房地产项目建筑设计管理探析

张更良

远洋集团控股有限公司，福建 厦门 361016

1 前言

设计的管理主要包括：任务管理、资源管理、进度管理和技术管理几大方面，同时需要注意对项目的整个环节进行管理与控制。房地产项目的实施是为了获得更好的效益，因此需要建立明确的效益目标，并在设计管理的过程中将项目中所掌握的资源进行协调管理，通过进度及技术双方面的管控从而收获更好的经济效益，帮助房地产企业日益激烈的市场竞争中取得竞争力。

2 房地产项目建筑产品设计管控

在建筑设计的过程中，设计方面之所以非常重要，主要是因为房地产属于一项高投资、高回报行业，因此如果设计方面出现问题，那么高投资、高回报就会转变成为高投资、低回报，甚至高投资、零回报。因此做好设计方面的控制不仅仅可以取得预期内的投资回报，同时在某种程度上来讲，也能够提升项目的整体经济效益，对于项目工程有着一定的良性影响。在设计的过程中，需要专业的设计人员对设计方案进行制定，随后再经由专业人员进行详细化的把关，没有质量上的问题后方可通过整个设计方案。房地产投资方可以以招标的形式来不断提升设计方案质量，让设计方案的科学性以及合理性不断提升，满足项目的全面要求。要求开发商与设计监理人员进行协商，在对设计方案进行审核的过程中，将其中存在的问题列举，逐一进行解决。一旦发现存在设计角度上的不合理现象，需要进行相应的规避与调整，设计人员也需要积极参与进这项工作当中，向开发商以及监理人员讲述设计意图以及设计想法。只有开发商设计人员和监理人员都能够了解设计过程中的重点，才能够达成三方统一化的思维模式，进而提升整体施工质量和设计质量［1］。

2.1 设计进度管控

首先是设计人员需要根据房地产实际项目的整体建设进度来对设计进度进行控制，保证每个阶段的设计内容都能够实现与建设内容相接轨。其次，在建设的过程中，设计人员需要收集相关资料，签订设计合同，一方面能够保护设计人员的实际权益，另一方面也能够对房地产项目整体设计质量实现控制。再次在设计过程中要求设计人员能够编制设计任务书，任务书主要作用在于能够对设计的标准进行制定，通过明确的设计理念，来实现预算编制以及设计进度控制。开发商想要更好的控制设计进度，需要与有资质、水平优秀的设计单位进行配合，有资质、水平优秀的设计单位，不仅仅能够保证设计进度，同时也能够控制好设计质量。而一旦开发商在选择设计单位的过程中出现失误，将会导致整体设计工作变动十分频繁，进而影响整体设计进度。合同的签订，对于设计人员的整体设计过程以及设计所需时间都有了明确的要求，因此设计人员能够在法律条件的约束下，按照时间完成设计工作。设计的过程中需要设计多个文件，开发商与设计单位可以进行协商，将每个设计文件的交付完成时间进行详细规定，同时这样也能够帮助设计单位更好的确定工作职责以及实际设计领域。除了合同之外，在未来设计工作中，房地产设计人员之间的相互配合也会影响整体进度的推进，想要更好的控制整体设计进度，需要设计人员进行互相配合、互相弥补，从而达到更高的工作效率。而在设计管理开展的过程中，除了设计人员的相互配合之外，还要求设计人员能够与管理人员实现高度配合，设计人员要对整体项目拥有十分深刻的自我了解，同时能够根据项目的整体进度来对设计工作进行相应的调整。在整体设计的过程中，一般来说会分为主体设计人员与专业设计人员两大部分，这两者之间，负责着不同的工作领域，而两者之间的配合决定了工程设计效率的整体进度。每一个环节都需要拥有相应的设计负责人，设计负责人的存在，能够对设计人员提出更加详细化的要求，保证整体设计进度不受到影响［2］。

