对物业服务行业消防管理的几点思考

雷金全

摘要：消防系统并不是独立存在的，而是依附于建筑物，需要物业服务企业的管理以及消防维保企业的维护、保养方可持续正常运行。因此，要真正实现消防系统的安全防护作用，改善消防管理中存在的问题，只关注消防系统本身是不够的，更应该关注消防系统的使用者和管理者——物业服务企业在其中发挥的作用。

关键词：消防系统;物业;消防管理

消防系统近年在理论研究和技术应用方面都有长足发展，消防设备类型也日渐繁多，但建筑物中消防系统的管理，设施设备的运行及使用状况却并不理想，有的建筑物消防控制室无人值守或值班人员未持证、不懂设备操作，消防管网无水、无法起泵，甚至火灾自动报警系统瘫痪。要解决这些问题，首先要分析物业服务企业在消防系统管理中存在的问题和难点，找出消防系统故障及久拖不治的深层次原因。

1 物业服务企业消防管理的问题

1.1企业消防安全主体责任落实不到位

消防安全主体责任的落实问题，在《中华人民共和国消防法》（以下简称《消防法》）、《中华人民共和国安全生产法》（以下简称《安全生产法》）及各地市发布的消防、安全相关的地方性法规、地方政府规章中都进行了详细规定。但目前的现状是，很多企业主体责任的落实仍然仅停留在文件和口号中，写报告、向监管部门“交作业”时提一提，实际工作中不重视，没有真正认识到它的作用和重要性。

究其原因，一是，消防安全意识和法律意识淡薄，存在侥幸心理;二是，在市场经济环境下，各行业更重视经济效益，不愿在消防安全方面投入太多费用;三是，单位的主要负责人大多是业务部门成长起来的，很少是管消防或是管安全出身，因此存在主要负责人不懂安全、不懂消防系统运行，抱着对不懂则不管、不看的态度;四是，政府监管部门监管不到位，广度、深度、频率不够，或是个别执法人员存在走关系、讲人情、拿钱放行的情况。

1.2项目消防管理问题

物业服务企业在项目上的消防管理直接关系着消防安全和消防系统的运行。消防管理制度是否健全，人员消防安全意识和专业能力的强弱，都决定着消防管理的成败。当前，项目消防管理存在以下几个方面的问题：

1.2.1管理网络不健全、意识淡漠

消防安全责任制没有纵向到底，没有建立健全从物业服务企业的总部管理机构到项目、基层班组的管理网络。同时，由于缺乏安全培训教育，项目经理、主管、基层员工没有足够的消防安全意识，相关法律意识淡薄，责任心不强，对于眼前的消防安全隐患见惯了，产生了麻痹大意的思想。

1.2.2管理制度流于形式

物业服务企业都建立有自己的消防管理制度，但很多管理人员和消防控制室值班人员对制度却并不了解。制度没有对相关人员的行为起到规范和制约作用，制度的上墙只是成为了迎接检查时的工具。

1.2.3人员专业能力欠缺

消防系统包含消火栓系统、自动灭火系统、火灾自动报警系统等多个系统，内容涵盖广，设施设备多，专业性强。而物业服务企业人员由于缺乏系统学习，对消防系统不了解，平时不会管，火灾时不会用。

（1）管理人员方面，消防管理的归口部门是秩序部或工程部，相关主管人员大多对消防系统了解不深入，日常管理仅停留在巡查消火栓箱和灭火器层面，对设备的保养、故障维修完全依赖消防维保企业，缺乏自己的判断，难以对维保企业工作进行有效监督，导致消防系统维保状况很大程度取决于消防维保企业自身的管理和技術人员职业素质。

（2）控制室值班人员方面，由于控制室值班人员收入普遍较低，招聘的多为年龄大、学历低的人员，整体学习意愿低、学习能力差，加上管理制度、培训制度的不完善，执行的不到位，结果是很多控制室值班人员不会操作消防设备。

目前，消防系统智能化程度还够不高，加上管理缺陷，线路、设备老化等原因，消防系统易发生误报警，因而多数建筑物消防主机、消防泵等设备都被设置在手动状态。当发生火情时，人员不会正确操作消防设备，不知道消防应急流程，从而错失扑灭初期火灾的时机，眼睁睁看着火情扩大的案例比比皆是。

