房产测量方法及常见问题分析

李铮

（黑龙江省城市规划勘测设计研究院，黑龙江 哈尔滨150000）

房产测量工作是现在房地产行业中一项重要的工作, 房产测量信息的准确性和有效性直接关系着房地产买卖双方的经济利益,因此,必须采取科学有效的测量方法进行测量。针对房产测量过程中常见的一些问题,房产测量工作人员必须引起重视,采取相应的预防控制措施积极应对。

1 房产测量的作用

1.1 房产测量的数据被应用于城市建设和城市规划的多个方面。在城市建设的过程中,会涉及到很多房地产的开发和建设,如果某个区域被政府或私人企业租用或征用, 那么这个区域内的房产测量信息和数据将成为政府或企业开发建设的重要参考信息。开发商需要根据房产测量信息对原房产拥有者按照相应的赔偿标准作相应的赔偿。

1.2 房产测量的有效数据还被广泛应用于房地产买卖的过程中,无论是卖房还是买房,都需要进行精确的房产测量工作,房产测量的准确性直接关系到买卖双方的经济利益。尤其是当我们在购买一处房产时, 需要测量这个房子的实际面积是否与销售面积相同,实际测量面积原则上应该与销售方提供的面积出入不大,如果出现较大差别, 购房方则需要向销售中心或者开发商提出相应的赔偿,这样可以保护房屋购买方的基本权益,使房产买卖公开透明。

1.3 房产测量的最终结果是房屋产权信息的重要依据,另外,房产测量的数据还是房地产产权管理机构统计、管理该区域房产资源和土地资源的重要信息来源。房地产产权管理机构需要根据房产测量得到的有效信息进行相关房地产产权的确定和管理。

1.3.1 房地产产权登记、管理工作是一项复杂且工作量较大的工作, 房地产产权管理机构需要将管辖范围内所有房地产的产权信息进行统计、管理。房地产产权管理工作的开展想要更加高效、规范,精确的房产测量结果是必不可少的。

1.3.2 通过科学合理的测量方法对各种房产信息进行测量,有助于相关政府、房地产企业、机构等全面了解所管辖区域内的各种房屋的基本信息,房屋的具体面积、位置、破损状况等都能通过房产测量结果反映出来。相关政府部门或房地产企业可以根据具体的房产信息进行合理的规划、建设,从而促进整个城市的建设。

1.3.3 房屋的改建、土地资源的开发与利用都要进行房产测量。虽然我国国土面积辽阔,但是由于人口基数非常大,导致人均占地面积并不富裕,土地资源非常的珍贵,因此,科学合理地开发利用现有土地资源是国家和人民关心的重点工作。老旧破损房屋的改建、重建是房屋建设工程中常见的项目,将老旧的危房拆除重新修建房屋,可以提高土地资源的利用率。在房屋拆除的过程中,需要对原有户主进行相应赔偿,房产测量结果就是主要的参考依据。

2 房产的测量方法

2.1 房产数字化测图技术

2.1.1 在这个科学技术发达的社会, 数字化测图技术成为房产测量工程中广泛采用的一种测图技术。数字化测图是指专业测量技术人员通过特殊的测量方式对房屋的面积、所处位置、地形地势等信息进行采集, 将测量所得数据通过数据接口传输到计算机,再利用计算机技术对这些数据进行分析、处理,最后将分析成果以图像形式输出。

2.1.2 房产数字化测图是将房屋的各种基本信息转换成电子地形图或各种电子地图, 然后再输出成纸质地图供房屋建设其它工程使用。整个数字化测图的过程除了要用到许多专业的测量设备,还需要完整的计算机系统以及图形处理器,包括显示器、绘图仪等专业绘图装置。

2.1.3 在房产测量中利用数字化测图技术需要注意以下几点。首先就是房产相关信息的测量和采集, 这个阶段是数字化测图的基础,测量数据的精准程度直接关系到最后输出成果的准确性。其次就是各种测量设备和绘图设备、软件的使用,需要由专业技术人员完成。

2.2 房产测量的具体方法和注意事项

房产测量是现在城市规划、房屋建设、房产买卖等项目中一项重要的工作,房产测量的结果成为这些项目的重要参考依据。因此,科学有效的房产测量方法尤为重要。只有采取科学有效的测量方法,才能保证房产测量结果的准确性和有效性。房产测量主要是测量房屋面积和占地面积、所处地形地势、位置等。现在房产测量行业所采用的测量方法包括极坐标解析法、支导线法等。采用这些方法时要注意以下几点。

