基于消费者购买力的房地产市场供需平衡分析

□ 西安 任 凯

作为国民经济重要组成部分，房地产行业取得了快速发展。但从我国房地产市场发展情况来看，存在较多不良因素，导致房地产行业与市场经济之间无法有效协调，房价虚高不下，导致房地产泡沫得以滋生。而泡沫一旦破裂，将引发严重后果，不利于社会经济的稳步发展。因此，本文从房地产市场需求和供给角度入手，对房地产市场经济环境等影响房地产发展的因素进行分析，提出科学的管控措施，保证市场供需平衡，继而为推动房地产市场的健康、可持续发展提供保障。

一、房地产市场发展趋势

自金融危机爆发以来，国家不断出台适度宽松的经济及货币政策，以刺激经济增长和扩大内需。在房地产市场发展方面，国家和政府在市场融资、信贷获取、购房契税缴纳等方面都一度放宽了条件，同时实施刺激消费和投资的政策，促使房地产经济呈现出“快”、“涨”、“促”特点，推动了房地产市场的快速发展。然而发展速度过快，造成房地产价格与实际价值不符，泡沫经济现象已经初露端倪。作为产业关联性强的行业，房地产经济辐射影响力广泛，近年来带动了金融业、建筑业等多个行业发展，为社会经济发展注入了活力，创造了巨大价值。然而在价值与价格不相符的情况下，原本积极因素将演变为消极因素，造成价格超出价值波动范围，引发买卖行为混乱，造成房地产价格只涨不跌，违背市场发展规律；同时随着价格大幅上涨，房地产市场成为了很多人投资投机的工具，住房脱离了其居住本质，引发了严重的经济风险，对我国和谐社会的建设造成很大影响。为保障房地产市场健康平稳、可持续发展，同时推动我国产业结构转型，从2011年起中央及各地方相继出台了一系列的房地产调控政策，坚决打击投资投机性购房，“房住不炒”作为房地产政策的总基调将不会改变。在房地产市场回归居住本质的时候，真正需要住房的刚需和刚改购房者的购买力则成为了未来房地产市场价格走势的决定性因素之一。因此，还应从购买力角度对市场供需问题展开分析，进一步把握市场发展趋势。

二、房地产市场供需平衡分析

市场需要由具有一定购买力的消费者组成，在消费需求超出购买力的情况下，仅能形成消费欲望，无法形成现实需求。所以消费者购买力与收入、需求、价格等因素密切相关，因此在研究房地产市场供需平衡时需要重点分析。

1.消费者收入增长分析。在房地产市场上，收入是制约消费的基本因素，将直接决定购买力大小，对市场规模产生重要影响。改革开放以来，社会经济取得了不断发展，国民收入也得到了大幅度增长。在购房消费方面，还要对居民人均可支配收入展开分析，确定居民是否在房地产市场上具有购买力。如表1所示，为2014年-2018年全国居民人均可支配收入及其增长速度。从表中数据可知，受通货膨胀、经济下行等因素的影响，近年来居民可支配收入增长缓慢。2019上半年，全国居民人均可支配收入15294元，同比增长8.8%，但仍然未能超过10%。而从人均消费支出构成上来看，住房、吃用、交通、教育和医疗为主要组成部分，分别约占23%、34%、13%、11%和8%。由此可见，住房尽管是刚性需求，但是能够占据的消费支出比重仅占20%左右，按照2018年收入标准进行计算，居民人均年可用于住房的消费在5000-6000元左右，单纯依靠收入难以为房地产市场提供有力经济保证，导致消费者购买力遭到了一定程度削弱。

