房地产工程项目实施阶段工程造价的控制研究

2020-02-17张少真

四川水泥 2020年9期

张少真

（国贸地产集团有限公司，福建厦门 361000）

0 引言

在房地产工程管理过程中，如何保证工程质量的基础上，降低工程造价，一直都是房地产行业研究的重点问题。工程造价不仅和房地产工程项目施工内容有关，还和施工、管理等等方面也有着一定的联系。工程实施阶段作为房地产项目形成的重要阶段，也是投入成本比例最大的阶段，在这过程中不是以减少成本为目标，而是以避免浪费为目标，这样才能够真正的获取更多的经济效益。

1 房地产工程项目实施阶段工程造价影响因素

1.1 外部环境对工程造价的影响

在房地产工程项目实施阶段的造价非常重要，但是在这其中往往会受到外界环境的影响，在这其中包括自然环境、社会环境。其社会环境就是指因为房地产项目自身的规模较大，施工周期长，人力、物力的投入成本都比较多，一旦在这其中施工人员的成本有所增加，或者是房地产项目所需要的材料价格发生变化，那么就会直接影响到房地产项目的造价实际情况。比如，房地产项目施工中的混凝土价格有所变动，就会导致房地产项目的造价成本增加。而对于自然环境而言，比如在施工过程中受到雨季的影响，导致施工时间延长，这样就会增加房地产项目的成本。如果房地产项目的地基为软土地基，那么也会需要一定成本来对其软土地基进行处理，进而增加房地产项目造价。

1.2 设计施工对工程造价的影响

在开始进行房地产项目施工前，应该先进行合理设计，保证设计方案的正确，在这其中要确保对整个房地产项目有所考虑，这样才能够为后续的房地产项目施工提供相应帮助。如果在这其中房地产项目的设计方案不合理，就会容易出现变更问题，这样就会增加房地产项目的成本。此外，在实施过程中，施工技术和方法的应用，也都是房地产项目造价成本的考虑范围。特别是在这其中一旦出现新型技术，那么施工单位就应该根据技术内容来考虑是否引进新技术，这样也能够看出设计施工对于房地产项目工程造价的影响非常大，需要加以重视。

2 工程项目实施阶段工程造价的相关概述

2.1 节约成本

在房地产工程项目实施阶段工程造价的重要内容就是对其人力、物力进行合理调配，确保资源的合理使用。针对相应的施工方案要对其进行优化，进而来有效的达到最好的效果。在这其中房地产的工程造价作为房地产工程项目中管理的重要内容，是能够有效提升经济收益的重要方法，所以就必须要充分的对其工程造价进行控制，进而来有效的节约成本[1]。

2.2 控制全部门

在工程项目实施阶段工程造价中，会对所有的部门进行有效管理，并且关乎到员工自身的利益。通过工程造价控制，能够让所有部门有效结合，进而来更好的完成相应工程做任务，达到预定的控制目的。通过对其各部门的调动，来激发员工的工作积极性，达到全部门控制的效果。

2.3 控制全过程

从房地产工程项目施工图纸设计开始，一直到房地产项目全部完成，都必须要能够有效的落实造价控制工作。从刚开始就充分的了解勘察工作内容，对于影响到房地产工程项目质量的相应原因进行及时预判，并提前做好相应的解决方法，确保其最终施工方案的合理

2.4 防范风险

在实施目标管理过程中，其目的必须要准确，而且能够实现，要将其落实到个人。在房地产工程项目实施阶段开展工程造价管理，更好的为房地产工程项目质量提供相应帮助有效的控制施工目标，让每一个阶段都能够顺利完成，达到最好的施工效果。

