浅谈房地产样板间的精装修设计与施工管理

姚丽蔚

(天健世同置业(上海)有限公司，上海 200125)

1 样板间和精装修住宅的关系研究

1.1 精装修住宅的相关特点分析

对于精装修住宅而言，它在这些年被越来越多的大众消费者所推崇，其很大一个原因是精装修免除了很多人装修困扰，迎合了部分消费者的购房需求，减少了购房上不必要的麻烦；此外对于投资者而言，如果将房屋的装修款计入购房款中，就可以有效地降低置业的难度，还能提高售房的销量；不过对于一些追求生活个性和注重生活品味的人群来说，他们很多都不看好精装修房屋，因为可选择的余地较小，很多人更愿意购置普通商品房，然后自己装修。

但是不管怎么说，精装修有它的优势可言，精装修的房屋不仅提升了附加价值，对于房地产开发商来说，精装修的房屋还能促进销量，增加项目的卖点。不过有利必有弊，精装修房屋相对于普通房屋而言，既增加了成本也增大施工难度，尤其是在管理运营上的成本都会很明显提升。不管是在设计，还是到后面的施工管理，都将会做相应调整，比如从合作单位的选择到方案的确定，再从材料的进场到施工管理、质量监控和售后服务，相关企业都需要做好严密的规划以及定制相关管理体系，并且在此期间还需要明确各个合作单位之间的权责范围，因地制宜地合理分配资源，将资源配置最优化。所以不难看出不管是对于施工方还是开发商都有很高的难度要求。

1.2 有关于样板间的形式和特点分析

1)毛坯房，它没有任何的装修，价格也是其中最便宜的。购房者看到毛胚房通常是实实在在的户型、墙体、管道及地面等。

2)交房样板间，这种房屋通常一般是按照交房标准进行过一定的简单装修的房屋，并且其中通常不会涉及复杂的家具、灯饰和墙面修饰，属于普通型装修。

3)豪华装修的样板间，这种样品房是经过精心装修以后的房屋，并且按照购房者要求进行的，通常也将这种装修叫创意样板间，这其中所装修的点就比较多，比如一般都配置了精美的家具、灯饰和装饰品等。

除此之外，豪华装修的样板间还注重细节与品味，一般是为高质量购房者定制购房需求，并且整个房屋注重设计个性，凸出表现风格，所以其也会有适当淡化房间原有功能的特性，而它也注重利用房屋设计上的表现形式来赋予房屋不一样的视觉体验，并借助设计手法来制造一些产品的亮点和记忆点,在参观过程中令客户感觉愉悦，以此来诱导购房者购房。精装修住宅进行交房时，它必须严格按照现房的尺度、结构来进行设计，房屋内各个环节都应该保持一致，比如说卫生间的管道布置以及厨房各个功能区都应该一致，绝对不允许出现误导消费者购房现象的出现。最后在设计方面，还需要注重对房屋实用性的体现。

1.3 样板间与精装修住宅关系分析

样板间跟精装修住宅有着本质上的区别，不过两者也有着重要的联系。两者之间的区别在于，一个只用于向观众展示，并不具备实用价值，而另一个则主要用于商用，并不拿来展示。

所以说豪华装修的样板间也更接近于实用商品房，不过它有标杆的作用，具有极强的艺术性，并且其中强调设计师的个性；另外精装修住宅是面向大众消费者的产品，它注重实用性以及共同性要求，所以两者间就有一个很明显的区别，也就是个性与共同性是相悖的，因此，可以理解为样品房是购房者的购房参考，前期强调个性，当成精装房屋以后，它则强调共同性，满足消费者实用需求。所以在设计时相关人员就需要掌握两者间的关系。

2 精装修住宅在造价成本上的分析

通常来说，参照销售的面积来做评估，一般单位的装修造价与精装修住宅的售价按照1∶8～1∶10来定。笔者近期负责管理的一个项目，位于上海临港，售价为23 000万元，精装修的成本为2 000元上下，占售价的9%左右。一直以来，精装修的房屋要满足消费者物超所值的愿望一直是设计师与开发商遇到的难点问题。为了更好平衡消费者与开发商之间的矛盾并解决问题，这就需要设计师跟开发商合理设计、合理选材，从而满足消费者需求。材料注重品质，也需要注重设计形式，如何选材将成为精装修的重点，其中还需要注意不同材料间的相互映衬。厨房中的一些重要功能器件，如油烟机、厨卫等要与设计风格相匹配，并且尽可能购置知名品牌，让消费者满意；而对房屋室内精装就需要注重很多细节，比如瓷砖的选择就包括了地板、墙砖等一系列材料，不同的材料还需要考虑颜色、形状搭配以及材质，有的是有机合成、有的是大理石、还有的是木质品，由于表面差异不大,所以在选材时就要考虑其性能与美观性要求，可以不必追求品牌，但是一定要保证质量。

