谈如何做好房地产开发项目工程质量管理

袁晨亮

（呼和浩特市龙湾房地产开发有限公司， 内蒙古 呼和浩特 010030）

1 现阶段房地产开发过程中的项目管理常见问题

1.1 质量管理疏忽

从现实的角度分析，要想保证房地产企业能够实现既定发展目标，相关的企业管理人员必须要重视对于各类项目的质管工作。从宏观的角度分析，房地产行业目前呈现出一种虚假繁荣的现象，主要就是因为相关质管工作成效相对较低，诸多项目的管理力度相对较低。最近一段时间，诸多社会新闻都会报道一些关于房地产项目开发质量问题的新闻，而这也直观的彰显出房地产市场的秩序性价差以及相关管理漏洞问题。而目前存在于房地产市场当中的主要问题就在企业管理人员所实施的管理理念较为传统并且缺乏先进的管理经验，另外在技术上存在着一定的问题。

1.2 缺乏安全管理意识

在开发项目的初始阶段，在这种情况下，就必须要有完善的安全管理标准以及计划作为支持，同时还要严格的依照计划进行各项安全管理工作。从现实的角度分析，在工程项目施工方案的设计阶段，相关的管理人员需要有效的分析国家相关规定以及技术标准，并依据与此进行安全施工流程的制定。在施工阶段，承包方需要有效的进行安全管理计划的制定，并在此基础上细分分包方责任与义务和相应的管理权限，而安全技术措施要保证，有针对性、完善性和可行性。据建筑工程最新事故统计，建筑工程施工事故问题所导致的人员伤亡总数在所有的行业当中都位列前茅，仅仅比交通运输事故以及煤矿事故伤亡人数少。由此可见，建筑施工行业同属于一种高危行业，从业人员的人身安全会受到极大的威胁。从本质上来讲，对于房地产项目的开发建立属于一种较为繁琐复杂的工作，所涉及到的影响因素相对较多，同时也会直接影响企业的正本收益，该项工作的开展目的主要就是为了控制项目开发成本，提升施工安全度。而现阶段，诸多建筑工程施工企业为了能够有效的控制施工成本会有意识的去构建一些质量无法保障的连接原材料，同时也不会在安全管理上投入大量对资金，没有健全的管理制度，安全管理人员的综合素质水平有待提升，进而导致项目安全管理工作无法持续有效的开展。除此之外，最为重要影响因素就是岗位工作人员，而专业技术应用，现场管理质量，施工现场审查，施工项目制定等也会对施工安全技术产生一定的不利影响。

2 加强市场调研提高决策水平

在当前经济市场下，房地产在发展的过程当中就必须要有效的确定自身的市场定位，主要就是因为这是市场对于房地产行业的要求，以及房地产行业商业性质对于房地产行业发展的需求，同时也是企业能够明确投资成本，确定投资模式以及相关推广模式确定所必须要参考的信息。房地产行业的定位可以细分为四种，第一种为总体定位，第二种为质量的定位，第三种为消费者的定位，第四种为产品效益的定位。除此之外，相关的管理人员还必须要重视市场调研工作。组织具体工作流程，防止以前的错误影响最终结果。

3 强化对于开发项目质量的控制力度

开发项目质量会直接影响到房地产行业的整体发展速度以及项目运行的速度的关键影响因素，这也是构建出人民新的过的工程所必须要作好的一项工作。要想有效的提升项目质量就需要有效的进行开发过程的管理。严格审查施工设计方案与实际施工是否一致以及施工与合同的规定是否一致，逐一消除一切明显或不明确的因素。房地产开发项目实施前，经营建设单位应当进行正式招标。此外，工程开工前，相关管理部门还必须要有效的对各个关键环节进行严密的审查。除此之外，为了能够有效的降低施工问题出现的概率，还要尽可能的保证工程方案以及施工负责人不会出现变更情况，构建出与之相对应的评价管理体系，具体可以细分为以下几种评价，一是固定评价，二是实施过程评价体系。而为了保证相关施工安全度，就需要有效的制定出相关的安全维护措施，火灾预防措施，危险处理流程，并在此基础上封闭相关的施工现场。最后，还必须要有效的降低项目开发与生态环保之间的矛盾性，作好生态环保工作。

4 强化成本管理、提升项目管理规范性

成本管理在项目开发管理体系当中的地位极高，该项管理是直接影响企业收益的管理内容，而开发商以及相关管理人员在实际工作期间就对于成本预算以及管理方案制定工作的重要性，才能够保证企业能够实现既定发展目标，完成既定成本管控目标。从现实的角度分析，房地产开发工作所涉及到的资金相对较为庞大，各类活动都需要资金作为支持，例如土地开发成本，基本费用等。由此可见，成本管理工作极为重要。而项目开发工作当中所涉及到的成本管理主要是针对以下几项工作，一是规划管理，二是设计阶段管理，三是施工阶段管理。而对于项目规划设计的成本管理在一定程度上直接影响到企业的整体成本收益，但是由于诸多开发商都不重视该阶段的成本管理，很容易导致后期开发工作出现问题。相关成本管理人员需要细致的审查该阶段的所有不正常的成本信息，一旦发现问题就需要通过开展工作研讨会找出问题出现的原因，并进行解决。

5 加强安全管理人员素质促进项目管理

项目的安全管理负责人在一定程度上直接影响着项目开发风险问题出现的概率，在这种情况下，企业领导者就需要重视专业化的安全管理团队组建工作。同时在职的安全管理负责人还需要重视自身综合素质水平的提升，强化自身对于相关法律法规的了解程度。具体而言，首先，需要重视安全管理负责人的专业管理能力提升，为其提供专业的接受培训机会，具体培训内容要包括安全管理意识，交流沟通能力以及表达能力和对于法律知识的了解程度。其次，相关管理人员还要定期的开展工作研讨会以及安全管理信息宣传工作，制作出一定的宣传片以及并开展定期的讲座活动，以此来保证企业从而保证每一位管理人员能够有渠道来进行自我提升。项目开发负责人必须要将安全管理团队组建工作上升到企业发展战略的高度，以此来有效的提升企业的整体社会形象。

6 结束语

房地产项目管理整合了项目管理的实践经验。工程管理理论为建设项目管理提供了理论工具，使建设项目管理越来越系统化、科学化。在项目开发建设中实施质量计划的关键是加强质量预防措施的实施，适当提高预控成本与质量成本的一致性，大力降低返工成本与质量成本的不一致性，提高房产开发项目的经济效益。