“租购同权”政策的现实影响分析

王平

摘要：改革开放四十多年来，中国房地产经历了一个飞速发展的时期。近些年，房地产市场火热，房价一路飙涨，特别是中国一线城市的房价已经远远超过普通民众所能承受的极限，年轻一代面临的住房压力已经超出负荷。党中央国务院高度关注房子的民生问题，多次提出让房子回归住的属性。在现实情境下，地方政府纷纷出台相关政策，以广州提出的“租购同权”为例，引起了全社会的广泛讨论，不少地方政府对“租购同权”的认识并不深入，缺乏应有的理论分析基础，就盲目出台一系列政策。然而，在现实条件下，我国还远远没有达到实现租购同权的条件，地方政府提出的租购同权的政策其象征意义更大于其实际意义。

关键词：租购同权;现实可行性;现实影响;

一、前言

根据国务院于2016年5月发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》的规定“完善住房租赁支持政策，非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务”，并结合2017年6月30日广州市颁布的《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案》。“租购同权”所指之权利，实际上指代的是租房人在符合一定条件的情况下与房屋所有人对基本公共服务享有的同等权利。

租购同权是一项与民众切身利益关联度极高的公共政策。笔者在中国知网核心期刊，以“租购同权”为主题词或关键词搜索近五年的文献，发现仅有15篇相关文献。其中有不少文章对“租购同权”公共服务的实现机制进行探讨，也有对“租购同权”需要厘清的问题进行的分析等，主流研究针对的是对“租购同权”实现路径的探讨。

然而，现有研究对租购同权的现实影响和实现条件关注度并不够，也缺乏系统的认识视角，其中最根本的问题是对“租购同权”的认识并不深入，如果缺乏对现实情境问题的深入认识，就急于推行政策，并不能带来预期的效果，相反，还可能会带来负面的政策影响以及巨大的政策沉没成本。

二、文献综述

（一）租购并举与租购同权之间的关系研究

1、租购并举与公共服务的实现

刘金祥认为：“从目前我国房地产市场发展的趋势来看，租赁市场的发展，构建多主体供给的住房保障体系将是今后我国民生事业发展的重要方向。无论是租购同权理念的确立还是公共服务均衡化实现机制，其实质和最终目标都将是促进我国住房租赁市场稳定发展，构建我国租购并举的住房新格局。”^[1]以“租购同权”促进我国租购并举的房地产市场，其实质是通过给予租房者相应公共服务权益，实现房地产市场的长期稳定发展。这种视角是从租购同权与租购并举的关系对租购同权所做的分析，从逻辑定位上看，租购同权只是为了更好实现租购并举而提出的辅助性政策，本质上的位阶差异决定了租购同权政策发展的牵引性即由租购并举政策而做适当的调整。

2、稳定房地产市场下的租购并举与租购同权的研究

向为民和甘蕾表示，“购房偏好”源于持续上涨的房价，反之，“购房偏好”又进一步推动房价的上涨，此外，更是引起了租金房价比的畸形发展。房价多年来持续上涨使其成为一个重要的民生问题，以致部分居民首先将住房错误地定位为投机赚取巨额差价的工具，而有真实购房居住需求的居民其收入增长总赶不上房价上涨。 ^[2]

从现实的角度出发，提出租购并举的政策导向源于高昂房价引发的民生问题，为了进一步推进租购并举政策的落实，提出了租购同权。然而，在现实的情境分析中，向为民和甘蕾认为，租购同权会引起房价和租金的双重上涨。基于抑制房价和租购并举情境下提出的租购同权并不能达到预期的效果，实现租购同权的政策辅助性效果还有很长的路要走。

（二）不同视角下的租购同权政策评估

1、法律視野下租购同权的名与实

李响认为，“租购同权”政策存在的一个误区就是把购房者的权利视为租房者的标杆，而实际上两者分别受到物权法律和合同法律的保护制约，本来就泾渭分明，世界上也从没有哪个国家的法律规定租房人和购房人的权利义务一致，所以，作为宣传口号的租购同权很容易给社会公众造成不切实际的心理预期。贸然改变业已经历考验的法律所确定的既定利益格局，通过强行加重购房者责任或抬高租房者权利来实现双方同权，结局未必乐观。^[3]

其进一步指出，租购同权政策但凡想要取得成功，就不应该采取拆东墙补西墙的办法，想着切割购房者的一部分权利补给租房者，而必须立足于厘清理顺两者各自在现行法律上的权利义务，使得大家各安其位、各得其所。

