实测与规划批准、核实面积不符如何办理首次登记

徐映雪

案   例

A公司申请a建筑物的首次登记，a建筑物为小区内的一栋住宅楼。规划部门出具的建设工程规划许可证及规划核实意见书上的面积为10000平方米，竣工验收备案表上的总建筑面积为10000平方米，但房管部门出具的房产面积实际测绘报告书上的面积为10200平方米，不动产登记机构应如何办理首次登记？

分   析

有观点认为，登记机构可直接办理首次登记。笔者不支持此观点。因为，在实践中，房管部门对建筑物进行现状测绘，有时会把竣工验收之后的加建部分计入总建筑面积，如按实测面积进行登记，则涉嫌把与规划不符的加建部分合法化。

笔者认为，造成房屋实测面积与规划批准及规划核实面积不符的原因主要有两种，应根据不同情况予以区分。

一是建筑物实际建设与规划批准不符。《不动产登记暂行条例实施细则》第十六条规定，不动产登记机构进行首次登记实地查看时，应查看房屋坐落及其建造完成等情况。在审核申请人提交的材料时发现房屋实测面积与规划批准及规划核实面积不符的，可请开发单位補充提交规划报建图、施工图等图件，与房管部门出具的实测报告进行详细比对，核查面积不符的原因。比对后仍无法判断的，可持相关材料及图件到现场进行实地查看。经实地查看后，如发现面积不符是由于建筑物未按照规划批准建设，则登记机构不能直接按实际测绘报告书上的面积进行登记。可先由开发单位进行整改，对建筑物与规划不符的部分予以拆除或完善合法手续。如不能整改到位，则由不动产登记机构函告规划部门或建设部门，将与规划不符的情况予以告知。待相关部门对该行为处理完毕后，再由不动产登记机构依据处理情况，对建筑物合法部分进行登记。

二是建筑物实际建设符合规划批准，面积差异主要因规划测绘与房管测绘依据的技术规范与测量标准不一致造成。到现场进行实地查看后，发现建筑物实际建设与规划批准相符合，则导致面积差异的原因可能是由于核发建设工程规划许可证及规划核实意见书依据的面积测算标准为《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2013），而房管部门出具房屋实际测绘报告书时依据的面积测算标准为《房产测量规范》（GB/T 17986.1-2000），这两个规范对房屋面积的测算规则和标准不一致，前者侧重于建筑工程量核算、造价、预算等，后者侧重于房地产产权、产籍管理测算，侧重点不同，有时对同一房屋面积测算会存在较大差异。

由规范不同造成面积存在较大差异的，一般出现在如下两个方面：一是对建筑物主体结构外阳台面积的测算规则不一致。《建筑工程建筑面积计算规范》规定：“在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积;在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。”而房管测绘部门在实地测绘时，建筑物已竣工，多数已将阳台全部封闭，根据《房产测量规范》的有关要求，“挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算”，即主体结构外全封闭的阳台应按全面积核算。二是对公共部位的面积处理方法不一致。房管部门在出具房屋实际测绘面积报告书时，按照谁使用谁分摊的原则，把该栋楼的走廊、门厅、楼梯间等公共部位的面积分摊到了每一户房屋中，造成实测面积大于规划批准的面积。

经核算，面积差异确实因规范不同造成的，可由房管测绘部门在房屋实测面积报告书中补充房产测量面积超规划面积的说明，对因封闭阳台造成的面积误差，因分摊方式不同造成的面积误差，因落地飘窗、室外楼梯、墙面抹灰、镶贴块料面层等造成的面积误差逐一进行明确，如说明中的各类误差总面积与实际误差面积相符，则不动产登记机构可按照房屋实测面积报告书中的面积予以首次登记。

上述案例中，不动产登记机构应先通过卷宗审查及实地查看相结合的方法，判断a建筑物的实际建设是否与规划批准相符。不符合的，做出不予登记处理，并书面告知申请人;相符合的，与房管部门对接，建议由其进行进一步面积核算，把因规划测绘与房管测绘技术规范不一致造成的面积误差逐一进行明确，并出具书面情况说明附加到房屋实测面积报告书中，不动产登记机构据此办理a建筑物的首次登记。（作者单位：郑州市不动产登记中心）