房地产工程土建造价师的成本控制管理工作重点

2020-01-04王炳炎

四川建材 2020年6期

王炳炎

(晋江市总商会投资开发有限公司，福建泉州 362299)

1 规划环节的成本控制工作

规划环节的成本控制，所在权重占70%及以上，在房地产成本造价起到主导的地位和关键的作用，因此，在规划环节进行成本控制，应实现事前控制，最大限度减少事后变动带来的成本。设计单位只考虑 “技术上可行，质量上可靠” 而很少考虑成本因素，因此，成本的配合控制也是必不可少的。如果成本控制质量可靠，成本就会下降，对房地产具有重要意义。比如，根据分析，地下室层高每减少10 cm，可减少成本约 25～ 30元/m2。

1)对应层高减少后，可以降低竖向构件的长度，如所有柱、剪力墙、地下室外墙、防水卷材的高度等。

2)减少地下室土方开挖及运输成本。

3)减少基坑支护成本。

4)减少基坑降水费用。

5)减少空调、通风、排烟等设备的计算负荷量以及运营成本，且能够更好地满足节能要求。

6)减少坡道长度或坡度。

因此，在满足不利净高的条件下，通过成本分析，地下室的层高越低，对控制建安成本越有利，对实现事前控制提供更直观依据。

2 招投标阶段成本控制工作

2.1 招标文件合同

招标文件不只包含投标邀请书、投标须知、工程量清单与计价、图纸及相关附件。还包含招标文件合同，是施工合同的母本，影响工程进度、结算的关键因素，所以合同条款签订的越细越好，应包含工期、工程造价取费标准、质量要求、付款方式、招标范围、结算方式、验收标准、双方的违约责任、合同争议解除等。比如说工程的进度、封顶日期及开竣工日期，应该直接把具体日期明确地写进去，进度、封顶工期，关系到公司资金的回款，后期公司的运营，对施工单位进度款的拨付等，竣工日期关系到交房日期，不能按期交房，则须支付客户违约金，对于公司的声誉及品牌营运非常不利，应明确总工期日期，及允许延长工期的情况和非建设单位因素延误工期的处罚措施。

1)涉及主材的要注明材料的品牌、名称、规格、材质、数量、质量标准以及材料乙供还是甲供或甲指乙供，费用的承担方，最后如何结算。此外，像工程承包范围施工内容、工程竣工结算的计价依据、计算方法以及施工中碰到的各种状况的处理办法，要详细，要具有实际的可操作性，避免给日后争议处理时带来不必要的麻烦。比如施工合同约定“除模板工程外其他措施费用(包括但不限于安全文明施工费、夜间施工增加费、已完工程及设备保护费、雨季施工增加费、冬季施工增加费、工程定位复测费、二次搬运、大型机械设备进出场及安拆、脚手架工程、大型机械设备基础、大型机械设备检测费、垂直运输机械使用费、非夜间施工照明费、超高施工增加费、施工排水、施工降水、地上地下设施及建筑物的临时保护设施，环境保护根据国家、省、市及地方现行相关法律法规及规范要求进行施工等)及其他项目费中的远程监控系统租赁费、工程噪音超标排污费、渣土收纳费等，由投标人结合自身具体情况综合考虑各种因素自行独立计取费用，该费用一经确认后，施工过程中不因工程量的增加或减少而调整。”该条款把不确定的子项风险包干，又具有可操作性，从而在实际施工过程中减少了与施工单位的签证纠纷。