李响的法律视角包含了权利义务和确权的关系，对理解租购同权中的“同”字有了更深入的诠释，对于“同”字的理解不是相同而是平等，也就是说，租房者的权利缺失不应该用剜肉补疮的办法从购房者身上找补，而是应该由政府部门通过户籍、教育、医疗、养老等方面的制度构建和完善来给予全体国民以平等保护。

2、社会治理视域下的租购同权政策理念分析

罗锐认为，“当前我国正处在城镇化加速发展时期，大量农村人口进入城镇，一方面改变了城镇原有的人口结构，为城镇经济与社会发展注入了新的增长动力;另一方面城镇人口规模急剧膨胀导致城镇原有的公共资源严重不足，尤其是城镇教育资源短缺已成为阻碍城镇化发展的桎梏。这一现状对城镇原有的社会治理模式提出了挑战住房“租购同权”政策因势出台。”^[4]

罗锐进一步指出，虽然各地实施情况多不尽人意，但该政策带来的社会治理领域的一次重大变革却可能影响深远。在城镇化进程不断推进的今天，城镇人口中流动人口所占比重加大，租房行为已成为一种现实选泽。租购同权政策不仅仅是改变承租人的地位，其变革意义更在于成为促进公共服务均等化从而实现社会公平的重要抓手。租购同权是社会管理到社会治理的具体实践也是对承租人权利的一次有益探索。总体来看，“租租购同权”的提出是社会管理向社会治理转变的一次有益尝试，这对我国城镇化的顺利推进具有非常重要的意义，租购同权为实现公共服务的均等化和进一步促进社会公平提供了基本的政策保障。

（三）购同权政策落实的实证分析

1、租购同权的价值测算

王盛和郭蕾基于实证的角度分析认为：“学区房入学资格蕴含着巨大的经济价值，并为市场所接受。购买学区房的人们付出了巨大的额外经济代价，而如果实行彻底的购租同权，则意味着这些价值趋于消散，不仅对以后的购买者而言，更是对当前购买者利益产生的巨大影响。如果彻底地推行租购同权，势必造成现有定价体系的混乱以及人们之间的冲突，并会对社会和经济的发生产生重大影响。”^[5]

目前购买产权在当下我国教育资源分配中起着重要作用，有时甚至是支配性作用，这既不利于教育的公平，也不利于房地产市场的健康有效发展。“租购同权”的试点，本质上即是将公共资源的分配与住房产权分离或者部分分离。如上述所言，当两者分离时，租户也能享有基本同等的教育资源，这既能促使教育资源分布均等化，同时也能降低家长的择校行为，两者之间的正反馈作用能较好地促进教育公平。

从王盛和郭蕾的角度看，部分学校会存在供不应求的情况，那么此时采取某种兼顾资格和平等的方案就是必须的，譬如资格分数和抽签相结合的方案，按资格分数将学生分为数等，在各等第按一定比例抽签，资格分数则可兼顾住房产权、租赁权、购/租年限、学生水平测试成绩以及其他贡献分等。这种方式可以缓和冲突，兼顾现实和公平。不管如何，人们对租购同权的可操作性和实行难度应有客观认知，在政策制定和宣传时应予以充分注意。

2、租购同权政策推行因城施策的实证分析

林梦柔等认为“租购同权和扩大租赁房供给是中国促进住房租赁市场发展的两大政策基点，但不同城市适用性和效应差异巨大。”^[6]

作者基于控制住房成本原则，从住房市场供需和居民租购选择视角提出“价格要挟”假说并构建模型，解释房价和租金运行机理，分析政策在不同城市的效应差异以及可能导致的租金上涨程度;将分析简化为对城市远期均衡租价比偏离度的评估，构建指标对36个城市进行实证。

实证结果表明，目前只有少数城市适宜推出租购同权政策，部分已出台租购同权相关政策的城市引发租金上涨压力较大，确实需扩大租赁房供给、稳定市场租金预期一些城市单纯扩大租赁房供地则可能导致土地浪费，只有特定阶段二者才适合同时推出，而过早推动租赁房规模化经营可能增强价格要挟、推高租金。基于模型建构的实证分析，对于我们进一步认识问题的差异性有十分重要的意义。租购同权政策在不同城市的异质性，促使政策制定者能够更加审慎的推行相关政策，盲目的效仿一线城市反而会带来适得其反的效果。

