法拍市场升温 另类投资风起

张吉鹏

不限购赋予的购买权利及起拍价低赋予的利润空间，兼顾刚需和投资两类主要房地产市场的客户需求，法拍房市场逐渐走俏。

不限购赋予的购买权利及起拍价低赋予的利润空间，兼顾刚需和投资两类主要房地产市场的客户需求，法拍房市场逐渐走俏。相较于普通的房产交易，法拍房因其价格一般只有市场价的七成左右，有洼地价值且受约束较少成为时下“另类投资”的热点。

在刚刚过去的11月份，青岛市法拍房市场交易活跃。住宅类房产上拍结束97笔，成交62笔，成交金额1.26亿元。在成交价格整体稳中略降的同时，成交率较10月份明显增长，63.9%的成交率环比增长29.9%。商用类房产上拍结束47笔，成交11笔，成交额1.09亿元环比增长254.2%，成交率环比增长23.2%。

业内人士表示，成交率的增长从侧面反映出青岛法拍市场愈加成熟，法拍房的关注度在提升，只要价格优惠或标的物优质，法拍住宅正成为青岛居民自用或投资的另一选择。

住宅类房产交易活跃度上升

法拍市场的交易活跃度，从山东天孚律师事务所发布的《11月份青岛法拍市场分析报告》中能看出些许端倪。

分析报告数据显示，住宅类房产在11月上拍结束的97笔、成交62笔中，阿里拍卖网上拍结束24笔，成交11笔，成交额32811788元，成交率45.8%;京东拍卖网上拍结束73笔，成交51笔，成交额93153430元，成交率69.9%。

从上拍量来看，住宅类房产上拍多集中在黄岛区、市南区、城阳区、即墨区;而从成交率来看，崂山区、莱西市、城阳区、胶州市、即墨区的成交率则更加可观。

“11月住宅类房产的成交价格整体呈稳中略降的趋势，但成交率较之前增长明显。只要价格优惠或标的物优质，法拍住宅正成为青岛居民自用或投资的另一选择。”山东天孚律师事务所律师助理刘斌分析表示。

分析报告指出，从上拍情况来看，144平方米是一条很鲜明的分界线，70-144平方米之间的户型上拍数量最多，但144平方米以上的户型成交率更高，特别是200-300平方米或300平方米以上的大户型房产。

数据显示，商用类房产11月上拍结束47笔，成交11笔，成交额为1.09亿元环比增长254.2%，成交率环比增长23.2%;和住宅类房产不同的是，11月青岛市商业用房法拍量主要集中在即墨区和市北区，成交量主要集中在城阳区、崂山区和市南区，这也跟商业用房本身的市场定位有着紧密关联。

另外，11月土地的网拍市场交易持续向好，价格总体平稳，市场流动性强，成交额与成交率较之前有大幅度增长。

谨防另类投资成“烫手山芋”

数据显示，在2017年，阿里拍卖网的住宅拍卖房数量为9000套，到2020年6月这一数字达到116万套。两年半的时间，全国法拍房的挂牌数量提高128倍，到今年年底有望突破200万套。

互联网公司的介入，专业法拍机构的完善，也打破了以往法拍房流程不透明、不及时等弊端，从而大大提升了法拍房的处理效率及公开公平，让法拍房本身的风险更可控。

今年年初，青岛市中级人民法院联合多部门创新推出“法拍贷”业务，凡是通过人民法院公开拍卖购买“法拍房”的买受人，只要符合条件，均可通过向商业银行申请个人住房贷款筹集资金参与法院不动产（包括住宅和商用房）司法拍卖。“法拍贷”业务的推出，有效地解决了潜在竞买人融资难题，极大缓解买受人的资金压力，减少因房屋总价过高、潜在竞买人一次性付款筹集资金局限引起的流拍问题，大大提升了投资者的参与度。

尽管法拍房对于很多人而言意味着便宜、捡漏、不摇号、不限购，但法拍房固有的瑕疵因素不容忽视，通常市场上的一手房、二手房交易，卖方所欲出售的房屋权属清晰，而法拍房进入到执行程序，基本上都是无偿债能力的债务人或抵押人被迫将房屋转卖，房产上可能存在抵押、租赁、清户难、水电气物业费拖欠等问题，所以虽然法拍房价格便宜但购买过程相对更“麻烦”。

“房屋隐形瑕疵、资金问题、税费问题、腾房过户问题……市民在購买法拍房时建议找专业的服务商协助，以规避风险。”刘斌表示，市民参与竞拍过程中，一定要明确个人的心理价位，了解竞拍规则，避免捡便宜却接个“烫手山芋”。