2.市场价格变动分析。作为影响居民需求的重要因素，价格的降低能够使有效需求范围扩大，反之将造成有效需求缩小。在房地产市场上，房价高低将给市场需求形成带来影响。近年来，居民收入虽然有所提高，但依然难以承受房价。因为相较于居民收入，房价增长速度较快，造成多数消费者难以支付。从中国房地产市场价格变动情况来看，实际从2004年开始中国平均房价就开始以将近2倍收入的速度来飙升。近几年，房价依然持续升高，如表2所示。作为耐用消费性固定资产，商品住宅可以采取买卖和租赁两种形式，在租金较之房价更加合算时，更多消费者将放弃购置房屋。现阶段家庭住房主要有四大来源，分别为商品房、租赁、公有房和其他，一、二线城市分别占31%、25.8%、22.4%和20.9%，三、四线城市 分 别 占18.8%、 13.3%、 8.2%和59.7%。由此可见，在无力支付房价的情况下，租赁成为了居民住房的一大选择，可以起到暂时缓解居民购房需求的作用。

表2 2014-2018全国商品房销售均价涨幅趋势

3.市场需求与购买力分析。在商品房覆盖率不足的情况下，房地产市场消费需求目前主要分为刚性居住需求和改善性需求两类。在存量住房中，商品房及政策性住房与居住需求相比，仍然处于短缺状态。以北上广一线大城市为例，住房短缺率在20%-50%之间，从人口普查情况来看，多数人居住在老旧分配房、城中村和单位宿舍中，一、二线城市只有53.4%的家庭居住在商品房和公有房中，三、四线仅占27%。因此，在未来依然有相当一部分居民拥有购房和换房需求，在收入无法支撑的情况下，需要依靠按揭贷款途径获得购房资金。作为投资巨大消费，消费需求与能力积累之间势必存在时间差，仅有少数家庭能够通过收入和积蓄付清房款。对居民购买力展开分析，可以采取按揭负担比这一指标，为按揭开支与家庭可支配收入的比值，剔除10%-30%一次性付款比例人群后，居民实际负担比重将在40%-60%之间。面对这种局面，房地产市场生产者和消费者将同时承担较大压力，导致房地产企业难以打开市场。对于消费者来讲，房价如果持续上涨，将导致购买力超出需求，最终导致消费者无法消费，房地产企业难以实现资金积累，最终不利于市场的发展。

三、房地产市场发展建议

结合上述分析可知，当前房地产市场发展面临较大压力，但消费者依然存在购房需求，需要通过按揭方式负担房价。房价持续上涨 ，最终将导致消费者因负担过大出现购买力不足问题，造成市场发展陷入恶性循环。为解决问题，国家还应采取有效房产供给方式，促使房地产行业健康平稳发展，住房价格保持稳定，完成资金积累，持续扩大生产，以达到良性循环的目标。同时房地产市场的产品供应，还应结合不同层次消费者收入情况和消费结构进行设计，完成适合的房产开发，保证市场供需平衡。具体来讲，就是要在增加保障房、商品房的同时大力发展租赁性住房建设，在解决低收入人群住房问题的同时，推动房地产市场实施供给侧结构性改革，吸引大量社会资本参与市场调控，采取“售改租”、“商改住”等方式缓解用房库存压力，使地方房地产市场得到充分盘活，以推动房地产经济的稳健发展。从消费者角度来讲，政府还应进一步完善“租购同权”等政策制度，引导居民转变住房需求，从“居者有其屋”变为“住有所居”，选择与自身购买力相匹配的住房产品。为控制房地产泡沫产生，避免大量投机资金流入，还应完善房地产税收制度，出台严格房地产税务制度，引导购房者理性消费，以便在解决民众住房需求的同时，保证民众购买力与需求能够维持平衡，预防风险的发生，为房地产市场的稳健发展提供长效机制保障。

综上所述，结合房地产市场发展趋势可知，想要保证房地产经济稳步发展，还要加强市场经济环境分析，确定市场消费者需求与购买力的关系，以便采取有效措施维持需求与购买力的平衡，在刺激消费者消费的同时，防止房地产泡沫的产生，从而推动房地产市场的可持续发展。