2.2 图纸质量管控

在项目建筑设计管理方面需要重视对质量的控制，同时还需要保证设计图纸的设计能够拥有一定的合理性，这也是工程在施工过程中质量的保证。首先需要成立专门的审核小组来对施工图纸进行相应的审核评价，了解房地产项目设计的主要意图。其次，需要对设计过程中提出的设计图纸合理性进行探究，对于能否顺利开展施工进行反复推理。同时还需要对设计过程中存在的问题进行解决，对于能够进行改进的项目需要进行积极的调整，目的在于探究出最符合实际情况的设计方案。

2.3 成本管控

除此之外对于预算方面需要进行严格的审核与改进，保证预算不会出现问题，同时预算设计方面要尽量全面，且要加强对预算的审核。在进行成本管理的过程中，首先需要重视对于施工材料的管理，保证施工材料能够以最佳价格与性价比购入。其次需要注意对施工方案的优化，尽量保证施工方案与施工手法能够处于最新状态，从而带来最大化的施工效益。最后则是需要重视在施工过程中提升对于成本使用的审核机制，保证资金的使用能够维持严格的监督与管理。

2.4 现场管控

在设计过程中，建筑企业还需要结合自身的实际情况，构建出高素质的管理队伍。高素质管理队伍决定了未来建筑企业发展过程中的上限，因此需要定时、定期对管理队伍进行培训以及教学，要求管理队伍能够具备有施工专业知识、设计专业知识、管理专业知识，从而更好的提升管理水平。政府方面需要加大对于住宅项目设计管理工作的资金投入，保证在设计的过程中管理工作能够切实取得效果，对设计公司以及设计人员起到一定的督促以及约束作用。施工现场的管控对于未来的施工有着重要的意义，而未来的发展过程中，想要提升现场管控水平，要求能够从多方面进行管理与控制。首先从施工人员方面进行管理，提升施工人员的专业素质水平，其次从施工机械、设备方面进行入手，重点关注大型机械的使用，不仅仅会影响实际施工水平，还会降低施工过程中的安全性。最后则是需要重视对施工现场施工过程中的制度建设，保证施工制度能够始终与实际施工情况相符合，从而更好的提升管理效果。

2.5 先进技术管控

伴随着科学的发展，身为设计公司以及设计人员，在设计的过程中需要将科技的发展融入进整体设计工作中，例如新技术、新材料的使用等等。只有多方进行共同努力，才能够有效的提升我国住宅项目设计方案水平，帮助我国建筑行业市场竞争力得以增长。而在设计环节中，科学技术也逐渐发挥着自己的作用，例如现代化的模型技术能够有效的将工程建设过程中存在的问题展现在设计人员眼前。BIM技术就属于当下使用较为广泛的一门模型设计技术，主要的作用在于展现出建筑整体三维立体图形。这项技术的优点在于通过三维立体模型能够展现出建设过程中的实际问题，从而在设计阶段将其进行解决，这有效的降低了设计过程中与实际施工存在的误差，同时避免了返工等等延误工期情况的出现［3］。

3 结束语

总而言之，在未来的发展过程中，房地产项目建筑的设计管理工作需要站在提升房地产企业经营过程中的实际效益，各个设计阶段与设计部门之间需要进行相互的配合与协调，从而降低成本提升经济效益。因此未来的发展过程中，房地产项目建筑设计工作一方面需要保证施工过程中的质量，另一方面也需要加强对于实际项目的进度管理保证不会出现进度延误，而导致房地产企业蒙受损失。在选择设计单位以及设计院的过程中，需要尽量根据实际情况来选择合适的设计单位和设计人员，做好设计图纸的检查与管理工作，将其中存在的不合理之处积极进行列举沟通。同时在设计阶段还需要考虑到建筑实际施工过程中可能会出现的问题，例如建筑材料以及设备是否与设计相匹配？除此之外在进行设计管理的过程中，还需要重视对于高新科技的使用，尽可能的从多角度，多层面帮助我国房地产项目建筑质量得以提升。各个部门进行相互的协调与配合，从而达成最佳的管理效果，提升整体经济效益，帮助房地产企业能够实现最好的盈利。