着全面了解，结合实际情况，提出设计方案，为改造工作的开展提供依据[1]。

3.4 强化投标工作

推进房屋设施维修改造，要优选施工单位和专业机构，负责具体的改造施工。强化投标工作，选择专业水平较高的单位，有利于保障改造的质量与效益。目前来说，改造工程投标方式主要包括施工方案报价投标模式以及工程量清单投标模式。通常来说，金额小于100万的改造项目，选择工程总报价模式，除了可缩短项目投标时间外，还能够优化工程成本控制。若为大型改造项目，探索引入价格竞争以及工程方案竞争模式，增强竞争力，进而促使项目参与者可以不断优化项目投标方案[2]。若采用工程量清单模式，要做好方案质量的严格把控，最大程度上保障方案的可行性。对于清单内容，要明晰列出，保证方案的准确性。除此之外，要保证投标价格的合理性。

3.5 做好改造施工质量管理

对于房屋设施维修改造的质量把控，要强化项目管理。实践中采取以下措施：①组建项目管理队伍。根据改造工程的内容，组织相关专业的人员，组成项目安全生产质量管理小组，负责各方面工作的质量把控[3]。制定改造工程管理制度，明晰各个专业或者部门的职责，细化质量管控任务到班组，调动全体人员力量，严格把控工程的质量。②做好质量影响因素的把控。一般来说，改造工程涉及到的内容较多，比如设备升级和道路改造等，专业性较强。对于质量的控制，主要围绕材料和设备以及工艺运用等，采取相应的措施。例如，材料。对设施维修所需的材料与设备，必须严格按照规范和要求采购，结合材料与设备的特点，做好现场管理，包括防潮与防火等，保障其使用质量达标[4]。③加大施工现场的管理力度。质量与安全的控制，要围绕工程施工作业现场，落实各项管理制度，确保工程施工的质量与安全，实现工程管理目标。质量与安全管理人员，要围绕施工现场，做好监督检查，排查存在的隐患与问题，保障维修工作的高质量落实。④做好竣工验收。当设定的改造任务完成后，进入到验收环节，要严格按照房屋设施维修改造工程质量验收规范与标准，进行工程质量检验，把关工程施工的质量，确保工程的效益目标实现，为使用者提供高质量的服务[5]。