1.2.4培训及持证情况堪忧

物业服务企业针对员工的内部培训一般仅包括简单的消防逃生知识、灭火器和消火栓的使用，定期进行消防演练，不会对消防系统的原理、消防设备的结构及维护保养知识进行培训。

《消防法》《消防控制室通用技术要求》（GB25506）均要求消防设施操作员持证上岗。消防设施操作员证书的取证过程，正好弥补了企业内部培训的不全面、不深入，但是由于培训时间长、培训费用高、取证时间长、人员流动大等原因，以及2020年1月1日起，国家职业技能标准《消防设施操作员》（替代《建（构）筑物消防员》）实施，原控制室值班人员持有的初级证书基本作废，监控、操作设有联动控制设备的消防控制室人员，应持中级（四级）及以上等级证书。人员换证又增加企业的成本。基于以上原因，企业培训意愿低，加之值班人员自身问题，在消防控制室值班人员中持证上岗比例很低。

1.3装修中的消防管理问题

有的建筑物消防主机上存在着大量的故障，甚至处在半瘫痪、瘫痪状态。究其原因，多是由二次装修引起，特别是住宅的商业服务网点和写字楼、商业区等，装修频繁，装修过程中极易出现感烟探测器等设备进灰、预埋线路短路、设备不接线等问题。物业服务企业如果管理有缺陷，人员不专业，或人员权力寻租等，则易让施工、维保人员抓住漏洞，通过“挂地雷”、断开回路，注销故障回路、设备等方式，粗暴“解决”故障，隐藏实际问题，使在线设备数量越来越少，火情时不能完全发挥应有作用。

一旦设备、线路故障过多，首先对主机运行的稳定性产生影响，容易引发主机故障;其次，设备故障多，主机会时常报警，控制室值班人员为图“清静”会采取拔掉主机报警喇叭线，卡住消音键等违规处理方式，而真正发生火情时却不能及时发现;第三，消防线路很多预埋在墙体中，预埋线路短路、断路后，清查和处理的难度大、成本高。物业服务企业因为费用原因，经常延迟处理，消防系统的故障进一步累积。

1.4消防维保企业的问题

作为消防技术服务机构的消防维保企业，是消防技术的提供者，在消防系统的维护、运行方面发挥着至关重要的作用。但由于普通维保人员收入不高，消防维保企业很难招到学历高、学习能力强的员工，人员的专业技术能力也就良莠不齐。因为维保费用低，每个班组需要负责多个甚至几十个项目的维保作业，项目分布广、距离远，维保技术人员很少有时间能进行统一的、系统性的学习。

另外，消防维保行业挂靠严重，一些没有相关从业资格或技术能力的人员，接下维保项目后，由于不用考虑企业的长期发展，责任心不强、缺乏监管，维保作业仅是到项目上露个面，填个维保记录单，对故障消极、拖延处理，甚至将故障隐藏，导致问题越积越多。

2 对物业服务行业消防管理的建议

马斯洛的需求层次理论中，安全需求排在第二，满足了人的“安全需求”才能实现社会和谐。创建社会主义和谐社会，离不开“安全单位”、“安全社区”创建。而单位、社区的安全又离不开物业服务企业对消防系统的管理工作。要解决消防管理难题，还要从行政管理举措、经济措施、安全意识及人员配置等方面思考。

2.1进一步落实消防安全主体责任

消防部门应进一步加强消防安全管理、落实消防安全主体责任制，形成“横向到边、纵向到底、责任到人、不留死角”的消防安全责任体系。紧盯作为消防安全第一责任人的企业主要负责人的职责履行情况，加大对主要负责人的安全教育培训，促使其掌握消防安全知识和提高消防安全管理能力，认识到自身的消防安全生产责任，并形成“安全是最大的止损，安全生产是最节约成本的方式”、“安全就是效益”等意识。

2.2制定和完善行政处罚裁量规则，加强执法

各地应尽快根据《消防法》等相关法律法规，及《消防救援局印发<关于对部分消防安全违法行为实施行政处罚的裁量指导意见>的通知》（应急消[2019]172号）相关规定，结合工作实际，制定和完善各地的消防行政处罚裁量规则，使处罚更加公平、公正、公开，确保执法行为的合法性、合理性、科学性。

加强执法，增加执法人员数量，增加执法频率、力度，并加强对执法行为的监管，避免执法流于表面，避免让罚款成为执法的目的，避免执法成为个人的生财之道，要为各单位和各建筑物的物业服务企业指出安全隐患，并督促其整改隐患，加强消防管理工作。

2.3纳入信用体系，建立等级评定体系

当前，物业服务行业都在加大步伐谋发展，各企业都在不断想方设法扩大规模。针对企业的发展意愿，有关部门应依法对企业受到的消防行政处罚及时公示，并纳入企业信用体系。同时，由政府、消防部门、行业协会，建立全国统一的企业消防安全管理等级评定体系，增加权威的荣誉称号，引导市场将达到一定评定等级和获得相应荣誉称号作为招投标的加分项。只有物业服务企业获得实实在在的“好处”，企业才有内在的意愿花费人力、物力、财力去重视消防安全，管理好消防设施设备。

