房地产开发项目工程管理问题及措施

2020-02-15李喆

建材与装饰 2020年25期

李喆

（建盟设计集团有限公司，福建厦门 361001）

伴随着房地产行业的飞速发展，项目工程的管理在当代背景下已经越来越重要了。然而，在实际的工程管理中仍然存在着一些问题。这些问题不仅降低了工程管理的水平，干扰了项目开发，并且还不利于整个房地产行业的进一步发展。因此，本文针对目前存在的问题，提出有效的策略和解决办法，提高项目工程管理的水平，是今后房地产行业发展的重点。

1 项目工程管理概述

1.1 成本

成本指的是企业在生产经营过程中，为了完成产品或完成产品生产过程中所耗费的资源。这种资源不仅仅是物质的，也包含时间的成本和过程中的消耗成本。房地产成本管理具有复杂性、多次性、差异性、长期性等特点。房地产成本管理不仅要进行成本计算，然后控制成本，而且还要最大限度发挥成本的作用，提升其价值。成本管理不等同于省钱，关键是要花在有效的地方。时间也是同样的道理，必须要在合理的时间里完成项目，提高效率，抓住最好的时机将房地产产品投入市场，从而达到最理想的收益。成本管理的目的是实现产品实际价值以及社会价值的利益最大化，并同时应该具有该产品对社会进程的推动型作用。涉及项目的目标设定、目标执行、核算等多方面。房地产成本管理不是单独一个人或者一个部门就可以完成的工作，这需要多个部门的配合。在成本管理中，结合开发项目和市场，进行成本分析、投资分析、市场价值分析及产品运维分析，基于各项分析数据还要结合该市场经济的预计发展状况进行精准定位，确定产品投放市场的预期产出比，从而定位产品的性价比及投资收益。

1.2 质量

在房地产开发项目工程的管理中，质量的管理是重中之重。包括项目开发的质量、项目施工的质量、项目验收质量等方面的管理。质量管理要考虑到项目的安全性、功能性、观感性、适用性。中国的房地产开发项目一般周期在2—3 年时间，在此期间内，根据中国近10 年的发展速度看，2—3 年的设计理念可能就已经是过时产品了，所以在开发过程中要根据市场和技术革新的变化程度，需要多次调整产品方案及质量管控体系，从而达到产品投放市场的当期需求及一段时间内的社会影响力。房地产项目工程管理中，质量管理要从三部分入手：①在项目施工前。对建造标准、设计方案、施工技术进行明确，确保项目建设有据可依，并且合乎建设标准和相关规定；②在项目施工中。根据市场变化情况提升产品将来的实用功能，修改设计，提升功能，从而确保实施后产品具有的更大经济价值。对建筑材料、施工工序、机械设备在实施过程中的修改变动严格把关，杜绝劣质材料和偷工减料；③在项目完成后。严格验收程序，加强成品保护，不仅要对常见的质量问题高度重视，还要注意隐蔽的质量问题。质量管理是房地产项目管理的重点，关乎建筑使用和企业形象。

1.3 进度

进度管理，在房地产项目工程管理中扮演着重要的角色。进度管理就是对项目的开发、施工、竣工进行时间管理，使得项目在规定的时间内完成。进度管理主要按照进度计划。进度计划分为项目管理进度计划、设计进度计划、资金保障进度计划、施工进度计划、设备采购进度计划、施工设备进退场进度计划、天气预报进度计划、劳动力保障进度计划、运维进度计划、文档进度计划等，所有的进度计划环环相扣，任何一个计划中的节点未能按计划实现目标都将会严重影响项目最终完成产品的投入使用。进度计划能够为项目建设中各项工作的开展提供指导性和目标性以及相互间的衔接关系的依据。进度管理涉及的范围广、内容多，包括项目的开发、设计、施工、采购、资金、竣工、产品销售及运维等。

