老旧小区改造，需整体设计先行

王剑英

2018年11月16日，河北唐山市改造完工的25号住宅小区的住宅楼（杨世尧/ 摄）

仇保兴

城镇老旧小区改造正在全国推进。2019年8月1日，由中国城市科学研究会编制的《城市旧居住区综合改造技術标准》（以下简称《标准》）正式颁布，这是中国首个关于旧居住区综合改造的团体标准。

《标准》有何亮点？改造工作中发现了哪些问题？如何坚持以人民为中心，建设更好的房子、更好的小区？

日前，国务院参事、中国城市科学研究会理事长仇保兴接受《瞭望东方周刊》记者专访，就以上问题进行了解读。

怎么干

《瞭望东方周刊》：《标准》的出台有何背景？

仇保兴：2017年，中国城市科学研究会正式对《标准》编制立项，两年后正式颁布。这项工作是为了解决老旧小区改造应该“怎么干”这个大问题。

《标准》提出了改造应遵循的基本准则和应进行的改造项目及技术标准，为其提供技术指导和实施指引。具体内容涵盖室外环境、道路与停车、配套设施、房屋、建筑结构、建筑设备6大类20项。

未来，中国城市科学研究会将继续围绕地下管网、加装电梯、立体停车、海绵化改造、太阳能屋顶等专项领域，推动团体标准的编制等工作。

《瞭望东方周刊》：全国各地实际情况不一样，居民诉求和期待也不一样，为什么需要一个标准？如何推行？

仇保兴：我国地域辽阔，各地区经济社会发展水平不同，老旧小区改造所涉资金、市场和居民诉求也有所差异，因此，《标准》必须有广泛适用性，其制定以创新、协调、绿色、开放、共享为理念，体现了我国构建服务创新型国家的长远战略。

《标准》对于不同类型的环境设施改造，在措辞上有所不同。比如，“应”针对的是必要性很高的设施改造;“宜”针对的是舒适度要求较高的设施改造。

此外，《标准》以“优选项目+拓展项目”的菜单式选择模式，分类引导规范各类改造内容。

优选项目包括建筑性能监测、外墙保温、管网改造提升与雨水收集、市民中心与“放管服”中心结合、适老改造和加装电梯等。

拓展项目指的是有条件实施、由民众“点菜”的项目，虽然是锦上添花，但也能够解决实际问题，并带动相关领域的消费和投资。它包括社区绿化和立体绿化、增加社区对外通道、海绵社区整体设计改造、建筑外遮阳改造等。

《标准》是根据社会需求制定的团体标准，属于非强制性标准。

经验与问题

《瞭望东方周刊》：近几年的老旧小区改造过程中出现了哪些典型的、可推广的经验？

仇保兴：有很多案例具备复制、推广价值。

比如，上海市的先行经验表明，可以把所有为老百姓服务的项目，如托幼、养老甚至保健医疗组合起来放在社区中心，包括政府的办事大厅也落到社区，老百姓的生老病死、就业创业等事宜都可以不出小区大门方便办理。

北京地区的试验表明，住宅外遮阳改造节能效果十分明显。在盛夏季节，仅靠常用的内遮阳，直接进入屋内的热量需要开更长时间的空调、消耗更多的电量才能抵消。如果利用外遮阳，就可削减近90%的入户阳光。

此外，如果在屋顶加盖一个“太阳能博士帽”，不仅可以提升隔热效能、发电，还能让住宅外表更美观。从一个40万人口中小城市的实践来看，由当地建委统一对十分之一的建筑屋顶安装太阳能电板，可以产生10兆瓦的发电能力，节能减排效果非常明显。

《瞭望东方周刊》：改造过程中出现了哪些问题呢？

仇保兴：问题主要有以下几个方面：

第一，重单项改造，缺整体设计。集中表现为改造过程零乱，只重视单项改造，忽略了小区的整体设计。例如，这个月给某老旧小区加装屋顶，下个月进行门窗改造，再过一段时间又进行地下管道维修……城市各专业部门出各自的改造方案，但又不能综合设计、同步改造，导致社区百姓无所适从。

第二，重长官意志，缺百姓参与。某小区住着有建筑学专业背景的中国工程院院士，但是连自家小区要怎么改都毫不知情，因为没人通知他参与家园改造，方案被有关部门直接“定了”。这样的改造过程不是以人民的需求为中心，感觉更多地是以完成上级交办的任务为中心。

