三四线城市房价合理性研究——以蚌埠市为例

■ 姚莹 吴洪涛 胡艺凡 马瑞雪（安徽财经大学经济学院）

一、引言

1998房改政策的出台，标志着房地产全面市场化的开启。自此个人购房逐渐取代单位购房，房地产市场进入高速发展阶段。如今，房地产行业俨然成为我国支柱型产业。与此同时，房地产价格也在逐年上涨，且房价的增长速度远远超过了居民收入的增长速度。2013年我国35个城市房价收入比均值约为10.2，这一比值远高于合理的取值范围4-6，可以看出我国房价偏高且存在市场泡沫。对此，政府也在不断出台各种政策调控房价。2016年《政府工作报告》中提出“一城一策，因城施策”，随着这一政策的实施，一二线城市房价上涨势头得到有效遏制，增幅开始放缓，但三四线城市的房价仍然维持较高涨幅。我国三四线城市众多，涉及面广，对三四线城市房地产问题的研究具有重要意义。本文通过分析蚌埠市房地产业状况进而探究三四线城市房价波动合理性，研究三四线城市房价上涨的根本原因，通过我国住房制度改革的政策导向，探讨三四线城市未来房地产良好发展路径。

二、蚌埠市经济发展基本状况分析

作为地处中国南北地理分界线秦岭—淮河线的全国性综合交通枢纽城市，蚌埠凭借其优越的地理位置优势以及自身努力，自改革开放以来经济实力不断增强，人民生活水平不断提升。从2013年到2018年六年间，蚌埠市的地区生产总值逐年增长。蚌埠市GDP从2013年的1007.85亿元逐年上涨，到2018年达到1714.66亿元，六年间共增长706.81亿元。2018年地区生产总值位列全省第四，全年增速达8.5%。三次产业也在齐头并进，第一产业增长3.5%，高于全省0.3个百分点；第二产业增长9.2%，高于全省0.7个百分点；第三产业增长9.4%，高于全省0.8个百分点。经济结构持续优化。

三、房价波动影响因素分析

（一）需求因素对房价的影响

经济学中价格理论指出：“市场中的价格实际上是供给曲线与需求曲线交点所对应的均衡价格。”在房地产市场中影响房价的因素实质上皆是通过影响供求关系从而发生作用的。首先从需求角度寻找影响房价的因素。

1.城镇居民可支配收入

房产对于居民来说既是一种刚性需求，同时也具有投资属性。从2009年到2017年，蚌埠市城镇居民可支配收入逐年攀升。这意味着蚌埠市城镇居民的购买能力不断增强，对于房产的有效需求也在不断增大。从经济理论上分析：需求的增大导致需求曲线的右移，与供给曲线相加在新的均衡点所表示的均衡价格则会增大。所以从理论角度分析发现：蚌埠市房地产价格与城镇居民可支配收入具有正向关系。

表一蚌埠市城镇居民家庭人均可支配收入（单位：元）

表1

2.人口流动与城镇化

社会经济中最重要的因素就是人口。房地产的需求主体也是人，所以一个城市的人口数量及结构都是影响房地产市场发展的重要因素。人口的增加带来需求的增加，进而刺激需求的增大。而数据显示：从城市等级角度来看，我国人口主要向成都、重庆、杭州等新一线城市流动，三四线城市中，有70%左右的城市遭遇着人口净流出。2017年蚌埠市流出人口比重为22.6%，比上年增长1.95%。可以看出，蚌埠市正面临着愈加严重的人口流出压力。人口的流失导致对房产需求的下降。

另一方面，蚌埠市城镇化进程是在不断加快的。城镇化是社会经济发展的必然规律，实际上就是将农村人口转变为城市人口，农业用地转化为城市用地的过程。一般用城镇化率表示其程度。2018年，蚌埠市城镇化率57.22%，比上年提高1.91个百分点。城镇化的提高意味着更多的农村人口进入城市，进一步带动住宅、商业性房产等各类房地产的发展，扩大需求。