2.2.1 房屋边长丈量较差之限差。在新修订的房屋测量规范中有必要加入房屋边长丈量较差的相关公式, 这样才能使新规范与国际通用规范相符合, 减少因新规范的应用和新设备的使用等导致的边长丈量产生的误差。

2.2.2 面积误差之限差。我国不同地区在测量房屋面积时所采用的测量标准有一定的区别, 这就导致在不同标准下测量相同房产所得到的结果却不相同的现象。为了避免因测量标准不同产生的房屋面积出现误差,全国房屋测量行业应该尽量统一测量标准。统一的测量标准必须综合考虑全国各地房产测量的实际情况,不能按照个别地区的情况来确定。

2.2.3 GPS测量技术。我们在进行房产测量的过程中,不仅要运用到地面测量技术,还需要结合卫星定位技术进行全方位的测量。我国目前的房产测量,GPS 测量技术已经被广泛应用于各地房产测量工作中。GPS测量技术主要利用其精准的卫星定位功能,能够准确的对所需测量的房屋拐点、界址点等进行精准定位。除此之外,GPS 测量技术中的GIS 技术还能在图形绘制和属性绘制中起到重要的作用。RTK技术是通过GPS技术逐步演变而来的一项较为高端先进的新型技术,其测量精度更为精确,它拥有所有测量技术所无法比拟的优势,运用领域更加广泛,能够应用于除大比例尺以外的所有形式的测绘。主要特征如下：a.精度高,数据安全可靠,不存在误差累积。b.效率高。通常状况下,在普通的电磁作用下,几秒时间内便能完成点的测量工作。不需要太多的工作人员,在常规地势条件下, 通常只需设置一个站点便能实现周围6km 辐射区域的测量,有效减少了普通测量方式测站点数量及仪器的挪动频率；在极大程度上提升了测量的效率和精度。c.测量简便,快捷,信息处理快。在测量时只需要简单的进行设定, 便能够同步获取测量的结果坐标。

3 房产测量中常见问题分析

3.1 层高与净高的区分

3.1.1 根据我国现行《房产测量规范》中对层高的明确规定,层高主要是指住房上层和下层楼面,或上、下楼地面间的高度。

3.1.2 在现行规范中对于层高的允许值未做明确规定, 在具体实施时因没有可参考的规范, 通常会根据设计及当地的相关规定执行,但部分区域针对这一方面没有相关要求,施工人员通常会根据约定来实施。

3.1.3 房产实地测量过程中, 如果只存在净高而不存在层高,这时通常会对净高实施测量,其允许值为2.05m。

3.1.4 房产测量时针对房屋层高及净高必须严格依据下列原则,即：存在层高的必须以层高为标准,反之以净高作为测量标准。

3.2 对称边长度实地丈量不一致问题

房屋实际测量时,通常会存在因测量误差或房屋施工质量问题以及设计变更等因素, 导致房屋进深及开间尺寸和图纸不相符的状况,有的甚至导致设计中比较规则的房屋变得不规则。鉴于这种状况, 在进行图形绘制及面积计算时必须要先对所测得的数据实施综合处理。针对误差较大或超过规范及标准要求的边长数据,必须进行二次测量,对比分析两次测得的数据,检查数据到底是不是测量误差导致的,如果的确不相同,则严格按照实际测得的数据来绘制图形,并将其面积计算出来。

3.3 公共面积分摊问题

3.3.1 公共面积的分摊问题是现在房产测量中常见的问题。首先是普通小区住宅区的公共面积分摊必须公平合理才能让小区的每个住户接受。然而,公共面积的平均分摊需要涉及到各户房屋的总面积,有些地方还需要进行折合,再按照相应的比例进行合理的分摊。

3.3.2 其次就是针对那些属性较复杂的建筑的公共面积分摊问题,比如办公写字楼、活动广场等建筑的分摊问题。这种情况一般是有主要负责单位和负责人的,在进行房产测量时,就要具体联系到负责单位和相关负责人。

4 结论

总而言之, 房产测量工作是现在房地产行业中一项重要的工作。房产测量得到的数据被应用于城市建设和城市规划、房地产买卖、房屋产权管理等各个方面。房产测量信息的准确性和有效性直接关系着房地产买卖双方的经济利益和城市建设的效果等, 因此,相关测量人员必须采取科学有效的测量方法进行测量。针对房产测量过程中常见的一些问题, 房产测量工作人员必须引起重视,采取相应的预防控制措施积极应对，少房产测量过程中存在的各种问题，确保房产测量结果的准确性和有效性。