3 房地产工程项目实施阶段工程造价的控制的策略

3.1 加强房地产工程项目进度款项管理

房地产工程项目进度款一直都是造价管理中非常重要的一个环节。如果在这其中没有对其进行合理控制，那么就会导致整个工程的施工进度受到阻碍，或者是导致房地产工程项目的造价提高，不管是哪一种情况都会直接影响到最终房地产企业的经济效益。那么在进度款项管理过程中应该做好以下几个方面[2]。第一，要明确房地产工程项目的进度关键点，相应的造价管理人员应该从房地产的整个项目上进行考虑，然后对房地产项目的施工现场进行严格管理，确保其实际施工情况能够得到充分了解，并以此作为基础，来支付房地产项目进度款，这样就能够确保在房地产进度款的支持下，让每一个施工环节都能够顺利完成，也能够避免因为过早支付而出现浪费问题。第二，应该合理的处理房地产的复杂项目。当前的房地产的整个项目较为复杂，其中有很多交叉施工的情况，那么就更加需要对进度款进行管理，要对其中的关键环节和关键点进行及时的预算，减少房地产工程项目进度款支付的次数，通过对其细节的深入研究，来在保证房地产工程项目施工质量的基础上，确保进度款支付的合理。

3.2 提高房地产工程项目材料采购控制

在对房地产项目所需要的相应施工材料采购过程中，必须要从市场的实际情况出发，通过多方面的对比，来在保证材料质量的基础上，能够选择性价比最高的材料。对于一些在长期合作的材料供应商，可以建立联合体系，真正的实现长期合作，更好的获得相应的收益。这样不仅仅能够很好的减少采购人员的工作量，而且还能够确保达到节约成本的目的。在对采购管理过程中，应该及时的迎合时代的发展，建立信息交流平台，这是能够保证信息管理体系完整的重要基础。通过信息交流平台来广泛的搜集市场材料价格变化信息，进而形成数据库[3]。在这其中还可以建立更加完整的数据分析系统，来对价格的变化原因和情况进行具体分析，确保数据信息的实施更新，防止在购买中出现问题，更好的保证材料采购的价格合理。

3.3 完善房地产工程项目中的索赔管理

在房地产工程项目实施过程中，索赔一直都是常见的一个现象，那么通过对其索赔的程度进行管理，就是房地产项目工程中索赔管理的主要内容。要明确索赔对于房地产工程项目的影响，以及对于房地产企业发展的影响，将房地产工程项目的造价管理和索赔直接联系在一起，以此来更好的提高管理意识，重视索赔过程，减少在房地产项工程项目中索赔的次数和金额，有效的提升房地产工程项目的管理水平。首先，要对在房地产工程项目实施过程中，容易出现索赔的环节进行具体管理，及时的掌握相应的信息，避免在发生索赔时价格过高。其次，还需要对房地产工程项目中的细节管理，要以房地产工程项目的合同为主，结合相应的法律法律，来更好的让管理人员能够认识索赔的风险，从技术、意识等等方面来做好索赔的准备和预防，进一步的完善房地产工程项目的实施环节，形成索赔证据链，更好的减少在房地产工程项目中所出现的索赔行为。

3.4 提升工程项目结算审核的造价控制

在房地产工程项目结算审核过程中，更加需要能够发挥造价的功能，准确的把握房地产项目的最后一步，确保对成本的最终控制，让房地产企业能够获取到最佳的经济效益。首先，应该及时的对房地产工程项目造价资料信息进行有效审核，重点了解其中的关键点，确保房地产工程项目整个造价过程中的完成，确保其造价管理的顺序正确。其次，还应该对房地产工程项目的设计图纸和合同进行具体核查，明确施工单位的资质是否满足要求，及时研究在房地产工程项目施工过程中所出现的变更，避免因为房地产工程的违规施工而造成较为的造价失控。再次，还应该及时的做好对房地产工程项目其图纸的检查，及时明确施工图纸和现场施工量是否吻合，确保房地产施工量、设计工程量和签证这三方面的相关数据和信息一致，避免因为计算错误或者是重复而导致出现不合理的地方。最后，要做好对房地产工程项目材料价格的审查，对于这部分审查过程中主要会考虑到市场价格的波动，这也是房地产工程项目结算环节上非常重要的一个环节，必须要结合材料市场实际情况来进行调查，要能够在这其中有效的认识到建筑材料价格的波动，并且及时的计算出房地产工程项目中价格出现变化的原因，确保其价格准确，避免造价超出预计范围。