房地产项目开发过程中施工阶段的质量管理

于 皓

（大连财经学院， 辽宁 大连 116622）

0 前言

房地产行业在我国的发展态势是有目共睹的，不仅对于房地产企业本身提高了经济效益，同时也为整个社会的经济发展做出了贡献。正是因为房地产企业的发展呈现良好趋势，如今房地产企业的数目不断增多，企业之间的竞争也不断加剧，使其发展也面临着越来越多的挑战。同时，由于消费者的选择范围更广，对房屋质量也有了更高的要求。想要获得良好的发展，房地产企业必须注重房屋质量。针对房地产企业来说，在房地产项目开发过程中采取高效的质量管理可以提高产品的竞争力，维护自身的名誉，使自身在市场占据更加稳固的地位。因此房地产项目开发过程中的质量管理为本文的研究对象。

1 概述

1.1 项目质量管理的定义

项目质量管理是针对项目质量进行一系列的计划、组织、指挥、协调和控制等活动。项目质量管理主要包括了事前控制管理、事中控制管理和事后控制管理三个主要过程。

1.2 项目质量管理的准则

1.以客户需求为导向原则

目前我国房地产企业发展态势整体较好，但是各个房地产企业之间的竞争也是不容忽视的。由于房地产项目持续增多，人们有了更多的选择，对房地产项目也有了更高的要求。一方面，人们期待建筑的地理位置合理，交通便利；另一方面，人们还期待建筑拥有较高的工程质量，进而减少其后顾之忧。如今人们还越来越多地关注房地产项目的配套设施、园林景观、户型、车位数量、以及安保措施等，要求房地产企业在开发房地产项目的过程中全面考虑客户的实际需求，开发出适应市场的房地产项目。

2.数据评价原则

房地产项目的质量需要用数据来说话。通过各项数据，房地产企业可以完整了解开发过程中存在的各类问题，以便及时对问题进行分析，找出问题出现的原因，针对开发过程中出现的质量问题制定科学的解决方案，进而不断改进房地产项目的质量。例如在针对施工工序质量的分析中，必须要针对分析影响条件及因素，进行质量控制点的设置及预控，保证每项数据都在合理范围内。房地产项目开发过程中每一项工作进行审核的依据是合理范围内的数据，有助于房地产企业更加科学地实施管理。房地产企业在开发房地产项目的过程中要及时收集一手数据，同时对于收集到的数据采取全面和系统的分析，进而合理做出下一步的计划。

3.遵循PDCA 循环法则

PDCA 循环法则是针对房地产项目开发过程进行质量管理的基本准则。通过遵循PDCA 循环法则，房地产企业可以更加全面地开展质量管理工作，使质量管理更加具有方向性。在房地产项目的开发过程中，房地产企业应在各个阶段借助PDCA 循环来有序开展各项工作，不断提高质量管理水准，保证最终的产品不存在质量问题。

2 房地产项目开发过程中影响质量管理的主要因素

2.1 人为因素

房地产项目开发过程中离不开对人员的管理。想要保证工程质量，对于人为因素要充分重视。房地产项目的开发过程中需要四类人员，分别为决策者、组织者、指挥者和操作者。不同的人员发挥着各自的作用，只有确保了所有岗位所有人员都积极开展工作，才能够使失误的可能性最大限度上降到最低。为使各岗位人员充分发挥作用，房地产企业应该采取有效措施来提高其积极性及其专业技能，确保工程质量合格。

2.2 环境因素

环境因素是复杂多变的，一旦环境不适宜，就会导致工程质量受到影响。在房地产项目开发的过程中，如果天气状况突然发生变化，项目开发的环境就随之变化，此时如果没有完善的处理措施，就会造成对工程质量的影响。此外，房地产项目开发过程中的每一道工序都是其后一道工序的环境，对后一道工序都会产生一定的影响。房地产企业应该根据工程项目特点对环境因素进行管理，避免环境因素对工程质量造成不良影响。

2.3 材料因素

在进行质量管理的过程中，房地产企业必须针对所使用的建筑材料加强管理。房屋建筑的基础就是材料，因此材料在很大程度上决定着房屋的最终质量，只有保证了材料的质量，才能够在最大限度上降低存在质量问题的可能性。房地产项目开发过程中所使用的材料主要包括原材料以及成品半成品和构配件，如果不能保证这些材料符合质量要求，就难以保证工程质量。

3 房地产项目开发过程中质量管理存在的主要问题

3.1 管理工作中责任不明确

房地产项目开发过程中需要对质量进行全面的监督管理，只有这样才能够更好地保障工程质量。然而，如今一些房地产企业在质量监督工作上缺乏有效措施，没有明确管理责任，一旦出现问题难以找到明确的负责人。同时一些管理人员对质量管理的认识不足，过于依赖过去所应用的传统方式，正因如此这使得建筑工程施工项目质量管理工作的整体效果很难达到预期的效果，这对于建筑工程项目的质量和整体的性能造成了不可忽视的负面影响。

