商业地产开发项目前期的成本控制研究

刘海波

（大连万达商业管理集团有限公司 辽宁大连 116100）

0 引言

很多房地产企业在住宅项目的开发过程中取得了不错的成绩，但是在转向商业地产开发后却不能取得成功，原因在于很多企业在项目开发时过于看重“迅速”的重要性，导致在项目定位等方面出现决策失误的现象。房地产作为特殊行业，同时也是关系到国家经济的行业，明确供求关系，主抓成本控制将成为关键的管理措施。

1 商业地产开发项目前期的成本控制组成

商业地产的开发项目成本是在该时期内进行的相关工作花费费用的总和。整个开发项目周期内的成本控制包括项目决策成本控制、规划设计成本控制、招标成本控制、工程建设成本控制与运营阶段成本控制。其中后两项不包含在项目前期时间段内，在此不作过多叙述。

1.1 项目决策成本控制

项目决策成本控制组成包括研究费用、项目开发管理费用，即企业的行政管理部门为组织管理并开发经营活动时所出现的各种费用。而企业运营环节中的各种财务费用、税费用也应包含在内。例如支付给国家税务机关的费用。因为商业地产开发周期非常长，房地产企业无法完全通过自有资金进行项目开发，需要借助银行贷款等途径来进行，而成本控制取决于自有资金以外的资金比重，包括项目的不同运作方式。

1.2 规划设计与招标阶段成本控制

这一阶段的主要成本消耗在于地价款、土地征用费用、设计费用等。房地产开发企业要取得土地的方式有两种，一种是国有土地使用权利的出让与划拨，另一种则是集体土地的征用。但是国家对于房地产行业市场的调控力度不断加大，使得这一方面的成本操作性开始下降。设计费用包括工程勘察费用、设计费用、顾问费用、招标代理费用等。

2 商业地产开发项目前期成本控制过程中的问题

2.1 项目决策阶段

项目决策阶段容易出现的问题在于研究报告的内容审核问题。成本控制工作本身是一项综合性的管理工作，在项目实施的环节当中收集关键的信息和统计数据，同时进行费用预测。如果出现偏差，需要及时采取纠正措施巩固项目管理过程。如果相关企业未能明确在哪些环节容易出现成本变化，就无法定位问题根源所在，容易导致设计修改、施工单位的工作失误等情况。

2.2 设计阶段

设计阶段应充分考虑到项目的要求与后期运营收入之间的关系。商业地产的开发项目成本与收益受到多个方面因素的影响，例如地域位置、消费者倾向等。总体来看，目前的开发前期未能从商业运营的角度充分考虑到项目的规划设计方案。如人口密集程度较大的商业地产项目开发，需分析停车场的布局方式与交通组织，否则必然影响到正常的商业运转。

2.3 招投标阶段

部分房地产企业在涉足商业地产开发后，企业内部并不能提供大量的资源来提供链条式支持。特别是对于某些小型企业来说，由于缺乏长期稳定的战略合作伙伴，招标、采购的成本可能会偏高，对成本控制会产生一定的不利影响。

3 项目决策和设计阶段成本管理措施

3.1 决策阶段

项目决策阶段的成本控制目的在于让企业的运营成本得到控制，保证经营能力与竞争力。但改进过程要本着全员参与的原则，因为成本控制从根源上看是一种动态控制，每一项内容的控制都不是独立存在的。商业地产项目作为重大资产项目，企业应关注可行性研究报告的结果，用以支撑数据的真是有效性。例如商业项目的开发需综合分析周围的人口密集度、人口数量、交通布局、单位分布等，在研究报告的支持下进行合理的设置规划。一方面可以降低大量的概念设计费用，另一方面也可以降低某些项目的审批时间。商业地产项目前期成本控制工作在国外研究中得到了重点关注，在管理方式上也具有创新性。在某些情况下可以为我国的项目管理提供参考。

以英国为例，英国皇家特许测量师学会独立于业主和承包商组织，能够对项目可行性进行研究决策与投资控制，因此可以实现动态管理，保持成本目标的准确性，也得到了社会公认，在行业内部得以有效实施。

3.2 前期设计阶段

设计阶段的成本控制是整个项目的核心部分，也是成本目标能否达成的关键。考虑到项目运行过程中的影响因素问题，大多数情况下设计变更都与设计阶段的实效性不足有关。一个良好的项目设计开发流程应该按照内部立项、拟定设计计划、建筑概念方案设计、方案扩充、施工图设计、成本计算、项目开工的顺序进行。对于企业而言，应深入分析商业地产的规划条件，明确商业活动时应该具备的支撑性基础条件。如建筑容积率、绿化率、商业项目建筑理念等。此外，还可以根据业态需求、品牌要求、文化差异等定位不同区域的设计方案。如项目周围的交通规划不同将影响到人流方向，进而影响到不同体态的商业布局。这些内容需要得到重点关注，避免项目后期进行无谓修改，加大成本层面的损耗。企业在必要时需改变设计理念，在满足项目基础功能需求的前提下综合考虑建造成本、运营成本，而不是淡出年底分析建造成本，忽视了在组织架构方面的要求。目前的行业内部普遍存在误区，认为项目盈利取决于施工阶段的成本控制。但实际上，项目前期设计工作的重要性更加显著，无论是结构方面还是方案选择方面都发挥更突出的作用。

3.3 招投标阶段

招投标阶段既要考虑到标底控制，也应该分析合同签订时的要求。根据以往项目实施当中可能出现的问题，建议相关企业在招投标文件的编制时做好要求，按照商业地产开发项目的类型差异设定相应的标准。当前的商业项目具有良好的消费基础与发展潜力，再加上城市内部结构的重组，使得商圈发展的规模将在短时间内进一步扩大。全方位的交通体系也会为项目提供良好的发展基础。因此，招投标阶段的人员组织工作将成为重点，需要从管理理念与工作方式方面进行调整。例如在招标文件的编写中，应明确项目性质、周围区域特征、产品类型的质量标准等，在后期避免施工修改导致的成本问题，也能通过招标标准的执行节省企业的费用消耗。

4 结语

综上所述，尽管国家实施了多种宏观调控政策用以约束房地产市场，这一行业内的竞争仍然处于白热化阶段。现代商业地产的项目成本包括建设成本与运营成本两大组成部分，一个良好的方案将直接影响到建设成本，进而约束运营成本。项目前期阶段的成本控制研究不仅可以让各个部门的管理工作得到合理衔接，也能合理利用社会资源，对于开发企业的可持续发展具有明确的现实作用。