关于加强个人商业用房贷款风险管理的几点思考

个人商业用房贷款是指商业银行用信贷资金向在中国境内城镇购买各类型商业用房的自然人发放的贷款。受国家加强房地产市场宏观调控的影响，商业地产的发展起伏较大。尤其是近年来，受经济持续下行、电子商务冲击的影响等，商业地产投资遇冷、结构性过剩等问题逐步凸显，即便采取了相应的防范措施，但是成效不佳，由此，个人商业用房贷款的风险管控力度需进一步加强。以下主要围绕加强个人商业用房贷款风险管理进行探究和讨论。

一、基本特征

（一）贷款期限较长。个人商业用房贷款最长贷款期限10年，且不超过所购商业用房的剩余使用年限，是目前个人类贷款中仅次于个人住房贷款期限的贷款。

（二）贷款额度高。个人商业用房贷款额度最高不得超过所购商业用房销售价格或评估价格（以两者较低额为准）的50%。由于商业用房用途及商业价值的特殊性，其单价或总价较高，相应贷款额度较高。

（三）贷款收益高。个人商业用房贷款利率根据中国人民银行利率管理规定，按照风险收益匹配原则，综合考虑地域、客户、市场以及其他因素确定。目前市场定价高于其他个人类贷款产品利率定价的底价标准。

（四）客群相对集中。由于商业用房贷款额度大，购房主要用于生产经营使用，因此客群主要集中在中高收入人群，以企业主、企业股东、高管等居多，自雇人士占比较大。

（五）竞争较激烈。个人商业用房贷款属于批量化、标准化产品，产品同质度高，收益稳定，较其他资产业务来说，银行成本较低，是各家银行抢夺的重要业务板块之一。同时购买个人商业用房的贷款客户也是各家银行拼抢个人银行业务市场的优质目标群体。

（六）价值差异大。归属商用房范畴的物业形态主要有住宅配套商业用房、写字楼、商务公寓、城市综合体、专业市场、车库和其他类型（酒店式公寓、工业园区、经济技术开发区、厂房）等，因其所在区域、体量、功能和价格的不同，商业用房的价值差异较大。例如：住宅配套的商业用房多用于经营日常生活用品、小型餐饮、美容美发等与居民生活相关的内容，立足于社区服务，可替代性低，价值稳定性和增值性较强；写字楼主要用于商务办公为主，受地理位置、业权状态、客户品质、硬件要求和服务要求等五大要素影响，不同等级的写字楼价值各不相同；商务公寓单户面积小，既可居住又可办公，受住房限购政策影响而溢出的购房人，将其作为购房居住和投资的热点，但其水电气和物管等按照商业价格收费，居住成本高于住宅，其价值受住房限购政策影响波动较大；城市综合体可能包含多种物业形态的商业用房，一般体量大，对交通、一定范围内的人口密度等都有较高要求，区域商业氛围培育成熟度将直接影响其价值涨跌。

（七）交易成本高。个人商业用房首次交易和再交易的契税均高于住宅，交易成本增高无疑会转嫁给购房者，影响购买意愿；同时，与住房相比，商业用房再交易市场活跃度低，处置时受众群体较少，难度加大。

二、主要风险点

（一）项目开发风险。一是开发商风险。开发商的信用、资金实力和开发经验是决定商业地产项目成败的关键因素，项目能否按时建成交付使用、房屋产权能否按时办理、楼盘的品质和质量能否达到销售合同的约定以及房价是否下跌等，均存在不确定性。一旦房地产项目出现上述异常因素，将会导致借款人与开发商的纠纷，出现借款人批量违约的风险事件。同时，由于经济持续下行及电商强劲发展导致商业用房市场销售压力巨大，加之当前监管要求项目具有《商品房竣工验收合格证》后才能发放个人商业用房贷款，因此对于配套商业用房占比过大或纯商业用房楼盘项目，对开发商的资金实力要求更高，一旦项目销售未达预期，资金链断裂，可能导致项目完工风险。

二是项目定位风险。项目市场定位与商业用房的价值、产生的收益高度相关，优质住房楼盘项目配套的商业用房，有成熟固定的经营模式，前景较明朗；酒店式公寓、工业园区、经济技术开发区、厂房等类型的商业用房与管理运营者的经验、实力关系紧密，风险较高；采用售后返租、开发商承诺有固定回报及类似销售方式的商业用房经营不确定性大，达不到承诺收益后借款人违约概率高。

三是商业用房经营收益风险。商业房产所在区域的商业氛围成熟度将影响借款人收益预期的实现。影响商业氛围培育的因素较多，旧城改造、政策引导、行业、规模效应等因素都可能影响商业房产所在区域商业氛围的形成与保持，其价值受城市规划、周边环境变化、市场行情、地方扶持政策等多种因素的影响波动也比较大，在市场炒作氛围较浓的地区，不排除价格背离价值的风险。

