浅谈房地产设计阶段的成本控制对策

林艺明

（厦门世茂新纪元置业有限公司， 福建 厦门 361100）

0 引言

社会经济建设不断深入，人们的生活品质得到良好改善，这也使人们对于居住环境的要求日益升高，对居住条件有所期待，在某种程度上推动房地产行业进一步发展；房地产发展的目的就是为了获得一定的经济效益，现阶段我国房地产行业竞争愈发激烈，为了能使房地产企业在市场发展中脱颖而出，需要促进房地产核心竞争能力的提升，在房地产设计管理环节中，通过对成本展开良好控制，可降低房地产企业的投入成本，达到少消耗高效益的目的。基于此，怎样在房地产设计环节中，加强成本控制，已经成为当下建筑行业普遍关注的问题。

1 建设工程不同阶段对房地产的影响

在房地产项目设计环节中，加强成本控制，可实现投资小、收益大的成效。尽管在房地产建设阶段，设计费用作为总体建设工程费用中一少部分，通常不高于建安成本的5%-6%左右，但是会对工程造价造成直接影响，据相关文献统计，将会对工程造价带来超过75%的影响，可以发现房地产设计质量将会对建设成本造成直接的影响，怎样在房地产工程设计管理中有效展开成本控制，成为各个房地产开发企业普遍关注的课题[1]。据不完全研究表明，在房地产工程初始设计环节，将会对工程成本造成75%-95%左右的影响，技术设计环节对工程成本造成35%-70%左右的影响，然而施工建设环节将会对工程成本造成5%-35%的影响。由此可见，对房地产项目投资的成本控制影响关键在于工程设计环节，需要对其展开良好的成本控制，才能达到房地产开发目标。在过去，房地产开发商将成本控制的重心集中于施工建设环节，以至于对工程设计环节成本控制有所忽略，无法发挥良好的成本控制作用，使房地产工程建设成本进一步升高。

文章将结合实际的房地产开发项目，此次房地产开发项目主要以厦门翔安国风长安项目为主，厦门翔安国风长安项目，其中1-2 栋属于高层，建筑面积为22580 平方米，3-6 栋建筑面积为9120 平方米，7 栋为商业，建筑面积达到1700 平方米，通过对该房地产开发项目设计环节展开良好的成本控制，做好相关的项目对接、建筑方案、施工设计、施工配合等工作，可达到提高资金使用率，缩小成本投入，使房地产企业获得更多的经济效益，推动该房地产企业快速发展，占领房地产市场主导地位。

2 房地产开发设计阶段影响成本控制管理因素

2.1 设计方案对成本的影响

房地产企业在工程设计环节中，设计工作者通过对项目概念设计、项目规划、项目方案、图纸设计、景观设计、装饰设计等展开合理规划，可进一步强化房地产工程设计的总体效果，有效规避房地产开发项目设计方案不合理导致成本升高问题的发生。譬如，该房地产企业对厦门翔安国风长安开发项目进行结构计算过程中，荷载计算需要依托于可靠度理论，运用荷载×分项系数的方式，出于对恒载和活载最不利组合的考量，应确保结构安全性能出于可行范围当中，才能保障房地产企业项目开发设计环节有效展开。然而，部分房地产设计工作者片面的追求安全性能，把配筋不断放大，甚至将其放大到1.5 倍以上，使房地产企业面临不必要的浪费，增加成本的投入，由此可见，房地产设计方案的整体效果对其工程成本进行合理控制是十分必要的。

2.2 材料工艺对成本的影响

房地产企业在项目建设投资过程中，材料造价是工程整体造价的二分之一，然而建设材料的选用将会对房地产开发项目工程造价带来一定的影响作用。譬如，对厦门翔安国风长安项目进行给排水系统设计中，管道长度达到1.3 万米，符合功能性要求的建设材料主要以UPCV 双壁波纹管、HDPE 聚乙烯塑钢缠绕管，通过设计管理工作者对建设材料市场展开调研分析，了解到相比于HDPE 聚乙烯塑钢缠绕管，UPVC 双壁波纹管价格更低，因此在该工程建设中，通过选用UPVC 双壁波纹管，为工程造价节约100 万元的成本支出；在施工工艺建设方面，对于厦门翔安国风长安项目的坡屋面设计主要以SBS 防水卷材外为水泥瓦卧瓦屋面为主，随后处于对施工工艺成本控制的考虑，改用为波形沥青防水板外挂平瓦屋面，不但降低了此工程项目的施工建设难度，其防水性能也比原始设计效果好，大大缩短了施工周期，保障了该项目工程的整体质量效果。可以发现，在保障房地产企业工程项目质量的基础上，建设材料与施工工艺的选用会对成本带来一定的影响，应给予一定的重视与关注。