2.2 招标评标阶段工作

目前施工单位的投标报价的主要手段是不平衡报价，为日后结算埋下伏笔。因为不论是国有资金投资还是私人企业工程项目，绝大多数都很难做到完全按投标前的设计图纸施工而不做任何变更，因此，设计变更、工程甩项是常有的事。因此，施工企业在投标报价时会根据其自身相关经验考虑不平衡报价就很平常，比如说目前开发的商品房，或者政府投资的经济适用房及限价房，多数都是毛坯房，图纸在设计时，室内一般都设有木门甚至有全部的内隔墙，但工程施工中室内木门和厨房卫生间外内隔墙一般都会被取消不做，因此，施工单位投标的时候就会考虑这些有可能被取消的项目单价报的稍低一些，而其他实际施工中有可能增加工程量的项目单价适当上浮，这样无形中就为日后的结算增加了造价。不管何种形式的合同，固定总价合同还是固定单价合同，对这种不平衡报价的做法都适用。因此，在建设单位招标阶段的评标分析必须预防这种不平衡报价。

3 施工阶段成本控制工作

1)大多数的工程在施工过程中，都难免会有一些的设计修改和特别的情况发生，因此，在工程施工中主要需要跟踪的就是各种设计变更、现场签证、索赔、工作联系来往文件、报告、通知等。这些东西的时效性非常重要，工程进展过程中，为了工程顺利进行，合理的变更、签证、索赔之类最好双方及时会签，做到有依有据，如果事后再来补办，遇到人员更迭等情况就会发生扯皮影响公司声誉及工程进展。

2)设计变更。工程施工中遇到有设计变更一定要及时跟进，这里一般有四种情况，一种设计院的错、漏或改进变更，一种建设要求的变更(非客观原因造成)，一种施工方原因的变更。不管是什么原因的设计变更，签字盖章确认的手续至关重要。

3)现场签证、索赔。签证、索赔和变更一样要随时跟进，一种情况是签证的时效性，怕事情过后时间一长忘记，一定要形成书面文件；还有一种就是工程项目上的人员变更签证的时候签证内容要写清楚，是签量还是签价要明确，签证工程量一定要施工单位、监理、建设单位工程部或者其他建设单位有要求需要签字的部门几方同时会签。

4)工作联系单、工作联系函、报告、通知。工程实施过程中，除了设计变更和签证外，难免还会有一些情况需要通过工作联系单、工作联系函、报告等书面文件形式往来，或者是甲方直接以通知的形式下发到施工单位要求做具体的事项。特别是有一些建设单位和监理的要求常常以口头指令的形式要求的，现场施工照做了，但是相关的确认手续一定要及时补上，否则过后很容易发生扯皮，对于施工单位和建设单位来说都会造成不利影响。文字表达一定要清楚明了，手续一定要及时跟踪并办理齐全，不同的单位部门的意见、签字盖章要做齐，这些都是日后结算依据的一部分。

4 竣工阶段成本控制工作

1)竣工阶段的成本控制工作也是至关重要的，结算完成后可以测算出整个项目的盈利状况，甚至亏损情况，其中对帐工作更是竣算工作的重中之重，是重要环节之一。

2)在工程竣工施工单位结算送审时，应书面通知要求报送资料齐全；同时也应预防会造成造价减少的资料，施工单位一般会对减少造价的资料不送审。应给以核对完整的结算资料。

3)工程量计算书若是手写的应尽量规范、思路清晰、整齐、字迹清楚；现在大部分都采用电算了，在这方面都较为规范。

4)核对过程中,要事前对比分析，要摸清对方核对人员的思路及审核重点，抓住重点，灵活运用，比如说钢筋调差，施工单位按每月上报钢筋进度进行调差，但是工程量少算(钢筋是下调)，首先进行事前分析，调差分为两种，一种是按每月上报钢筋进度进行调差，一种是按现场监理报告的浇捣令进行调差，如果工程量同样的情况下，施工单位上报的方式还可为公司节省费用，因此，按照对方的思路进行核对，把正确的工程量及时核对调整回来，无形之中为公司节省费用支出。

5)有工程量计算式中，要仔细核对，预防施工单位有意识的多算，可能会比较隐蔽，可能会存在计算式工程量与计价表内工程量不一致情况。

6)要认真总结经验教训，对于核对过程中认识自己业务能力不足之处，要加强学习，认真分析。