3.2 施工人员素质不高

施工人员是房地产项目开发过程中最直接地决定工程质量的人员，其素质与工程质量息息相关。目前很多房地产企业并不注重施工人员的素质，在选用施工人员时没有对其素质进行严格的要求，也没有在施工之前对其进行专业化的培训，甚至在施工的过程中也缺乏专业素质较高的指导人员，导致施工过程不规范，工程质量难以得到保证。如今很多房地产项目开发的施工人员都是农民工，他们大多缺乏专业化的技术培训，导致施工队伍整体素质较低，如果房地产企业不能解决这一问题就不利于房地产项目开发过程中的质量管理。

3.3 品质监督管理工作不全面

目前针对房地产项目开发过程中的质量监督管理主要依靠工程质量监督机构，而这些监督机构往往都是对房地产项目开发的施工阶段进行监督管理，没有对整个开发过程进行监督，导致很多细节被忽略。实际上，质量管理对于房地产项目的开发应该贯穿于建筑工程的整体过程，仅仅是对施工过程进行监督管理是远远不够的，最终很容易导致质量问题的出现。

3.4 项目验收工作不到位

在房地产项目开发过程中，项目质量管理的最后一个程序是竣工阶段的质量验收，但是这个最重要的程序却往往被房地产企业不看重或者忽略。项目竣工后应该加强标准进行质量评估和质量检验，才能确保竣工项目的实际使用质量，这样才能使项目进入到开始盈利的出售环节。如果对于竣工的质量验收采取草率的态度，项目将会一直处于未完工的状态，影响企业的正常出售时间，从而影响回利。

4 房地产项目开发过程中针对其主要质量管理问题的解决对策

4.1 质量管理建立完善的责任关系制

质量管理是房地产项目开发中的较为复杂的一项工作，需要对整个开发过程进行全面的管理，对管理水平有着较高的要求。因此房地产企业在质量管理中应建立完善的责任关系制，使质量管理工作得到有效的保障。房地产项目开发的项目经理是第一责任人，对整个项目进行监督与指导，带领各部门科学开展质量管理工作。同时，还要为生产、技术、品质等安排专业的系统负责人，负责监督整体的施工过程，保证施工材料和设计质量等方面符合要求。明确工长、技术人员以及施工人员的责任，使其严肃对待每一个环节，积极做好处理工作，及时发现问题加以解决。

4.2 施工人员专业素质的培养与提升

施工人员具有较高的专业素质是房地产建设过程中的必要条件。因此，房地产开发企业要重视施工人员的选择工作，要求施工人员具有专业素质的同时，还有具有职业素养，能够重视质量管理工作，选择责任心强的施工人员。同时，要积极对施工人员进行专业培训，提高专业素质并加强对于施工人员的管理，使施工人员全面了解质量管理的重要性。提升其质量管理意识，在施工过程中全面关注施工质量。

4.3 注重质量监督管理工作

为了能够有效提高建筑工程项目开发过程中的质量管理水平，必须要加强全面监督，需要制定科学合理的全面质量管理体系，清楚确定项目管理的具体内容，严格控制好质量、成本和进度三者之间的关系。房地产项目开发的工程施工要根据其特殊性，在不同的阶段采用不同的方式有序进行，要对房地产项目施工现场进行全面的把控，高效地实现施工现场的质量管理并全程追踪。房地产开发项目工程中从规划设计到概预算管理再到施工管理与竣工管理等多个环节，进行全面且有序的质量管理和整体上多个环节把控。将房地产开发项目的各个环节进行有效的监督把控，在施工的全程可以实现动态的追踪管理，从而确保建筑工程质量得到进一步提高。

4.4 对于项目验收中质量管理的把控

房地产项目开发的最后一个环节是项目的竣工验收，房地产开发企业在这一阶段经常会忽视质量管理的有效开展，在竣工验收的过程中细节方面应加强处理，完整的按照房建验收标准和图纸设计要求中的标准进行验收工作，不能忽略任何一个细节，并做好记录。在发现了质量问题之后，要积极的进行处理，及时开展质量问题调研工作，全面分析造成质量问题的原因，并及时和技术人员进行沟通和修缮，为了预防后期质量问题的再出现，将这些验收结果进行全面的记录，并尽快制作质量评估报告，防止以后出现类似问题，并有效积累企业的质量管理经验，使企业的质量管理水平不断的有所提高。

5 结论

综上所述，在当前社会经济快速发展的环境下，房地产项目不断的开发过程当中，房地产开发企业如果想要不断发展稳定进步，必须要注重开发过程中每一个阶段的质量把控，施工质量管理直接影响整个工程施工质量，因而企业在房屋工程建设中要特别注重施工质量管理。但是结合实际，企业在房屋建筑工程施工中发现了有关质量管理的很多的问题，这些问题的出现已经对企业的发展造成了很大的影响，需要及时采取措施予以解决。通过本文对房地产项目开发过程中质量管理问题深入分析，提出合理化对策：建立完善的质量管理责任制、注重施工现场管理制度的完善、注重质量监督管理工作，加强项目验收质量管理。