房地产开发几个主要阶段的探讨

2020-01-11门世敏

河南建材 2020年6期

门世敏

厦门城健建设有限公司（361000）

1 产品精准定位与设计

设计阶段已经基本确定了项目开发的主要成本。鉴于此，开发商必须在设计阶段确定各分项用料标准，以确定合理的工程造价，为后续施工阶段提供指导。非常反对“高标准设计”、“低标准施工”。开发商的设计指导思想应当围绕经济性、环保性、实用性三个中心展开，保证项目建设顺利的同时创造理想的经济效益[3]。这一阶段开发商经常容易进入的误区——过分地追求建筑的奇特性，损失建筑的实用性。我们常见的“哥特式”、“仿古式”、“地中海式”等复杂繁冗的立面造型设计，降低了楼层平面的“得房率”，增加了建设成本。建议建筑造型点缀地方特色、外形力求简洁，功夫花在客户关心的“实用功能”和“得房率”上。

2 资金回收节点控制

资金回收节点的合理控制，有助于开放商资金回笼效率的提升。按照我国国情，整个房地产开发过程离不开银行的支持。

1）在前期招标阶段，开发商必须结合自身融资能力来选择施工单位，并依据对当地房价走势、消费情况等因素的分析，将产品销售节点与施工单位支付节点衔接在一起。运用分段施工、分段销售、小步快跑的模式，可以进一步加强开发商资金回笼效果，而且这个模式还可以很好地控制项目价格体系的形成，即使房价出现波动，其影响的范围也很有限，为后续楼栋的“销控”计划提供指导。

2）项目建设前期阶段，开发商需要积极与银行取得联系，售房贷款银行最好同时保持在三家以上，这样可以提高放款速度，保障项目工程建设的顺利实施。这项工作是房地产企业的运作命脉，必须高度重视。此外，不同地区公积金贷款的具体情况存在一定的差异，公积金贷款的放款速度也相对较慢，所以开发商需结合实际情况，合理选择商业贷或公积金贷款。要尽量引导客户选取商业贷款，以提高放款速度。

3）银行的房贷审批原则是:只要购房合同内产

1）开发商在开发前期阶段需正确认知开发产品的定位，明确产品最终的消费主体，这是确保产品营销效果达到预期要求的重点所在，解决的是“卖给谁”的问题。与此同时，开发商需在此阶段深入调研开发项目地块位置是否具备优势和特点，或者是产品开发后有什么优势可预期。依据市场调研深入探究开发项目的主要消费群体，进而为开发商资金回笼、经济效益创造提供一定保障。

2）户型设置会直接影响到房地产开发项目的营销效果。积极听取销售团队的意见与建议，一线销售人员对消费者需求更为了解。只有做到对市场的全面了解与掌握，才能确保户型的设置和功能满足消费者需求。需要注意，切勿盲目干预、先入为主，一味追求豪华、领先、最先进而忽视购买者关心的实用性，超出大众群体的心理预期的户型设计很有可能起到适得其反的效果。多建好卖实用的户型，少些追求“情怀”。这个过程消耗的费用在整个项目成本中的占比非常低，一般被计入间接成本中，但作用巨大，可以说是为项目的销售“定性”[1]。

3）在图纸设计中，需确保各项指标设计均达到地方最低标准要求，如地下室面积、车位数量、计容面积等。在规划指标审批与图纸设计期间，要与建设主管部门、规划部门积极沟通，这两个部门在面积计算标准方面存在差异。地下室的每平方米工程造价在整个建筑里是最高的，建议在设计中做到满足工程规划指标的要求即可，切不可为了贪图以后的利益预期而选择大规模建设车位，在二、三线城市没有这么好的市场，极易导致资金沉淀。建议考虑部分机械车位，可以节省地下室15%的面积。为了确保建筑的实用性、适用性，在设计阶段需实地考察，结合周边建筑的性价比、周围环境等选取最佳的方案[2]。