3 精装修住宅的设计要点

3.1 面向消费者需求设计

第一，设计风格，风格是精装修的重要关键点，也是吸引消费者重要的手段，所以设计时设计师就需要对设计风格进行精心把控，从而抓住消费者购买欲望；第二，考虑实用价值，并不是所有消费者都需要焕然一新的房屋布局，有些购房者更加注重实用价值，比如空间明暗、空间布局、一些人性化的设计等，这都会成为吸引购房者的重要参考因素，肯定会得到一部分购房者的特别青睐，不过过分追求实用也会受到一些消费者的反感，这就需要设计师好好把控。所以一个房屋精装的设计既需要创新，也需要实用，更需要满足消费者的主观诉求，因此，设计时必须把握好设计的分寸、锁定一个适宜的可平衡大众化和艺术性的临界点，从而更好地吸引消费者。

3.2 定位成本与品质设计

精装修的设计既需要满足消费者需求，也需要满足开发商设计要求，精装重点不在于设计风格，而更加注重对装修工艺的改良，从而保障产品的质量和实用性。因此，在进行精装设计时，尽可能地优化需求配置，优化成本控制，也要注意品质保障。如何有效利用材料，科学合理的设计，将对于施工质量、施工成本带来重要影响。若采用非知名的地砖、涂料、地板等材料进行设计，可通过合理的施工工艺和合理的色彩搭配提高设计效果与设计质量，同样也可通过这种办法给消费者不一样的视觉体验，营造出极高的生活品味。

4 施工管理分析

4.1 强化质量监管

1)强化测量控制：这些就包括对建筑施工中的相关测量数据进行更加严格管控；对使用的测量工具有选择性要求；强化数据标准，按要求执行等。

2)落实指令文件控制：对于承包房屋建筑的施工企业，监管方管理人员要进行书面形式的文件控制，这样及时指出问题发生点，及时改进，并做出相关追责制度。

3)注重实验控制效果：相关实验得出的数据将决定房建所需要的用量，所以相关管理要强化此项工作，保证数量也要保证质量。

4)精装设计必须符合房屋设计要求，对于其中涉及到的相关规章制度也应该严格执行，保障质量与设计风格。

4.2 强化安全管理

安全永远是第一位，所以整个施工管理，就需要做好相关安全准备。这些就包括了强化安全意识；合理、安全化工作流程；做好施工环境安全措施准备等，此外施工单位还需要定期做好相关安全培训工作，保证人员上岗都是符合安全、规范要求。

4.3 精装管理中的一些重点分析

精装管理需要与房建工程做好有效配合，所以在相关施工单位进场后，房地产公司现场管理人员就应该做好合理的监管工作，与施工单位进行密切配合。其中就需要房地产开发公司相关人员组织土建总包、精装修单位、监理单位依照合同总工期，土建移交情况最终明确关键节点。除此之外，有关精装施工单位需要按照合同上的关键节点进行进一步的施工节点优化，从而保障施工质量与施工期限。

1)土建移交场地迟，对时间会产生影响，所以相关单位要及时做好交场工作。

2)垂直运输的效率影响因素，这与人员安全管理有关，所以相关人员应该做好合理任务分配，保障进度顺利有效完成。

3)精装修单位的劳动力投入，相关精装施工单位人力多少也对施工进度有着很大影响，所以就需要房地产开发商与施工方做好有效沟通，保障在工期内顺利完成。

4)泥水及复杂的木作业，这也是影响因素之一，做好有效的监管，合理分配任务以提高工作效率。

4.4 精装修住宅的施工质量控制

除了以上需要注意的点外。还需要做好材料、设备管理和质量控制，因此，这里就需要对所有的材料和设备做好严格的质量检查，这些就涉及到这几点：包括了对材料的品种、规格、外观以及尺寸等信息都需要做好严格监管，这些参数必须符合精装设计要求，满足最终的设计和规范要求。对相关施工材料的监管，需要对产品的完整，产品合格证书，产品的质量以及使用说明书都应该做好严格的监管，最后还需要对相应的材料做好性能实验，比如粉刷墙体的墙胶、水泥粉都应该做质量测试，其内部甲醛等有害物质是否满足国家规定要求，若其中产品不符合要求应该及时更换；对材料进行质量测试，比如水泥、墙胶等材料进行针对性实验，是否满足设计施工的质量要求，并做好相关产品性能测试报告以及有害物质含量试验报告，最后综合性考虑设计要求，并提出最佳方案。做完相关材料的质量测试实验以后，还应该将材料和设备进行合理管理，比如在施工结束以后，都应该将两者进行单独存放，由于一些材料以及工具具有危险性，所以务必将危险性高的工具以及材料进行严格存放管理，保障施工人员的安全。最后还需要明确检验报告和记录是否保存完整符合施工要求，确保工程在交尾阶段每一个环节都有相关材料可以进行及时查询。

5 结 语

随着社会的发展与进步，人们对于精装住房的需求也与日俱增，在一定程度讲是人们对于生活方式的转变，越来越多人注重对产品风格以及实用价值的追求，而这也符合社会发展所需。所以不难发现，精装房屋从某种程度上是推进住宅产业化的一个过程,促进我国房地产的标准化发展。不过精装对于房屋施工、管理也提出了更高的要求，不管是质量还是功能性都有了进一步提高，所以如何做好精装设计与施工管理工作将是房屋精装工作的重点内容，才能有效促进企业快速发展。

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