城市更新中旧改关键技术融合方法研究

李雪梅

(四川建筑职业技术学院，四川 德阳 618000)

0 前 言

我国的房地产市场在经历了数年的繁荣发展之后，2014年市场有所降温。2015年房地产市场政策要点是保持房地产市场的平稳发展，稳定住房消费，加大棚改力度，落实地方政府主体责任；盘活存量，建立房地产健康发展的长效机制。2016年房地产市场政策要点是提高棚改货币化安置比例、推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场健康发展。2017年房地产市场政策要点是落实地方政府主体责任、因城施策去库存、加强房地产市场分类调控、建立和完善长效机制。2018年房地产市场政策要点是坚持房住不炒定位、落实地方主体责任、继续实行差别化调控、建立健全长效机制。2019年房地产市场政策要点是坚持以中心城市引领城市群发展、更好解决群众住房问题、落实城市主体责任、改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。继续推进城镇棚户区改造，保障困难群体居住需求。

老旧小区改造肩负着改善人居环境和促进经济发展的双重使命。随着社会的不断进步，老旧小区已经落后于时代的潮流。近年来，我国城市进程加快，导致老旧小区没有相应的配套设施，同时存在着严重的违章搭建等问题，这直接影响到居民的生活质量与美好城市建设。现阶段我国各大城市建设的重要环节就是老旧小区改造，老旧小区改造工作关系到城市内部广大人民群众的基本住房利益，能够从源头上解决老城区居民的生活难题，改善老城区群众的生活状况，是我国实现全面小康社会的要求。《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理的若干意见》中明确提出：要稳步实施城中村改造，有序推进老旧住宅小区的综合治理、危房和非成套住房改造，到2020年基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造。

1 改造技术

城市更新所有老旧小区是重点，其改造目标是最大程度解决小区基础设施缺失、功能配套不全、日常管理服务缺失、环境脏乱差等问题，满足老旧小区的居民出行和生活需求，努力把老旧小区改造工程建设成为群众满意的“精品工程”。

老旧小区在技术上与创新重点解决主要方面为：①既有建筑安全：由于历史久远，建筑技术标准相对滞后，技术改造确保安全；②增加电梯：解决老旧小区功能缺失，提升居住者满意度；③小区道路技术：对小区内通道进行修复，对居民活动场所等进行硬化，同步设置如坡道改造和无障碍建设，方便残疾人、老年人通行，人行道、居民活动场所等应采用；④照明：对路灯等小区公共照明设施进行更换、维修或增设，改善人们出行环境；⑤供水改造：统一使用城市供水管网，设置室外消火栓，解决消防安全，供水安全；⑥雨污管网分流：对雨污合流管网重新规划设计，屋面雨水引入周边绿地等海绵设施，布设雨水管网和污水管网，有必要的对化粪池进行改造或重建，改善人居环境；⑦环卫设施布局：对原有垃圾道、垃圾池进行拆除，更换封闭式垃圾桶、垃圾箱，为垃圾分类建立基础；⑧围墙和大门：结合小区实际，对小区围墙、大门进行修缮、改造或增设，实现封闭式管理，确保安全；⑨房前屋后绿化美化：对原有的绿地或空地进行规划设计，绿化、美化小区环境，提高居民幸福指数；⑩停车管理系统：对改变规划停车设施用途的，先进行整治，恢复停车功能；合理规划增设停车位，设置小区内交通标志、标线、道闸，满足居民出行需求；智慧门禁系统：增设小区进出口人员和车辆门禁系统，增加小区智能化；供电：更新改造小区内供电管网老化线路，实行一户一表，抄表到户，对于目前设计供电容量不足的，进行增容改造，确保供电管网全覆盖，保障电力供应；供气：未通管道燃气的小区建设天然气管道，标识清晰；监控：小区内部增设安保监控系统；消防：增加、完善消防栓及消防箱等消防设施，建立完整的消防系统；综合建设：打造庭院文化，结合地域文化特色进行形象标识设计，建设文化墙、文化长廊，安装健身器材，党建文化墙、宣传栏等公共服务设施；海绵城市措施改造提升：铺设透水沥青、透水砖，增设渗透渠溢流井，植草沟、生物滞留带等。改造技术的融合和创新是改造增强人民的获得感、幸福感、安全感的重要方面。