（二）供给因素对房价的影响

1.土地价格

生产者在一定价格下愿意提供多少产品，跟生产者所能获得的利润密切相关。售价一定时，利润的高低主要取决于成本的大小。房地产作为资本密集型产品，运作资金巨大，动辄上亿。从建造到销售，各方面成本复杂繁多，这里主要分析占比较大，有代表性的地价因素。地价的高低对最终的房价具有很大的影响。目前，我国土地制度为社会主义公有制，单位和个人只对土地拥有使用权。土地的出让方式主要为：招标，挂牌和拍卖等。所以地价是一个不确定性因素，它往往取决于土地的地理位置，用途和使用时间等多种因素。根据地价监测数据显示，以2000年为基期，2015年蚌埠市综合地价指数为349，2016年增长3个点数，2017年的整体综合地价指数达到366，比上一年增长了14个点数。近三年的土地价格指数一直呈上升趋势。不断增长的土地价格加大了房地产开发成本，房价则随着上涨。

2.房地产投资开发额

观察2007年到2017年的房地产投资开发额变化可知，蚌埠市近十一年间投资额整体呈现出上升的势头。只在2016年的投资开发额比上年减少了40.02亿元，但紧随其后的2017年，房地产投资额增长了38%，达到了538.88亿元。蚌埠市房地产市场上投资金额的不断增加，吸引着越来越多的目光投向这一行业。当越来越多的部门或企业进入房地产行业中，一方面在不断促进该行业的发展与繁荣，另一方面也酝酿出各种投机行为，带来房地产泡沫等一系列问题。

（三）政策因素

1.利率因素

利率对于房价的影响从供给与需求两方面分析。当利率下调时，从供给者即开发商角度来看：社会投资会增加的同时，投资开发房地产的成本也相应降低，开发商增加供给的意愿增强，社会总供给增加；对需求者也就是普通购房者来说：利率的下降意味着贷款利息的减少，导致购房成本降低，对于房产的需求增加。

2.政府宏观调控

除了通过调节利率影响房地产价格走势，政府还可以税收来调节房地产经济。政府可以通过增减税种以及调节税率大小影响房地产交易或投资的成本。

四、三四线城市房地产发展过程中存在问题

（一）房价降温困难

自中央提出“住房不炒”政策方针以来，一二线城市房地产逐渐降温，房价呈现明显回落趋势，但三四线城市房价依然火爆，上涨势头不减。从图四中可以看出近十年蚌埠市房价基本处于逐年上升趋势。2017年三四季度房价更是突破6000元/平方米，最高达到6466元/平方米。虽然自提出“住房不炒”政策以来，政府调控力度不断增强，从蚌埠市房价来看，效果还未显现出来。

表2 蚌埠市近年平均房价水平

（二）空置率

随着“住房不炒”等政策的落实，炒房热潮逐渐降温。但炒房者们的退出并没有使三四线城市的房价有所下降，反而房屋空置率居高不下了。没有了炒房者的囤积空房的行为，为何空置率没有下降呢？因为政策的不断出台，炒房者已经无法获得更多的利益了。但受政策影响的还有在外务工人员，他们受到限购、限贷等政策的影响，不得不回到家乡购房。资本的聚集导致房价有增无减。同时这些在外务工的人口对于三四线城市来说是流出的，空置率上升也就不言而喻。另一方面，短期住房销量的增加进一步吸引了房地产投资开发，房屋供给量与房价同步增长，对于三四线城市的中小城镇以及农村居民这些刚需人群来说，他们更加买不起房子，库存量的增加进一步抬高空置率。

五、政策建议

（一）加强房屋租赁市场建设

从三四线城市发展可以看出，较低的城镇化水平导致住房刚需人群的压力增加。而他们短期又无法负担起购房能力。这时，房屋租赁市场的发展就显得尤为重要。增加公租房供应量，从根源上解决需求人群的住房问题；严格把控房屋租金波动幅度，出台调控政策防止出现租金过高现象出现。

（二）加强三四线城市发展

由于一二线城市的不断发展，以及陆续出台的人才引进政策，三四线城市人口不断流入大城市。为挽回人口流失，增加三四线城市房屋需求量，国家层面来说，应协调区域发展，合理分配资源。只有三四线城市生活质量提升，资源优化，才能吸引人口，更好发展。