北京市养老房地产CCRC模式研究

郭可 王冠

（大连财经学院 辽宁大连 116622）

0 前言

老龄化是当前我国社会需要面临的一个严峻的问题，随着近年来我国国民平均寿命的不断延长和生育率降低导致的新生人口减少，我国的老龄化进程自2011年后开始迅速发展，在2014年，我国60岁以上的老年人占总人口的比例为14.6%，而区分老龄化国家的这一数值分界线为10%。并且随着我国上一批婴儿潮的衰老，预计在2050年，我国的60岁以上老龄人口将占到总人口的1/3，届时我国将成为世界上最严重的老龄化国家。

老龄化严重带来的一个直接问题就是养老的问题，由于目前我国养老福利机构数量不足，因此大量的老人选择在家庭中养老。[1]但我国的发展模式使得老人的儿女普遍长期在外工作，因此家庭中的老人缺乏子女的照顾，存在生活自理方面的问题。[2]而我国的养老院普遍采用集中住宿的方式，空间过小难以满足老人的居住需求，因此，我国需要一种新型的养老方式，以满足老人的居住和生活需求。

1 概述

1.1 CCRC模式的定义

CCRC，即指Continuing Care Retirement Community，可译作持续照料退休社区，从字面意思理解，CCRC社区可收容退休后的老年人，并对其进行持续性的照料和服务直至其去世。于常规的机构养老不同，CCRC社区在照料老年人时更加重视专业度，社区内配备专业化的服务和生活设施，足以满足老人在家庭中的生活需求。[3]除此之外，CCRC社区还配备专业的服务人员照理生活自理能力存在问题的老人的日常起居。在发达国家，这种社区化的专业养老机构普遍延长了老人的寿命，因此非常受到老人群体的欢迎。

1.2 CCRC模式的特征

1.2.1 全面性

同养老院等常规的机构养老不同，CCRC社区更重视养老的全面性。一般的养老机构等通常仅能满足老人的基本生活需求，缺乏除此之外的附加服务。而CCRC社区中不仅包含生活设施，还包含专供老年人的娱乐和服务设施，老人的生理和精神需求在CCRC社区中都能得到满足。

1.2.2 专业性

CCRC养老社区的价格普遍较为昂贵，但与之对应的是专业的服务。在发达国家的CCRC社区中，配套的服务人员都经过专业的训练，可以完成对丧失活动能力的老人的照料服务。同时CCRC社区中配备专业医疗机构，可为社区中的重病老人提供医疗护理服务，这是一般养老机构所不具备的。

1.3 养老房地产的CCRC模式的背景

1.3.1 社会、市场、政策背景

我国的高速发展策略使得我国在短时间内获得了媲美发达国家的实力的同时也带来了发达国家的通病，即老龄化。老龄化是几乎所有发达国家需要面临的问题，而我国实力上升后也开始出现了老龄化现象，但与发达国家不同的是，我国长期以来实行的计划生育政策使得家庭普遍趋于小型化，增大了子女抚养父母的压力。[2]同时，我国的大城市发展策略使得大量的年轻人进入大城市工作，而无法照料在家乡的父母，因此，我国在将来将面临比发达国家更严重的养老难题[3]。

老龄化的严重使得我国政府开始重视养老问题，我国所实行的全民参保制度使得参保老人能够拿到维持其生活的退休金，因此无需担心经济来源问题。而国家所推出的老龄事业“十五”和“十一五”以及“十二五“规划中提出我国要建立市场化的养老方针，细化养老服务，确保“初步实现全国老年人人人享有基本养老保障。”[4]国家对养老行业的扶持使得大量的养老机构和企业等进入市场，侧面上促进了我国专业化养老的发展[5]。

1.3.2 国内外现状

美国：美国是最早实行社区化养老的国家，也是目前CCRC机构最多的国家。美国最大的CCRC养老社区位于亚利桑那州凤凰城郊外，该处阳光充足，植被丰富，具有非常浓厚的自然气息，因此非常适合养老居住。这里居住了很多附近地区的55岁左右的老人，社区内拥有多种类型的住宅如别墅、复合公寓、普通公寓等，还设置有高尔夫球场、游泳馆、体育俱乐部、图书馆、教堂等文娱中心以满足老人们的精神娱乐需求。此外，该社区还具备医院和护理院，确保能够对患有急重病的老人进行及时治疗。

韩国：韩国的第一家CCRC社区是三星Noble County，社区背靠清明山建立，借助清明山山区的自然环境优势形成了以自然气息为主的养老社区。该社区中设置有专门护理缺失生活自理能力的老人的护理楼，配备专业的护理人员能够让老人享受到专业的生活起居护理。住宿方式为普通公寓，目前该社区中有540个公寓，即可以容纳540名老人。

中国：中国上海的亲和源社区是仿照发达国家建立的典型的CCRC养老社区，该社区在世博馆附近，周围绿化充足，环境优美。社区内的居住形式为国内常见的单元式电梯楼，房间内还配备有呼叫器以应对紧急情况。社区内还配备有生活和娱乐设施，同时还与上海老年大学进行合作，以满足老人的学习需求。

2 CCRC在北京养老房地产的应用

2.1 需求分析

2.1.1 人口年龄结构转变

北京是我国的特大城市之一，因此老龄化情况也相当严重。根据北京市统计局的调查，截止到2018年底，北京市65岁以上的老年人口共有132万，占户籍人口的12.3%。根据联合国对老龄化地区的定义，北京市已经属于老龄化相当严重的地区，并且受大城市的生存环境影响，未来北京市的老龄化比率还将持续增加，养老问题已经成为困扰北京市的一大难题。

