“营改增”对房地产企业税负的影响探讨

谢建国 万科（成都）企业有限公司

一、引言

近年来，我国的经济和科技都得到了蓬勃发展，房地产行业作为市场经济的重要组成部分之一也在不断的发展进步。由于我国经济的不断发展导致以往的税收制度不能够顺应当前时代的发展，因此必须要进行税收改革，营改增就是国家为了促进经济发展而推行的新型税收政策，房地产行业也属于国家营改增范围之内。由于房地产行业财务核算具有范围广、内容复杂以及周期长的特点，就导致了营改增政策的推行对房地产行业产生重大影响。本文主要就营改增对房地产行业产生的影响进行分析，并且提出企业应对措施，为全面推行营改增策略提供理论支持。

二、营改增对房地产企业的影响

（一）增加营业成本

不同行业的营业成本是不同的，就房地产行业而言，其营业成本就是指建设成本，而建设成本主要由人力资源成本、建筑材料成本以及施工成本所组成，其中施工成本在进行会计核算时最为复杂。高楼大厦的建成除了开发商的投资以外，最为重要的就是施工人员，近年来，施工人员的工资在不断上涨，由于工人大多是由农民工，而农民工的工资是不算入进项税额，因此会导致企业的用人成本不断提升。除此之外，房地产企业还需要大型机械设备，这些设备也需要资金投入，企业投入资金就会导致其经营成本提升，从而增加了房地产企业的营业成本[1]。

（二）流动资金不足

房地产行业具有运行周期长的特点，因此就会导致企业的资金很难流动。一般情况下，房地产企业需要提前缴纳土地出让金，再进行预售，企业需要依据预售所获得的资金进行缴纳税款，但是企业的进项税额、工程款一般都会延后获得，这就会导致房地产企业的增值税发票不能及时获得，如果无法及时获取增值税发票，那么就不能尽快的抵扣进项税额，这就会导致房地产企业的支出增加，支出增加就会导致企业流动资金紧缺，长此以往甚至会导致资金断流，不利于企业的长期发展。

（三）影响企业偿债能力

自实行营改增策略以来，房地产企业的偿债能力受到了一定的影响，造成偿债能力变化的主要原因有两种，首先就是房地产的进项税额发生了改变，导致其无法在纳税管理范围内进行及时的抵扣，于是就导致房地产企业无法及时拿到抵扣税额，因此会减少企业的流动负债，但是企业的流动资金是不变的，所以就会导致企业的偿债能力发生改变。其次是在纳税规定下，房地产企业所有的进项税额都可以进行抵扣，当其被抵扣后，就会影响房地产企业的流动资金，从而会导致企业的偿债能力发生变化，这对企业的稳定发展存在一些不确定因素。

（四）会计人员业务水平有待提高

会计人员的主要工作是进行企业财务核算，自实行营改增之后，就打破传统的核算方式，需要会计人员重新进行企业经济核算。税务改革之后，导致部分税率以及收税政策都发生了改变，作为财务核算人员，需要及时的熟悉新规则，便于快速准确的进行财务核算。但是，在实际工作中，部分会计人员不够熟悉新的规则，导致日常核算出错，影响企业的房地产税务工作，因此需要提高会计人员业务核算水平。

三、房地产企业应对营改增得到策略分析

（一）规划税务，控制成本

房地产企业将营业税改成增值税会导致该企业的运营成本大大增加，营改增最为明显的特征是纳税人可以获得更加弹性的规划空间，增加了企业管理者的战略部署时间，从而使其能够更好进行规划，使税务制度能够得以控制，以便于降低工程运营成本，减少税务支出。

房地产企业由于工程范围问题，从而导致核算复杂度增加，因此企业可以通过开设税务部门来进行企业财务核算，这样不仅可以大大减少核算时间，还可以及时的进行增值税发票的审核，为往后的税务正常抵扣提供便利。除此之外，企业还可以利用营改增来获得多种交税形式，这主要是由增值税交税特点所决定的，增值税的缴纳包括抵扣和减值等形式，多样的纳税形式给予了房地产企业更多的筹谋时间，也可以使房地产企业尽可能的获取更高的利益[2]。

