浅谈“营改增”后房地产开发企业纳税筹划的几点思考

张洁

（南京国诚置业有限公司 江苏南京 210000）

0 引言

进行营改增之后房地产的企业开发筹划研究，对目前的税法知识没有深刻的了解，更不用说按照现行法律依法纳税了。因此它可以提高财会人员税法知识水平和业务能力，再通过健全会计制度，进行企业合理纳税规划，实现企业财会管理水平的提高和企业管理水平的提高。进行“营改增”后房地产开发企业纳税筹划的思考，希望可以实现其税收筹划的进一步改进。

1 营改增的基本概念研究

营改增全称叫营业税改增值税，是指以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税。营改增可以减少重复征税，促使社会形成更好的良性循环，有利于企业降低税负。

2 房地产开发企业所得税税收筹划现状和存在的问题

开展房地产开发企业所得税税收筹划现状和存在的问题，主要可以将研究内容总结为收入筹划存在的问题、房地产开发企业进行固定资产的规划工作缺乏有效性和房地产开发企业研发费用筹划存在的问题三点，具体研究内容可以总结归纳如下：

2.1 收入筹划存在的问题

我国的企业所得税税法所规定，企业必须以合同约定的收款日期确认收入的实现。但是房地产开发企业的销售商品的收入确认原则中，并没有按照合同收款日期确认收入，而是以实际收到货款或取得索取货款的权利后才确认收入。企业并没有利用推迟部分收入的确认时间，来获取企业资金的时间价值。因此企业在这一方面存在一定的筹划问题。很多房地产企业都认识到需要促进企业内的税务人员转型，推动更多的税务转变为税务筹划。但是目前企业面临人员水平不足的问题，导致很多税务人员不能向管理考会计转型。很多税务人员存在意识行动的问题，由于过去工作所导致的惰性，造成这些税务人员并不愿意主动学习来完成转型，在各种税务筹划工作上也缺少主动性，影响了转型的速度。其次，多数税务人员也存在能力上的问题，由于目前国内的税务筹划人才数量不多，加上房地产企业对于税务筹划人才需求量非常大，更加大了人才的缺口。

2.2 房地产开发企业进行固定资产的规划工作缺乏有效性

公司募集外来项目也会带来固定资产的增加，对企业固定资产筹划也存在着一定的影响，在公司的年报固定资产部分并没有关于募集外来项目的筹划方法，因此企业需要在这一方面有多改进。房地产企业缺少财会向管理会计转型的环境，也就是管理会计缺少外部环境。很多房地产企业对于管理会计的认识不足，所以在使用管理会计上也缺少足够的成熟度。很多房地产企业会生搬硬套一些其他的管理会计理论，对自身的需求没有系统化构建，目前还需要对概念、管理会计工具进行研究，建立符合房地产企业的管理会计理论。

2.3 房地产开发企业研发费用筹划存在的问题

房地产开发企业的企业年报中没有关于研发支出的费用明细显示，只有统计的总数额。虽然公司在研发投入力度目前不是很大，但是仍然存在资金被占用的情况，因此无法实现房地产研发费用筹划工作的科学性的有效保障。虽然管理会计在我国已经传播很久，但是目前在实践上还存在一定的问题，所以具有一定的局限性。尤其是房地产行业，缺少成功落实的案例，很多房地产企业也没有形成合适的管理机制。

3 房地产开发企业所得税税收筹划的优化方案和保障措施

进行当下地产企业筹划工作开展措施的有效研究，结合房地产开发企业所得税税收筹划现状和存在的问题，主要可以将研究内容总结为：提高税收筹划人员的专业素质、实现地产企业税收筹划的风险控制系统建立和加强与税务机关等执法部门的沟通三点，具体研究内容可以总结归纳如下：

3.1 提高税收筹划人员的专业素质

只有税收筹划人员的专业素质达到标准后，才能够为企业的税收筹划提供最好的企业税收筹划方法，才能够使企业税收收益达到最高。

3.2 实现地产企业税收筹划的风险控制系统建立

企业税收筹划一般是在企业发生经济行为之前就需要作出安排，而且税收筹划环境及其他因素有时比较复杂，常常发生有些非主观能够预见的事件，这样企业税收筹划就存在很多不确定因素。一旦企业税收筹划不成功，企业将会付出更高的代价。因此企业需要建立税收筹划的风险控制系统，来使企业在日常的税收筹划过程中能够避免可能存在的筹划风险。

3.3 加强与税务机关等执法部门的沟通

企业关系到企业税收筹划能否可行、能否取得实际成效的重要。由于实际上税务机关对税法使用的自由裁量权很大，企业一定要加强与税务机关的相关沟通，与税务机关达成共识，把握适当的分寸，使企业税收筹划工作可以顺利开展。

税务筹划和财务会计的区别比较大，但是两种工作之间仍然具有一定的联系，所以需要通过税务的工作，促进税务人员扩展工作，为提升管理水平构建良好的基础。通过组织人员进行税务筹划工作学习，选择学习效果较好的人员进行提拔，提升税务水平，推动人员向税务筹划转型。其次，房地产企业的规模比较大，企业内也有一些管理人员可以胜任税务筹划的工作，也可以将其他人员转移到税务筹划的岗位上。房地产企业需要围绕房地产投资建立专门的成本控制平台，实时更新房地产项目的资金流动，并且保证税务筹划人员有权限对数据进行分析，降低税务人员的工作强度，使其有更多的经理把工作放在税务筹划上。房地产企业的规模比较大，很多企业的制度也比较现代化，在构建税务筹划机制的过程中，可以参考企业的制度，构建税务筹划机制。同时，也要使用科学的方法对挂了税务筹划制度进行探索，通过不断试错，构建符合企业要求的税务筹划机制，返回税务筹划的作用。利用信息技术，了解企业的整体运营情况，以及对企业的财务运行进行有效的监控。企业需要从基层开始信息化建设，并且要保证信息化建设的硬件配置，利用监控数据，为税务筹划工作提供帮助。

4 结束语

进行“营改增”后房地产开发企业纳税筹划的几点思考，希望可以有效实现房地产开发企业的整体纳税筹划模式的进一步革新，进而为房地产开发行业的健康稳定发展奠定坚实的基础。目前国家市场经济快速发展，税收筹划工作逐渐成为企业的发展重点。结合房地产开发企业的具体经营情况和税收负担情况对企业所得税进行了筹划，并提出一些优化措施，进而推动房地产行业朝向更好方向前进。