2.1.2养老方式转变

虽然北京市的经济较为发达，但对于老人来说，其更希望自己的子女能够取得更好的发展，因此在北京市，家境宽裕的老人将子女送出国发展已经成为常态，这使得北京市的大量老人成为了无人抚养的“空巢老人”，以家庭为养老的模式的崩塌使得北京市的老人开始寻求养老机构的帮助。

2.2 现有项目分析

目前北京市的养老机构主要有两种，一种是公办福利院，一种是民间举办的养老机构，其中公办养老福利院23家，民间举办的养老机构231家。[6]公办的养老福利院福利较好，收费较高，但因数量过少出现一床难求的问题，很多老人无法进入公办福利院居住；而民办养老机构虽然数量较多，但质量残次不齐，环境较好的民办机构收费相当昂贵，而收费较低的养老机构专业性过差，很多甚至无法满足老人的日常生活需求。

2.3 北京市养老房地产的CCRC模式发展前景分析

北京市属于老龄化严重、老人群体多、养老机构少的城市，因此大量老年人面临养老的问题。而常规得到养老机构的局限性在北京已经充分显现出来。但北京市发达的经济使得本地老人普遍经济条件较好，因此即便是在北京实施CCRC养老模式在经济上也能够进行。且目前北京市的CCRC养老机构的数量非常少，因此在北京发展CCRC养老社区的前景非常广阔。

3 对北京市养老房地产的CCRC模式发展相关建议

目前北京市唯一的CCRC养老社区是北京太阳城社区，该社区位于北京郊区的小汤山附近，自然环境优美，并且还具有丰富的温泉资源，属于放松养老的好去处。但由于北京的CCRC养老社区发展时间较短，因此其在运营过程中依旧存在很多问题。

3.1 存在的问题

3.1.1 适应性不足

老年人的活动性与普通人相比较弱，因此老人居住的房屋中的家具等应当按照专门的方式摆放，并设置相应的无障碍措施。但根据我们对北京市太阳城老年社区的调查发现，该社区老年人居住户型为常见的单元楼，其家具的摆放方式也与一般的单元楼无异。而这种户型通常为普通人准备，在家具的摆放上不适用于老年人，因此老年人居住在这种空间中时会面临适应性问题。此外，缺乏无障碍设施也使得患有潜在疾病的老人在病发时无法及时呼救，给老人的生活带来了不便。

3.1.2 养老产品类型单一

目前北京市的CCRC养老社区的服务模式主要以老人的生活和疾病护理等为主，养老产品类型较为单一。当前社会的发展使得老人的需求也变得多元化，很多老人即便已经衰老，依旧存在运动、社交和学习等需求。但北京市的太阳城老年社区中缺乏文娱设施，因此部分身体健康的老人的日常生活中的需求等完全无法满足，对老人的生活质量造成了影响，同时这种模式也违背了CCRC社区发展的初衷。

3.1.3 服务人员缺乏

CCRC社区的特征是具备专业的服务，这种服务不仅体现在老人的护理上，也体现在满足老人的精神需求上，如和老人一起活动或与老人谈心等。但目前北京市太阳城社区中这种专业的服务人员数量过少，服务人员与老人的比例仅为1：16，远低于国家对综合型养老社区要求的1：4。并且现有的服务人员没有经过专业的训练，缺乏照顾老人的专业技能，无法满足老人的精神需求，老人很容易出现孤独和无助等状态。

3.2 相关建议

3.2.1 强化适老设施

适老设施即专为老年人生活中准备的各种设施，以老年人居住的房屋为例，地面上应当设置防滑砖、过道处应当安装护栏、房间内尽量不出现高度差等。[7]此外，老人居住的房间中应当配备紧急呼叫装置，例如在卫生间、卧室等老人滞留时间较长或容易出现意外等地区设置，确保老人遇到紧急情况时能够及时呼叫急救人员。

3.2.2 提供多元化养老产品

针对北京太阳城社区养老产品单一的问题，可以学习上海亲和源社区的案例，老年社区中不仅有生活设施，还具有文娱设施等。因此北京太阳城社区也应当加强对文娱设施等的建设，以满足老年人的娱乐和学习的需求。

在提供多元化养老产品时，社区应当对现有的老年人进行调查，在确定老人需求的前提下进行社区内多元化养老产品的建立，确保建立的产品能够最大化的满足老年人的需求[8]。

3.2.3 重视人才培养

专业化的人才是专业化的养老社区的核心，因此北京太阳城社区应当重视对内部服务人员的培养，使其掌握照顾老年人所必须的知识，并实行人才考核上岗机制，通过考核的人员方能上岗工作。

对于缺乏子女关心，容易产生孤独和无助情绪的老人，社区应当额外进行关心，例如定期派遣服务人员陪老人散步或聊天等，排解老人的负面情绪，防止老人在负面情绪的影响下患上心理疾病。

4 结束语

老龄化作为伴随社会发展的必然现象，目前已经成为我国需要解决的一大难题。但我国存在老年人口多、养老机构少以及空巢老人多的问题，因此在国内实行CCRC社区养老模式是非常可行的。但目前我国CCRC社区的发展尚处于初级阶段，并没有形成完善的养老服务体系。而本文对北京市CCRC养老服务中存在的问题进行了研究，并提出了相应的解决方案。随着将来我国经济的进一步发展和老龄人口的进一步增加，未来CCRC养老模式很可能成为我国养老达到主流，因此当前我国应当尽快解决CCRC养老中存在的问题，并建立属于我国的CCRC养老模式，以帮助我国渡过老龄化带来的养老危机。