（二）借款人信用风险。个人商业用房贷款的客群主要集中在中高收入人群，以企业主、企业股东、高管等居多，自雇人士占比较大。这样的客户虽然具有一定的资金积累和投资经验，但其所在经营实体的规模大小、所处行业、财务管理能力、技术更新、重大事项、经济周期等因素，均对其收入的稳定性、持续性影响较大，长期偿债能力存在不确定性。同时，借款人购买商业用房一般是出于自营或投资两种目的。购房目的在一定程度上影响借款人的还款意愿。若企业主购买商业用房用于自营，抵押物作为借款人的经营活动场所，不存在空置的风险，相应借款人还款意愿强；但若经营收益未达预期，借款人还款能力下降，也可能出现违约风险。若借款人购房用于出租赚取租金，如无租客或租金达不到预期，抵押物可能出现空置，或出现商业用房价值亏减的其他事项，借款人可能弃房断供，形成银行的不良贷款。

（三）抵押物风险。一是受城市所在区域、规划、周边环境、地理位置、市场供给变化以及互联网电商快速发展带来的冲击等因素影响，商业氛围培育未达预期，抵押物可能会产生贬值，风险缓释能力降低；二是商业用房总价较高，有的面积较大，受众群体相对较小，抵押物处置难度相对较大；三是部分用于出租的商业用房在变现时易发生租赁权优先限制问题；四是大多金融机构并未普遍开展商业用房再交易贷款业务，因此商业用房再交易融资渠道相对较窄，对买方一次性付款能力要求较高，影响抵押物快速成交变现。

（四）“假按揭”风险。房地产业属于资金密集型行业，如遇房地产市场持续不景气、开发项目销售不畅、宏观调控及银行收紧银根导致房企融资难、以及开发商非理性囤地或盲目扩张等情况下，可能会导致开发商资金链紧张，从而部分开发商通过虚假销售方式套取银行资金，形成“假按揭”风险。例如：利用开发商关系人（包括开发企业股东（含亲属）、员工、材料供应商、施工承包方、销售公司等利益关联方人员）申请贷款，实际由开发商统借统还，最终开发商资金链断裂，形成不良贷款。

三、风险控制措施

（一）严格商业用房合作楼盘项目管理要求。对商业用房的开发企业和楼盘项目实行准入退出名单制管理，从源头上有效防控“楼盘烂尾”和“假按揭”，确保个人商业用房贷款质量。在开发商选择上，优先支持资金实力强、负债合理、经营稳健的优质开发企业，对涉及存在不良信用记录、涉及重大债权债务纠纷、非法集资、民间借贷以及存在虚假贷款行为的开发企业，应禁止合作。从合作楼盘选择上，应认真调查楼盘的区位、定位、目标客户、发展前景等情况，优先选择地理位置好、定位清晰、周边配套完善的城市区域楼盘；对于人口持续外流、市场严重供过于求、房价严重偏离居民购买能力的城市区域以及配套设施不全、无产业支撑的新城区、远郊区县的楼盘项目应严格审慎准入；对采用零首付、低成数首付、返还首付款等变相促销手段的，采用售后返租、开发企业承诺有固定回报及类似销售方式的，不予准入。对于楼盘项目合作存续期间，开发商或楼盘项目发生上述风险事项的，应立即中止合作、暂停贷款投放。

（二）加强个人商业用房贷款投向管理。个人商业用房贷款原则上投向人口支撑充分、商业氛围成熟、交通便利、配套完善区域的小面积、小金额自用商业用房；重点支持资金实力强、信用状况好、购买商业用房用于自营的个人客户；严控户籍、工作、生活地都在异地的客户贷款投放。严禁向酒店式公寓、工业园区、经济技术开发区、厂房等类型的商业用房投放贷款，禁止对采用售后返租、开发商承诺有固定回报及类似变相方式销售的发放个人商业用房贷款。

(三)加强个人商业用房贷款额度管控。根据外部调控监管政策以及银行信贷政策，加强客户细分，区分客户行业、购房用途、房屋类型和面积、楼盘项目等情况，结合借款人的还款能力、资信状况、贷款用途、担保情况等因素合理确定。对同一人（家庭）同时购买多套以上的、大面积商业用房，要加强大额商业用房贷款以及单一客户贷款限额管理。

（四）加强关联关系识别。对于建筑、建材、园林绿化以及其他房地产开发企业等与房地产联系紧密，欺诈风险较高的相关敏感特殊行业客户申请商业用房贷款的，应加强关联关系识别，严控虚假按揭发生。对于开发商股东和员工购买本企业开发的商业用房的，不得予以贷款。

四、结语

总之，个人商业用房贷款已成为当前各商业银行大力发展的工作重点，对其重视力度也得到了显著提升。近年来，虽然对信贷营销给予了高度重视，但是个人商业用房贷款风险仍日益凸显。想要使个人商业用房贷款风险得到有效管理与控制，就要求商业银行清晰和明确其中的风险点，积极探求控制风险的有效措施，从而使个人商业用房贷款得以规范化开展，为商业银行自身稳健发展奠定基础。