2 项目工程管理存在的问题

2.1 前期准备不充分

房地产开发项目的时间长、变化快、内容杂，前期准备工作多。房地产可发企业更多关注的是即将进行开发的地段，周边的环境，以及周边开发项目的商业价值，而施工单位仅仅负责工作，对施工前期的准备事项漠不关心。如果前期准备工作不到位，项目开发会有很大的影响。房地产项目开发，事前一定要做好调查和评估。前期的市场调查不全面，导致错误估计项目的价值，使得资金套牢，产生巨大损失；房地产项目实施过程中要做好市场同类产品的跟踪调查，要做好产品预计定位的分析工作，这对将来产品投入市场将起着决定性的作用。

2.2 中期实施不规范

在项目建设的中期，也就是项目的施工阶段。没有做到严格把控材料。对于施工需要的材料，样品和实际使用的不进行确认，使得材料质量与封样不一致；对于施工现场的检查和监督不到位。工程管理人员的现场巡查次数少，工作不仔细；关键工序控制不合格。对于验线、混凝土浇筑、防渗漏、防开裂等重点工序关注不到位；工序交接不严格。工序施工完成后，必须检验合格才能开始下一道，参与验收工作时，不明确工序的质量方面。中期实施在项目工程中是非常重要的一部分。有的开发商和施工单位都是为了项目尽快投入使用，或者降低成本，开始偷工减料，对项目开发留下安全隐患。

2.3 后期检查不到位

后期检查不到位，指的就是事后验收不严格。项目验收，是房地产开发的重要环节，是对开发项目完成度的考察。项目验收的合格与否决定着企业的利益多少，好的产品质量能够带来更多的收益，也能够树立企业的形象。在一些后期检查中，验收人员不够专业，不够仔细。对项目中存在的问题或漏洞没有及时发现，一旦交工后发现，就很难再去与施工单位交涉。再次返工的成本要自己承担，代价昂贵。甚至有些问题，难以补救，可能导致整个项目的重来，损失惨重。也是因为这样，使得一些企业视问题与不顾，隐瞒真实的情况，照常售卖，导致意外发生。最终是生命财产受到损失，企业自己也失去了口碑和信誉。

3 解决措施

3.1 做好准备工作

好的开头是成功的一半，房地产开发项目工程管理也是如此。对于房地产项目开工程管理这种复杂的工作，准备工作越是充分，项目不开发就越是顺利。①事前准备。包括市场调研，项目价值评估等；还要准备项目开发需要的材料、报表、证件等；协调开发商、施工单位等的关系；②资金计划。对项目开发需要的费用进行严格计算，并合理地留出预算，项目从开发到施工再到售卖，每一个环节都要有具体的成本计划。将资金投入控制在合理的范围内，实现利润最大化；③建造方案。为了保障施工的进度，提高产品的质量和功能性，建造方案必不可少。建造方案可以减少在施工中的耽误，也能明确产品的要求，避免不必要的纠纷；④房地产开发企业必须要和施工单位在施工之前签订一份公平合理的合同，签订之后双方必须遵守合同规定。尤其是施工中的建筑材料，资金以及施工人员投入等问题，一定要明确规定。

3.2 做好执行工作

房地产开发项目工程管理，做好执行工作可以解决存在的管理问题。在施工中，要严格的按照事先的准备工作进行。对施工中的使用材料、工艺技术，施工工序高度重视，定期开展检查和监督。重视对质量通病的防范，比如外窗和屋面的渗漏，管道线路的安装等。加强管理，严格约束施工中的不合理、不合法行为。房地产开发项目工程管理中，进度和质量是重点。无论如何都不能让进度和质量出现问题，从而耽误整个项目的进展，影响到企业的效益。

3.3 做好检查工作

质量问题是重中之重，在施工中全程要有专门的工程监理队伍，工程监理队必须要严格根据国家的相关规定，保障工程质量完全达到合格标准，无论是技术标准或者是质量标准都需要进行科学检查，必须杜绝急功近利的行为发生，从而保障工程的质量符合国家的标准。在项目验收时，不仅要看建筑当前是否合格，还要看在后续的使用周期内，质量是否保持不变，能否满足使用需求。项目开发完成后，对的各个方面的数据进行检测，看看是否和最初的建造方案一致，是否符合相应的国家标准，是否会对生命财产安全造成威胁。在工程验收阶段，要严格按照建造方案、合同内容、国家标准进行的验收，保证开发项目的最终结果和实现预期相符合，完成质量管理。