第三，重部门延伸，缺公共中心。很多部门表现积极，纷纷表态要将“服务”延伸到居民区中。其实当地居民就缺一个综合性的公共服务中心，应该将多个部门设立的服务机构整合到“公共服务中心”里，让老百姓不出小区就能享受到综合性服务。

第四，重政府包干，缺企业加盟。加装电梯、加盖太阳能屋顶等可以邀请企业参与，可向企业租借这些设备，不需要大量的财政投资，这样可减轻政府的财政负担。

第五，重“穿靴戴帽”，缺基本需求。老旧小区改造对于老百姓而言是要解决上楼难、停车难等问题，或解决房屋结构的安全问题。这些问题是民众的基本需求。如果只注重“穿靴戴帽”，那就是典型的形式主义。

第六，重硬件改造，缺软件管理。社区优化的要诀是“三分建设七分管理”，没有良好的物业管理，改造过的硬件过一段时间就会失效。

让最需要改造的小区“冒出来”

《瞭望东方周刊》：这么多问题，如何解决？

仇保兴：第一，综合改造一定要整体设计先行，设计结果要直观易懂，一张蓝图绘到底，便于社区百姓参与。

综合改造一定要整体设计先行， 设计结果要直观易懂， 一张蓝图绘到底， 便于社区百姓参与。

第二，编制好“菜单式”整体改造目录与价格清单，方便居民“点菜”，让老百姓了解并积极参与小区设计改造与管理。

第三，集中力量攻克加装电梯这类难点问题。

第四，创新改造和物业管理模式。引入PPP模式，在缓解财政压力的前提下给老百姓带来实质性的利益。

第五，政府节能减排补贴、大维修基金等要形成合力。

最重要的是，要以人民为中心来提升城市的居住质量，使老百姓的生活更加美好。

《瞭望东方周刊》：落实到具体操作中，你有何建议？

仇保兴：我认为首要的問题是让最需要改造的小区“冒出来”。

如何“冒出来”？倘若能让小区居民自发提出“我要改造”，争着向政府申请改造，事情就好办了。就政府而言，可推行城市“最佳居住小区”和“最差居住小区”评选，邀请“最差小区”居民到“最佳小区”参观体验，在向“最佳小区”看齐的过程中，老百姓会逐渐增强改造的积极性。通过“最差小区”评选与考察，政府部门能够准确把握老百姓的实际需求，从而制定改造方案。

《瞭望东方周刊》：你刚才提到，加装电梯是个重点、难点问题，要集中力量攻克。具体该怎么攻克呢？

仇保兴：老旧小区加装电梯难是个普遍现象，楼层越高居民意愿越强烈，但底层住户会觉得，电梯既占公共空间，又影响采光和通风，反对意见很大。这一问题必须因地制宜，但仍有可供参考的建议。

比如，可以给予底层住户适当补偿，补偿方式可以多种多样，但一定要公平合理。可以和立体停车、地下停车结合起来整体考虑，比如给一层住户免费停车位。

今后应强调“职住平衡”

《瞭望东方周刊》：你认为什么样的小区是真正的好小区？它应满足住户哪些层面的需求？

仇保兴：好的小区首先要宜居。现在不少小区停车占道，出入不便，生活设施分布不均，孩童上学不便等问题应该得到解决。

好的小区要安全。社区是城市最基本的单元，小区安全了，街区才能安全，城市才能安全。

好的小区要环境优美。我们中国人的习惯是家里搞得干干净净、漂漂亮亮，但是公共区域很多地方没有人管理和清理，这需要改进。

好的小区服务要到位。我们的小区基本上都有物业，叫“物业管理”，这个需要改变，不能只是管理，更要服务好，停车、电梯、垃圾等问题都应该有人主动去服务。

《瞭望东方周刊》：几十年前规划、建设小区时考虑得不够周全，导致现在需要下大力气改造，这对今后的规划建设有何启发？

仇保兴：原来我们把城市规划成居住区、工作区、商业区等，但是城市大了，人口多了，居住和工作之间的交通移动、生产生活之间的空间转换等就会出现不平衡的问题。未来在新区新城的规划建设中，应强调“职住平衡”，应该注重产业落地的同时兼顾宜居，要加强生活、教育、医疗等方面的配套。

很多老城区正在实施“城市更新”计划，要保持传统社区的历史风貌，更要提高老旧小区改造的标准。