目标成本管理方式在房地产行业的应用分析

魏玉刚 青岛天泰房地产开发股份有限公司

目标成本管理这种方式最早起源于美国，在后续传入西欧和日本后得到了很大的发展进步，特别是在进入日本后得到了飞速的发展，丰田作为其中的代表，在理论和实践方面的研究都有了非常大的突破，这种管理方式传入我国后，最早是被应用于钢铁企业，并形成了有中国特色的发展模式，进入21世纪后，随着房地产行业的快速发展和竞争压力提高，人们开始越来越重视房地产企业在项目进行中的目标成本管理研究工作，以实现通过这方面水平的提高，实现企业在行业竞争环境下的实力确保。

一、目标成本管理概述

（一）成本管理

成本管理工作在企业运营和具体的项目工程建设中都是必不可少的存在，这方面工作的进行为企业整个经营过程所消耗的资金提供了可靠的管理，进而避免了资金不足和浪费现象的发生，并实现让整个资金链条得到正常运行保障。当前在大型房地产企业中，成本管理工作的进行中，除了企业内部资金消耗外，还要注重其他与企业经营相关的成本管理内容，特别是要做到突破管理界线，多对竞争对手进行研究分析，以实现发现其潜在的合作利益。在成本管理工作进行中，确定总体目标和分项目标也是非常重要的，特别是在总体目标确定上要提高重视程度，以更好的实现为企业的经营发展目标提供可靠的服务支撑，在分项目标实施中要完成对计算的目标成本和成本控制目标的有效实现。

（二）目标成本

目标成本在企业经营管理工作进行中，是预期利润目标实现所必须进行的管理工作，它属于一种预计成本，具体工作的进行则是运用科学的管理方法实现成本预测和目标管理两部分的有效结合，当前计划成本、标准成本、定额成本等都是其重要的表现形式。由此可见，目标成本兼具了目标和成本的共同属性，还具有目标属性和成本属性的各自属性特征，在成本角度上来看，它属于企业在经营过程中达成的预设资金总和，通过具体过程的合理控制，可以实现将成本控制在目标之内，在成本的具体执行中，会构成相应的项目成本体系，其中包含着成本指标和相应的数值；从目标角度来看，目标成本属于企业和管理的双重目标，且是需要在一定时间内达成的成本目标，并表现着目标对象的具体特征。

二、目标成本管理方式在房地产行业应用的意义

在房地产行业中，通常在每个项目工程的建设中都需要大量的经费投入，并且在后续的营销过程中也需要各种分项工作的成本投入，这些都使得成本管理工作变得非常重要，企业要想更好的实现有效的经营，就要运用科学的管理方式。目标成本管理方式所具备的优势，使得其能很好的帮助房地产企业提升管理效率，并且通过这种方式的有效应用，也能实现使企业每个工作人员的责任意识增强，进而实现对成本的动态全面管控，使整个成本管理模式得到优化；同时，基于对房地产项目的了解可知，其在项目的具体实施过程中，需要进行原材料和成本的采购数量都非常多，且很容易产生各种间接的费用，通过目标成本管理工作的进行，则可以使采购成本及相应产生的成本投入降到最低；在目标成本管理方式的科学进行下，也非常利于确保项目建设过程更规范化，对项目产品的标准化完成要求进行限制，这样会在很大程度上，提高对人员的专业素质要求，使其必须对新技术和新工艺能够熟练进行实施，这在很大程度上可以减少对不必要的人力和物力资源成本投入，还能提高整体的施工效率；目标成本管理工作的进行通常比较趋向于模块化，且系统性和标准化的保持要求非常高，这就使得相关工作人员必须在管理工作进行中控制好成本核算的每一个环节，以更好的实现每个环节都能得到可靠的成本投入，这在很大程度上能避免因成本不足造成的质量问题出现，也可以降低成本投入中的各种风险威胁。