4）图纸设计与工程造价存在直接联系。项目土地成本是固定的，而建设成本是由设计确定的，在权人的信息不全就无法办理房贷。鉴于此，建议开发商指派专业人士来承揽与银行对接的任务。购房款首付阶段，开发商需侧重对客户信息资料的全面收集，避免因客户资料不全而影响银行的放款速度；应特别注意2人及以上共有产权的情况，因为只要其中1人的信息有问题就无法获得贷款。

3 项目实施阶段

项目实体实施过程中要特别关注以下几方面:1）施工合同签订期间，必须将合同工期分解到项目单位工程（单栋楼）的各个施工节点、主体工程节点。通常情况下开发商可以通过地下室封顶节点、预售封顶节点、主体封顶节点、竣工节点、消防及规划验收节点进行总合同工期控制；2）针对工程造价的控制。开发商需注意合同条款的设定存在两面性，所以，想利用合同条款来全面限制施工单位是不现实的，订立合同时看似有利于开发商的条款，随着时间的变化也可能变成不利条款，所以合同条款应尽量公平，毕竟甲乙双方合作共赢才是主旨。切勿签订“按市场行情进行结算”、“按相关规定进行结算”这类条款，必须约定明确的计价、结算办法。能够按图包干的按图总价包干，无法总价包干的要有具体计价办法，以免造成不必要的合同纠纷；3）主要设备的选型最好在设计阶段就开始关注，各种主材尽量选用3种以上不同采购渠道的品牌，防止采购阶段被单一供应商“锁死”。特别是电梯，品牌不同，其“缓冲坑深度”、“冲顶高度”也不同，如选取某一个供应商提供的参数施工电梯井道结构，以后就很难再更换其他品牌，改造井道需要一笔很大的费用，所以，井道的设计参数必须同时满足3个以上品牌的要求；4）一般情况下，项目实施阶段需要开展3次以上的面积测绘工作，具体包括图纸面积预测绘、预售测绘、规划面积验收测绘、国土资源部门产权面积测绘。建议聘用同一个测绘单位，以保持测绘的统一协调性，建设主管部门、规划部门、国土资源局的房屋面积计算方式不同，需要提前沟通。

4 验收阶段

项目验收是资金回笼的一个重要节点，也是开发商向社会履行承诺的关键阶段。根据银行业的通用做法，在项目分户（每一套房子）取得产权之前，银行向开发商的放款额一般最高为贷款额度的90%，其余10%需要等到一本土地证上所有项目“综合验收备案”、取得产权证后方可支付给开发商。验收分为竣工验收、规划验收、消防验收、综合验收4个阶段。

1）规划验收。开发商最常出现的失误是项目实施期间任意变更，造成层高、面积、建筑立面、绿化面积的差异，导致规划验收难度的加大。规划审批的条件是开发商向政府、社会做出的产品承诺，随意变更是一种违约行为。最好是客户的交付合同条件匹配报批规划的施工图纸。任何一次涉及面积、施工标准、层高变化、开间尺寸的变更都要慎重，必须匹配客户合同的交付标准、符合规划指标。

2）消防验收。项目工程的消防分建筑、电和给水三部分。其中建筑上的消防疏散、布置才是主要的，其首要保证的是:在火灾发生时，人可以用最短的时间安全地疏散到安全的位置。所以，在建筑内设计有防火墙、疏散楼梯、疏散通道、防排烟通道等，并在地面上设有救援设施停靠的扑救面，这些设施基本上都与建筑结构有关，一旦出现人为变更造成的错误将很难整改到位，耗费的时间也难以控制。总结经验:少变更，标准就高不就低。

3）综合验收交房。所谓综合验收交房，是指工程竣工，在人防、排污、环保、电力、煤气、通信、消防、规划、绿化、自来水、广电等项目的全面验收完成后，才可以竣工备案，进入交房环节。在综合验收阶段，上述任何一项内容未达到标准要求，意味着开发商无法顺利交房，很有可能面临客户提出延期索赔和施工单位催讨工程款的两难局面。在项目收尾验收阶段，开发商必须做到各种问题的解决都为综合验收让步。房地产开发企业在项目实施过程中通常处于较强势的位置，在不失原则的情况下做一些小的让步是可取的。