（二）加快资金流动速度

房地产行业的资金投入是十分巨大的，而且其业务也相对较为复杂，这就会导致企业资金流动不均，因此需要加快资金流动，促进企业稳定发展。实行营改增后，纳税的主要方式就是缴纳增值税，这样的缴税方式会使部分房地产企业出现资金流动缓慢甚至是资金链断层的情况出现，因此必须要引起重视。加快资金流动的主要方式是通过预售的手段回笼资金，使企业资金流动速度得到提升，要想实现预售就必须要确保后续工程建设的顺利进行。利用预售的方式可以使资金流动速度得到提升，也可以防止资金断裂的情况出现，使企业的财务风险得到降低，有利于企业长期健康发展。

（三）规范税务流程

由于房地产行业的特殊性，从而导致其核算工作复杂，尤其在进行营改增之后，企业的核算人员需要重新适应新的税务流程，往往会出现不熟悉的现象，从而会影响核算速度和准确度。因此企业需要根据新的税务核算方式调整税务核算步骤，使税务核算过程具体化制度化，使税务核算的工作效率得到提升。除此之外，企业还需要规范增值税发票管理，以往的发票管理方式已经无法适应当前的税务流程，尤其是现在的增值税发票会直接对企业纳税额产生影响，因此企业需要加大对增值税发票的管理，使增值税发票能够及时进行比对，同时要优先选择能够提供增值税发票的企业进行业务合作，使每一项业务都能从发票中体现出来。

（四）加大员工税务培训

房地产企业需要有一套员工培训体系，这样能够提高员工整体的业务能力，也能够使企业的会计核算更加的准确合理。营改增不仅仅是一个词语，其中包含了税率以及纳税项目的调整，如果企业会计人员或者企业员工不能够了解具体内容，那么就会导致其在具体工作中出现错误，从而为房地产企业带来不可弥补的损失。企房地产企业首先要对企业财务人员进行培训，让其了解营改增背景下如何更加顺利的进行会计核算，以及在会计核算中应当注意的细节，要让其彻底的从过去的会计核算中脱离出来，完全适应当前的税收政策。企业还要设定一定的奖惩制度，这主要是为了员工之间的相互监督，也是为了让每一个员工都能认真学习新的知识体系，便于后续工作的开展。

（五）拓展企业进项来源

房地产企业所缴纳的增值税税款是需要抵扣进项税额，因此房地产企业可以通过拓展进项税额的方式来扩大进项税额。房地产企业可以通过扩大精装房的占比来扩大进项税额，因此精装房的施工可以使房地产企业获得更加多的增值税发票，而且精装房的价格也相对较高，可以更好的促进资金流动，减少企业税务压力，企业通过开拓更多的进项税额对减轻企业营改增的影响是十分有帮助的。除此之外，企业还可以通过剥离建筑业务，这也是企业增加进税项额的主要方式，因为一般建筑安装企业都能够提供正规增值税发票，因此这样就能够更好的实现税务抵扣，从而减轻营改增对房地产企业的影响[3]。

四、结束语

时代在发展，国家在进步，为了更好的促进企业的发展和进步，推动税务改革是十分有必要的。营改增对于房地产企业具有很大的影响，而面对税制的改革，企业首先不能够自乱阵脚，要坦然分析利弊，及时调整运营策略。虽然营改增会导致房地产企业的资金流动速度缓慢，但是企业可以通过规划税务制度，控制企业运营成本，加快资金流动速度以及加强对员工的内部培训等方式来化解不利因素。房地产企业的运营周期相对较长，这就导致其无法及时流转资金，因此就需要通过预售等方式加快资金流动，使企业获得更加充足的动力，让企业能够在这庞大的市场经济体系下占领一席之地。