地产住宅项目精装修管理及相关问题要点研究

2020-02-18张云海

四川水泥 2020年2期

张云海

（厦门市万科企业有限公司，福建厦门 361000）

0 前言

随着我国城市化进程的不断深入和发展，房地产行业也在此背景下得到极大的进步和转变，房地产项目的增多和完善，有效缓解了我国人口住房的重要问题。房地产开发商在房屋销售过程中，可以利用精装修的房屋模式来提升住宅的整体档次，并且地产住宅的精装修与其他装修有很多不同点，需要对其进行科学管理，提升其精装修住宅的有效利用率和本身价值，同时需要针对于精装修住宅的特点来采取有效措施解决住宅精装修工作中存在的问题，提升精装修住宅的社会价值。

1 案例背景及分析

随着近些年地产开发商与客户交楼时提供全套住房装修比例不断提升，住建部对于此种住宅装修方式的关注力度和建设力度不断增加，根据实际数据统计，北京、上海等一线城市全套精装住宅占据本城市总体住宅比例的40%到50%之间，广州占据70%以上，另外一些二、三线城市全套精装住宅占据的比例也在逐渐上升，随着住宅建设科学技术水平的不断提升，在未来的发展建设中，商品住宅精装修占据住宅的总体比例将江湖逐渐增加。

在未来地产住宅开发过程中，将会出现地产住宅属性从商品时代逐渐抓变为“商品”与“产品”时代并存的发展态势，并且地产住宅逐渐利用技术和产业化手段，向着绿色建筑方向发展，我国某地产企业在住宅产业化的发展战略中，提出了相关的战略流程。

从该地产企业的发展战略来看，其已经借助绿色建筑的相关平台和理念将商品住宅利用产业化手段和技术经过工业化的装修和建设，已经形成一种适合于现代人民对于住宅的装修需求，其利用全装修和部分精装修以及各种装修技术的应用，实现自身的企业发展，为未来商品住宅精装修的发展道路提供一定的理论支持。同时在房屋装修过程中一定要满足客户的需求，利用精装修的装修风格的方向来提升商品住宅的质量和品质，为人们提供更加优质的住宅服务。

2 精装修地产住宅的定义和优点

在地产产业的发展建设过程中，对于房屋住宅的装修主要有两种装修模式，简装修和精装修。通俗而言，简装修是指对人们住宅内部实施建简单的装修工作，例如墙皮、主体等；而精装修主要是在简装修的基础上进行修正和改进，目前我们所说的精装修主要是对现代商品住宅进行一次性装修之后而能够形成一种城镇集合住宅形式，主要是对住宅墙面、卫生间、厨房以及地板等设施进行一次性装修工作，从而提升商品住宅的品质和档次。

精装住宅主要有三方面的优点，第一点精装修主要是将土建与装修进行有机融合，这样可以满足住宅的整体布局，使其不失去原有的结构连贯性，可以将装修成本降到最低。在实际装修过程中需要以人为本，坚持人性化原则，并且需要将装修过程进行细化处理，避免出现装修缺陷。第二点传统住宅的装修方式较为复杂和繁琐，一般流程都是首先联系装修公司，然后由装修公司到实地考察结合业主的装修意愿，然后进行装修作业，这样整个装修过程不但耗时，还可能增加一些不必要的出行成本。而精装修是将装修环节进行有效简化，这样可以极大的缩短装修时间，提升装修效率和质量。第三点对于商品住宅精装修而言，一般都是由房地产开发商统一完成，并且为了更加实施人性化原则，降低空气污染，提升人们居住体验，目前装修的材料都会选择环保型材料，对于人们的身体健康有着一定的保障，并且可以促进地产住宅精装修的可持续性发展。

3 地产住宅项目中精装修工作存在的问题和措施分析

3.1 装修材料的质量管理

对于地产住宅的装修而言，装修材料是整个装修过程的重要基础，在实际装修过程要对材料的质量进行严格管理和把控，首先需要根据国家规定的标准使用相关的建筑材料，对材料的品种、规格以及质量等各项数据进行严格的检查和管控，特别是在关键环节和房屋住宅的隐蔽位置材料方面更要注重质量的标准；其次需要结合业主的需求，提升业主居住的基本体验和房屋的居住舒适感，在材料的选择上除了对质量的关注，还要根据业主需求选择适合业主视觉感受的美观材料，提升房屋建设的视觉体验。最后在材料装修过程中需要相关的装修人员严格安装装修操作流程作业，并且操作标准需要安装业主和房地产开发商与业主协商之后的标准执行，保证材料的各项性能都符合装修实际要求，并且要求相关的管理人员签字同意，方可投入到装修作业中[1]。

3.2 装修过程的质量管理

在实际地产住宅精装修项目进行过程中所涉及的相关技术与施工工序都较为复杂，因此对于这些方面的内容管理也会存在较大的难度，在如此复杂的工序和技术中避免不了出现质量问题，所以应当要求管理人员对施工过程各项阶段进行严格把控，结合开发商与精装修的实际发展情况制定正确的质量标准，进而有效的实现全过程精装修的质量管理工作。

第一：房屋主体建设。在设计方案中需要对房屋主体装修的各项数据进行严格分析和控制，对于各种设施的装修位置要具有人性化设计，例如房屋的开关、插座以及电线分布情况，并且在装修之前需要对这些位置的数据进行全面的分析和评估，进而完成完整的室内主体设计。

第二：总包工主体质量控制。在实际装修之前需要施工单位和开发商签订移交手续，避免出现责任不明的问题，保证施工作业的顺利实施。

第三：房屋主体施工阶段。在有电梯的房屋建筑中，需要对电梯层门口加设围挡设施，并且需要做成缓坡，在电梯门口加设门槛，这样可以保证装修的顺利进行，避免发生人身安全事故，如果出现电梯门与地面空隙较大的情况，需要在井道内部利用镀锌铁品对其进行封口，保证施工安全。

第四：房屋基础设施安装。在房屋基础设施安装过程中，例如门、窗框的安装，需要在房屋的室内和室外贴膜，防止墙体的面部受到损坏，同时室外的工作需要交给外墙施工人员进行施工，在施工过程需要做好一定的防护措施，保证施工人员的生命安全。

第五：室内预埋管线管理。室内的预埋管线主要是有施工团队中的水电班组执行，在预埋的位置要做好标记，这样可以为施工人员提供明确的标志和指示，保证施工有条不紊的进行，但是需要注意的是不要出现打穿墙面的问题，保证施工的质量[2]。

3.3 装修过程的监管机制建设

现代地产住宅的装修质量与业主居住的舒适度以及生活质量有着直接的关系，因此在装修过程中需要做好监督管理工作，保证施工的顺利进行。施工单位应当建立专业的监督管理小组，对精装修过程中的各项作业进行专业的考核和评价，将监督管理小组的最大作用发挥出来，并且让施工人员也能够提升自身的责任意识和安全意识，更好的完成施工作业。首先需要做好施工签的规划和安排，定期召开监督管理会议，详细掌握施工情况；另外在装修过程中需要监督人员严格按照施工标准和流程进行施工作业，如果发生操作不良的行为，及时给与警告和处罚，对不合理情况加以整改，保证整体的施工质量。