2.3 设计变更对成本的影响

在厦门翔安国风长安项目建设期间，工程变更也会导致工程成本的升高。尤其对于当前房地产工程项目管理中，经常会出现成本超出预算的问题，归根结底是由于工程变更导致的。造成工程变更的原因有许多，其一，在房地产工程项目规划初期阶段，建设企业由于对工程要求并不十分了解，设计企业的设计针对性未能展现，导致工程项目在具体建设中和实际条件相脱节，促使其在建设中无法规避形成的设计变更；其二，因不同设计专业之间基础关系协调欠佳，导致由于设计因素出现工程变更；其三，在工程项目建设期间，具体的施工条件和环境、设计等方面存在明显差异，应根据施工现象具体状况，因地制宜进行设计方案的重新制定。

3 加强房地产设计管理阶段成本控制的对策

3.1 加强材料选择控制

对于厦门翔安国风长安项目，房地产企业进行项目开发过程中，设计工作者通过对市场展开深入调研，进一步了解与掌握各类建设材料的质量、类型、材质、价格等内容，随后对所采集的信息加以整理，形成企业标准的材料与不拼库。在确保建设材料品质、符合工程项目设计效果的基础上，选用价格较低的建设材料，用作此次工程项目开发材料。除此之外，该房地产设计设计管理工作者对建设材料基本属性、质地特性等了解全面，并有着较为丰富的设计经验，已经掌握各个材料在具体工程施工中的运用情况，使建设材料达到良好的性价比，实现对房地产设计管理的成本控制。

3.2 推行限额设计管理

在厦门翔安国风长安项目设计阶段，设计管理工作者通过良好的定额设计，积极采集与积累可行的成本数据，为设计环节的成本控制奠定动态管理的基础，有效规范工程设计工作。为此，厦门翔安国风长安项目设计中，设计管理工作者借助新颖的科技手段，构建满足社会发展根本要求的工程造价管理机制，建立动态化管控平台系统，以便设计管理工作者实时掌握市场信息，尽可能减少和成本控制的各项工作程序，通过利用行之有效的对策，把工程项目投资限额限定在目标值当中，达到对成本控制的动态化管理，提高成本控制的有效性，促进房地产企业经济效益的增长。需要该工程项目设计管理工作者在建筑物符合功能要求时，应结合确立的投资限制展开项目设计，同时在设计合同内容中，适当增加约束条例，摆脱设计责任的限制，才能保障厦门翔安国风长安项目成本不会超出预期限制的总量，实现对设计环节的成本控制。

3.3 加强设计图纸控制

房地产工程项目图纸设计作为工程初期准备工作的重要内容，主要涉及土建工程设计部门、景观设计部门、室内外装修设计部分等。为此，在厦门翔安国风长安项目中，设计管理工作者通过对图纸进行细致审查，保障工程项目具有可操作性，有效规避设计图纸的质量效果对工程造价带来不利影响；另外，设计管理工作者还要和其他部门进行对接、交底工作，避免因与其他部门沟通交流不顺，导致施工建设漏洞问题发生，使成本进一步增加；结合厦门翔安国风长安项目工程实际施工状况，设计工作者需要对变更量进行合理控制，避免出现工程变更问题，促使成本进一步升高。基于此，厦门翔安国风长安项目设计管理工作者通过对各个专业图纸采取查漏补缺，强化设计等措施，可以及时发现设计内容存在的缺陷问题，提高对成本控制的有效性。

4 结语

综上所述，我国在房地产开发建设环节中，需要意识到成本控制在设计环节的积极作用，了解房地产开发设计环节成本因素主要以建设材料、施工技术、工程设计效果、工程设计变化为主。通过对建设材料选择进行合理控制，在保障总体工程项目质量的情况下，可减少房地产成本的支出；推行限额设计管理，可实现成本动态化控制，提高成本控制的有效性；加强设计图纸的控制，使房地产企业的经济效益不断提升，促进房地产企业长足稳定发展。