三、房地产行业目标成本管理方式应用的措施探究

（一）做好规划方案的合理选择

通过对房地产项目的研究分析可知，在整个项目的进行过程中，前期的规划设计阶段处于非常重要的阶段，为项目成本把控的核心阶段，做好这两部分的工作，成本管理工作目标和作用发挥也就大约实现了90%，接下来的招投标和具体施工阶段仅需按照相关标准规范和预先设计的方案进行管理控制即可。在房产项目建设中，通常要涉及各种不同规模大小的分部分项工程，在进行具体的设计规划过程中，每部分都要通过不同规划设计方案的对比，选出最符合实际的设计方案；在进行图纸的设计过程中，为同时实现设计过程质量的确保以及成本的有效利用，应协调好各参与单位共同做好审核把关。

（二）充分考虑成本适配的合理性

在房产项目设计工作进行中，成本适配是否合理与对客户需求的分析了解存在很大的关系。因此，作为房产企业和设计方都要做好市场调研工作，对不同客户的敏感性和感知度进行分析，以实现在具体设计中侧重点的有效偏向，进而实现成本的合理投入分配，使成本的投入能发挥最大的价值，这样也可以方便后续营销中针对不同类型客户进行有针对性的房产产品销售和服务提供。在住宅产品适配过程中，高、中、低档的产品通常有不同的建设需求，要进行具体的细化，则需要根据市场综合分析调研掌握具体的划分对象，同时，还要增加对客户的意向需要的调查，以实现适配过程的更全面。

（三）限额设计的运用

在目标成本管理方式的运用中，做好成本的有效预测和控制是非常重要的，在具体工作进行中，可通过限额设计方法的有效运用，并将其作为成本管理前期重要的环节，以更好的完成成本的把控目标。因这种方法属于根据市场行情和以往的经验进行每个预算的编制，使制造价格控制在一定范围内，然后再根据价格实现具体功能的满足，在具体的限额把握中，要实现每个分项工程内部金额得到有效控制，还要把握好每一阶段的限额设计，以更好的确保在整个工程进行过程中，每个阶段都能有足够的成本投入。在具体设计过程中，相关的财务负责人员要随时关注经济性指标和造价指标，并做好与负责不同工程内容管理人员的密切联系，以实现成本预算与技术指标之间的协调。

（四）考核体系的建立与落实

要想更好的实现在房产项目中使目标成本管理的优势得到有效发挥，必须建立完善的考核体系，实现对目标成本的严格考核把控。在考核体系的具体建立中，要考虑实际成本方面的信息，还要掌握整个项目工程的具体情况，以实现通过该体系的完善建立，对于目标成本直接或间接相关的责任体进行考核评估，并通过奖惩工作的适当进行，确保相关工作的有效落实。在考核体系的具体建立中，首先是进行考核目标的确定，这一过程要充分考虑企业原有的考核体系，并对各部门在具体项目执行中的工作进行分析，进而制定出适合项目成本管理的考核体系；其次，在考核体系的具体执行过程中，除了依据相关的制度进行外，还应做好成本数据记录，实现对出现的问题进行有效的分析，通过以数据为基础的具体原因分析，实现对考核中不合理的地方进行纠正。

（五）动态数据的监控预警

在目标成本管理过程中，为实现动态的成本管理控制，应通过对动态成本的监控预警措施方案制定，实现对实际执行成本与目标成本之间是否存在偏差的有效掌握，并通过相关措施的执行，使成本控制在规定范围内。在动态成本管理下，应能够对动态成本进行全面的了解，还要对其具体情况进行追踪，这样也可更好的适应市场变动情况，实现成本执行的有效调整。在监控和预警提示中，要根据企业的实际情况和合同约定条件，进行控制范围、控制条件和控制方式的具体确定。

四、结束语

我国房地产行业在目标成本管理方式的发展年限上相对还是比较晚的，这也使得在理论和实践研究中都存在很多的不足之处，特别是在理论方面的研究严重缺乏创新，造成在具体运用中绝大多数情况要延用国外的理论基础，但这也造成实际管理工作进行中常会出现与企业发展不相符的现象，亟须相关人员多重视对我国房地产行业目标成本管理方式的应用分析研究工作，进而促使这方面能够得到优化发展。