2 技术应用原则

1)技术融合与创新，配套建设。坚持全面规划、合理布局、节约用地、综合开发，分析好改造片区的供水、燃气、供热、污水与垃圾处理等市政设施和社区服务、商业、教育、医疗卫生等公共服务设施建设，促进以改善民生为重点的社会建设。

2)以绿色技术为依托，建设海绵城市。“渗、滞、蓄、净、用、排”结合，在老旧小区改造的过程中应贯彻建设海绵城市的理念，利用透水路面、透水砖、增大绿地面积等措施，对小区雨水系统、小区停车场透水性、下沉式绿地等进行全面改造。实现雨水的“吐纳自如”，化解“大雨淹路”、“暴雨看海”的城市生存窘境。

3)以人为本，依法行政。所有成功改造的实例，都充分尊重群众意愿，广泛征求群众意见，以群众是否满意作为项目是否实施的依据。坚持依法拆迁、征收，补偿到位，保证群众迁得出、搬得进、住得稳，切实让群众得到实惠，共享改革发展的成果。

3 旧改技术融合机制

1)因素分析法，又称经验分析法，是一种定性分析方法。该方法主要指根据价值工程对象选择应考虑的各种因素，凭借分析人员的知识和经验集体研究确定选择对象。该方法简单易行，要求价值工程人员对产品熟悉，经验丰富，在研究对象彼此相差较大或时间紧迫的情况下比较适用，缺点是无定量分析、主观影响大。确定以老旧小区满意度度为分析对象,利用比较分析法将分析对象与选择的技术标准进行比较,确定差异数，确定出技术分析对象的影响因素。确定技术分析对象与影响因素之间的数量关系,建立函数关系式.按一定的顺序依次代入各影响因素,确定各因素对分析对象的影响程度，把技术创新和融合融入改造中。

2)先进的分析工具。应用matlab层次分析法，层次分析法(AHP)是把技术条理化、层次化，构造出一个有层次的结构模型的方法，分析出关键技术，获得人们最满意技术的最经济、使用的MAX与MIN。

3)BIM技术全寿命应用。利用因数分析法的不同结果，用BIM进行数字化设计BIM的数据库是动态变化与分析结果相互关联，在应用过程中不断更新、丰富和充实；为项目参与各方提供了协同工作的平台。通过BIM技术，满足个性化、差异化的数字化在现。

4)以人为本，精心设计。立足现代，放眼未来，创造环境，提升价值，每一个环境的各种适宜尺度，充分利用现状环境条件，合理布局小区结构，注重环境的总体性和一致性，依托历史，发掘地方文脉特点，以“全面生态、和谐”的观点，创建生态和谐的优居工程。实现人——建筑——环境的融洽，营建适宜的生态环境，创造富于个性的城市区域空间轮廓，塑造人文时代精神。

5)近期与远期相结合。坚持可持续发展战略，树立健康、节约、环保的宜居适用住宅消费观念，推动建立资源节约型、环境友好型社会，实现节能、节材、环保型居住社区。

6)运用开放空间。生态绿化相互渗透，道路的延伸，增强人与人的交流，体现现代生活方式的布局，营造积极向上的健康生活氛围，人人享有绿色、自然、健康的自然环境，人人享有舒适、宜人、富有人情味的交往空间，人人享有静谧、安全、便捷的人车交通体系，多方位考察，多视角分析，进行适应性设计，采用丰富的空间表达，实现均好性、多选择性的开发模式。

4 结 语

加快改造城镇老旧小区，群众愿望强烈，是重大民生工程和发展工程。目前全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人，量大面广，情况各异，任务繁重。重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施，促进住户户内改造并带动消费。改造技术涉及面广，其关键在于把握技术融合与创新，配套建设，以绿色技术为依托，建设海绵城市，以人为本，依法行政三个原则，可通过因素分析法、先进的分析工具、BIM技术全寿命应用、以人为本，精心设计、近期与远期相结合、运用开放空间等方法对改造技术进行重构，实现效益、民生所向的最大化，创新推动地方改造方式的最优组合。

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