2.4加强社会监督

消防部门应采取措施加强社会监督，通过各途径、各渠道，号召业主全员参加，查隐患、防风险、遏事故、保安全，充分利用现在发达的网络技术，通过网络、短信、微信等方式投诉、举报身边的消防安全隐患和违章行为，并提高举报奖励金额，保障好举报人的个人隐私和合法权益。

2.5法规、政策利好

据悉，2019年应急管理部消防救援局内部下发了（2019）156号文《消防救援局关于开展消防执法领域腐败问题专项整治工作的通知》。第六条要求，将推动消防部门与行业协会彻底脱钩。明确“由省级消防协会承担的消防职业技能鉴定工作及其管理的鉴定站，全部移交同级消防部门。今后，各鉴定站一律不得将接受消防培训作为公民报名参加消防职业技能鉴定的前置条件。”

今年，很多省市统一了培训机构的培训费用，并有所降低，也不再强制要求参加考前的培训。该项规定将大大降低物业服务企业的人员培训取证成本，极大增加培训意愿。

希望随着疫情的逐步稳定，和鉴定工作的重新启动，能看到取证时间的缩短。

一些老旧小区消防设施设备故障严重，改造费用巨大，一般需要动用维修资金进行修缮，但是，动用维修资金需要业主表决，门槛高、程序复杂，经常“能看不能用”。

新出台并将于2021年1月1日实施的《民法典》对使用维修资金有了新规定，将动用维修资金的表决要求降低，原《物权法》中要求的双三分之二以上的业主（下转第86页）（上接第82页）同意，在新的《民法典》中则规定三分之二的业主参与表决，表决人数过半数同意就可以使用维修资金。《民法典》的实施，将降低维修资金的使用门槛、简化启用程序，这将有利于提高维修资金的使用效率，增加物业服务企业对消防系统的整改意愿。

2.6提升意识，加强培训

员工的安全意识很大程度取决于领导的重视，需要投入资源、资金进行长期的培训和引导，通过不断进行理念的灌输，使消防安全入耳入脑入心，使员工发生理念的转变，意识到消防安全是自身的需求，是对家庭和社会的责任，并要将消防安全上升到文化层次，融入企业文化。

加强员工消防主机及其他消防设施设备操作的实操培训，可要求消防维保企业定期对控制室值班人员进行实操培训，并进行操作考核。每次消防系统联动测试时可要求消防维保企业从旁指导，值班人员动手操作的方式，提高值班人员的实操能力。

鉴于现已取消报考消防设施操作员强制培训的要求，物业服务企业可以探索先选派部分优秀员工参加培训机构的培训，再作为企业消防设施操作员内训讲师，为控制室值班人员、管理人员等同事进行相关消防知识及考试取证的培训。这样，取证只需投入一定时间成本和少量考试报名费，将进一步节约企业费用。

针对值班人员流动性较大的问题，可以让相对稳定的秩序和工程领班、主管等人员参加培训考试，确保项目上有人懂消防、会操作、会管理，再逐步延伸到全部值班人员持证上岗的状态。

2.7完善机构设置，加强人员配置

企业应设立安全生产委员会、设置安全生产管理机构、配备专职或兼职安全生产管理人员，并按有关规定配备注册安全工程师。有条件的物业服务企业应实行安全总监制度、配备注册消防工程师。

有实际工作经验的消防设施操作员、注册消防工程师，懂原理、会操作，能更好的管理好消防系统。《高层建筑消防安全管理规定（草案征求意见稿）》第八条“建筑高度超过一百米的高层公共建筑的消防安全管理人应当具备注册消防工程师执业资格或者相关工程类中级以上专业技术人员职业资格”;《大型商业综合体消防安全管理规则（试行）》第十二“消防安全管理人对消防安全责任人负责，应当具备与其职责相适应的消防安全知识和管理能力，取得注册消防工程师执业资格或者工程类中级以上专业技术职称”，都明确要求配备注册消防工程师。消防安全重点单位、物业服务企业配置注册消防工程师已是趋势。只有掌握了消防相关理论知识和实操经验的物业人员才能对消防维保企业进行有效监督，避免被糊弄、忽悠，被牵着鼻子走，故障被小病大修，并在装修或消防设施、线路的改造过程中起到有效管理作用，使故障能及时处理，避免日积月累，积水成渊。

3 结语

消防安全关系千家万户，关系到每一位业主的生命安全和切身利益。保障业主的生命财产安全是物业服务的一项基本内容和工作，因此物业服务企业在为业主提供物业服务的同时，更应该关注消防安全。安全是“1”，再优质的服务都是后面的“0”，没有前面的“1”，再多的“0”都毫无意义。

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