驯服房地产风险灰犀牛

日前，中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组发布《中国住房大数据分析报告（2020）——城市房价预警与房企品牌价值测度》，引发业界关注。该报告认为，新冠肺炎疫情的出现，加速了房地产市场大分化时代的来临。在因城施策的政策背景下，各城市房地产市场的差异化将成为常态。在肯定市场差异化有利于避免房地产市场系统性风险的发生的同时，报告也提出警示，认为在大分化时代，单纯宏观分析工具难以有效判断区域房地产市场走势，房价局部大涨大跌风险将成为防范房地产市场风险的重点。报告指出，“房价只涨不跌的时代已经过去。局部房价下跌监测预警，将成为市场监测预警的重要方面。”

无独有偶。日前，银保监会主席郭树清关于房地产风险的表态也引发各方关注。在其日前發表的《完善现代金融监管体系》一文中，郭树清旗帜鲜明地指出坚决抑制房地产泡沫。文章认为，房地产与金融业深度关联。上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。2008年次贷危机前，美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。目前，中国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段中国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

种种迹象表明，中国房地产业发展面临的挑战，正从“房住不炒”政策的毫不松动，转向决策层和监管层决心主动拆解房地产风险，有关各方不可不详察之并加以积极审慎地应对。

中国经济受益于房地产发展良多。房地产发展成为推动中国城市化的生力军，并与工业化互为犄角相互倚重，为中国经济过去20多年的发展提供了巨大的动能。但毋庸讳言，中国经济亦苦房地产泡沫久矣。房地产部门所占用的金融资源渐成尾大不掉之势，也颇令监管各方有投鼠忌器的心理，而在此过程中相关各方有形无形中所形成的“太大不能倒”的心理预期，又令房地产行业有了“虚骄”之气，长此以往，既不利于房地产自身的健康发展，更不利于中国经济的长久安康。

房地产泡沫一天不能得到有效化解，一些地方政府对土地财政的依赖就一天不能斩断，由此产生的预算软约束也就会继续难以落到实处，靠科技驱动转变增长方式也会继续沦为口号。不仅如此，继续房地产驱动型增长模式，还会累及科技创新，助长伪创新的风气。有些所谓的产业园，不管打着什么样的名头，到最后都是以开发各种名义的房地产为归依，这显然不利于真正的创新。

人们应该清醒地看到，不少地方的房地产发展的空间已经所剩无几，甚至提前透支。相对于正在趋于常态的城市化进程，房地产存量已然充足。而都市圈战略的落实、城乡一体化进程的推进和中国社会老龄化速度的加快，也将调配出更多的存量住房资源。

此前本刊亦已多次指出，房地产之所以虚火难退，很大程度上也是因为与其相关的债券类产品有刚兑信仰。资本永远会流向因为饥渴而饮鸩止渴敢于开出短期回报更高的部分。一段时间以来，房地产部门的资金饥渴症也是影响中国货币政策传导效应的主要因素，只有以最大的勇气和耐心出清房地产行业的泡沫，才能有效扭转资金脱实向虚、自我循环的倾向，将资金真正导向能够带动中国经济发展的创新部门。

主动排查和拆解房地产泡沫是化解中国金融风险的关键一招。当断不断，反受其乱。与其通过企业债的频频被动爆雷来打破刚兑信仰，不若通过针对房地产企业和相关金融机构的微观审慎监管和压力测试来主动排雷。

如前所述，客观而言，房地产为中国经济的发展发挥了巨大的作用，而今后相当长一段时间内，随着城市化进程的深化和居民居住需求的升级，房地产依然会在中国经济发展中发挥重要的作用，但狂飙突进的日子已经一去不复返了。拆解房地产泡沫，驯服房地产风险灰犀牛，正本清源，厘清房地产的正确角色和定位，是中国经济可持续发展的必由之路。