（四）租购同权政策落实的理论分析

1、租购同权需要厘清的问题

马特认为：“租购同权是国家保障公民居住权的体现，包含租户与业主在社会公共服务方面的同权，以及在共享小区资源方面的同权。前者蕴含着教育公平的议题，不但需要在需求侧简政放权，更需要教育资源的供给侧改革后者则需要厘清公权与私权的关系，保障公租户的同权，政府更多地是要发挥公租房产权人的功能，审慎行使公权力，政策制定应当遵循合法性、合理性、可行性的基本原则。”^[7]

马特的观点表明必须把教育、医疗等社会公共资源与租赁挂钩，赋予租户与业主同等的待遇。对于这一观点，不少学者是持批判态度的，虽然从理论视角下，租购同权是赋予租户与业主同等的待遇，但在现实情境下贸然的实现同等待遇只会引发更多的社会问题，包括社会阶层之间的权利冲突以及租金价格上涨等诸多现实的困境。

2、租购同权落实的社会阶层矛盾冲突

陈杰等认为，“租购并举是中央近年来明确下来的中国未来住房市场发展的新方向，力图以此解决住房市场发展不平衡、不充分的问题。在此背景下，租购同权作为推进租购并举的一个重要政策导向被提出来。然而，在优质公共服务空间非均衡的客观背景下，租购同权虽然有助于快速增加住房租赁需求、壮大租赁市场规模，但也有可能刺激大量中高收入群体为获取稀缺公共资源等进行投机性租赁，加快稀缺公共服务在租金上的资本化，导致租金快速上涨，从而产生低收入群体住房租赁消费被迫降级的挤出效应。”^[8]陈杰第一次关注到不同阶层群体之间因为租购同权政策带来的结果差异性，这对认识租购同权政策的影响有十分积极的现实意义。多数学者主要关注实现政策的探究路径，但在现实中却容易忽略政策会产生的实际影响，缺乏应有的人文关怀。

三、总结

笔者简单梳理了与租购同权有关的一些研究视角。从以上分析可以得知，在现有研究下，分析租购并举与租购同权之间的关系，认为租购同权是实现租购并举的关键举措。也有学者从稳定房价的视角分析租购同权的政策意义，这种分析视角从侧面也反映出提出租购同权更深层次目的。不同学者从不同的学科视角也对租购同权提出了不同的看法，在法律视域下，租购同权的政策象征意义更大于实际意义。为了保障租购同权的顺利实施应该进一步提高其法律地位，加强政策的执法力度。在社会治理视域下，租购同权对实现城镇化具有非常重要的意义，有助于社会管理向社会治理转变。实证分析视角下的租购同权，对于我们把握政策的实际难度以及政策实施的地区差异性有非常重要的价值，通过数据模型，可以对问题的真切把握有最直观的感受。租购同权政策落实的理论分析层面，把握“同权”的真实含义，关注不同群体之间的政策获得感。

以上都是现有研究对租购同权的分析视角。笔者认为，不同的研究视野都可以增强我们对租购同权政策的理解。进一步分析，笔者认为现有研究对租购同权政策的人文关怀还是相对缺乏的，对租购同权产生的现实影响分析不够。因此，进一步推进租购同权的可能產生的现实影响，特别是对人的影响是十分重要的。接下来的研究可以从租购同权的具体落实，对不同群体产生的实际影响做进一步分析，可以是定性的也可以是定量的，核心是凸显出政策的人文关怀。

参考文献

[1]刘金祥，邢远阁.租购并举中公共服务均衡化实现机制研究[J].上海经济研究，2018（05）：51-59.

[2]向为民，甘蕾.抑制和稳定房价背景的“租购同权”政策匹配[J].改革，2017（11）：148-157.

[3]李响.法律理性视角下租购同权政策的名与实[J].中国高校社会科学，2018（03）：111-120+159-160.

[4]罗锐.社会治理视域下住房“租购同权”政策理念探析[J].湖北大学学报（哲学社会科学版），2019，46（04）：153-159.

[5]王盛，郭蕾.租购同权的价值测算——基于上海市学区房的实证分析[J].人文杂志，2019（06）：22-30.

[6]林梦柔，柴铎，董藩，周小平.租购同权与扩大供给：中国住房租赁市场因城施策的理论与实证[J].云南财经大学学报，2019，35（05）：33-45.

[7]马特.“租购同权”亟待厘清哪些问题[J].人民论坛，2018（09）：82-83.

[8]陈杰，吴义东.租购同权过程中住房权与公共服务获取权的可能冲突——为“住”租房还是为“权”租房[J].学术月刊，2019，51（02）：44-56.