机构养老项目开发运营模式调研

闫瑾

一、背景

（一）我国已经进入人口老龄化社会

当前我国的人口老龄化现象已经进入了一个快速发展的阶段，目前和今后的老年人养老已经成为我国整个社会和政府关注的一个非常严峻的现实问题。依据相关数据统计，在2000年的时候我国超过65周岁的老人占我国总人口的百分之七左右，自此以后一直不断呈上升趋势。截止到2016年我国的65周岁的老人已经超过了1.5亿人。到了2017年我国的老年人仍然呈现上升的趋势。65周岁以上的老年人在我国总人口当中的比例占据到了11.4个百分点。十年来，我国的老年人口数量一直呈加速上升的趋势。因此，结合我国人口国情的实际情况，机构养老项目的开发运营已经成为一件比较迫切的事情。

（二）国家和地方重视养老产业的发展

近几年，国家发布了不少关于老年人养老的相关政策，从养老设施建设、用地、政府购买服务、社会资本进入、医养结合、养老服务体系建设、互联网+养老、智慧健康养老、标准化建设、人才培养、养老服务补贴、金融支持、税费优惠等各个方面都提供配套扶持政策。

（三）调研的目的和意义

为进一步提高国内医养结合养老机构的掌握和了解，为企业的转型发展提供决策依据，我们分别对上海、张家港、杭州、嘉兴以及安徽省内合肥、宿州、宣城等10个养老项目进行了实地调研，学习养老项目的开发理念、项目定位、规划设计、配套功能、产品构成、服务内容、运营管理等。

二、调研情况

（一）养老项目开发企业的情况

在所调研10个养老项目中，项目投资开发主要是民营企业，投资开发企业多数为房地产开发企业。

（二）项目用地情况

考虑项目融资和办理相关手续的需要，开发企业几乎全部选择出让的形式取得项目用地。用地性质有近一半是商业用地，其他为医卫用地和服务用地，开发产品以养老公寓和护理院为主。项目多数选择城市郊区、环境资源相对较好的区域。

（三）建设内容

调研项目的建设内容主要为老年住宅、养老公寓、护理院、医院以及相关的服务配套（包括餐厅、多功能厅、老年大学、康复中心、影视厅、健身室、乒乓球室、棋牌室、阅览室、便利店、理发室等）五个功能性区域。

所调研10个项目的养老公寓和老年住宅，养老公寓建筑面积区间在35-90平米之间，主力户型面积在35-65平米之间，房型设计多为一室一厅一卫和两室一厅一卫。

（四）装修标准

所调研项目均为精装公寓房，体现适老化：

1.入户方面的标准：入户的置物架、无障碍入户、子母门、可视对讲系统等。

2.室内设施方面：地暖、起夜灯、防眩光照明、墙角圆弧处理、无障碍通行等。

3.家具方面：圆角处理、老年沙发、老年床垫、老年用床等。

4.厨房方面：无障碍下拉橱柜、下拉式储物篮、高照明度操作台、开关式插座等。

5.卫生间方面：防滑地板、无障碍盆柜、暖气片、无高差浴房、安全扶手、沐浴坐凳、高差斜面处理等。

6.公共配套方面：风雨连廊、休憩座椅、担架电梯、视频监控、感应移动门等。

7.智能设计方面：人员定位系统、红外识别系统、紧急呼救系统、入户感应灯、不活动通知等。

（五）服务内容

服务内容主要是提供医养健康、医疗、生活服务（健康管理、膳食管家、社交管家、旅居管家服务、生活管家、智慧管家）及配套老年活动中心（茶吧、咖啡吧、VIP影院、多功能厅、健身房、瑜伽室、台球室等）、餐厅等。

（六）运营模式

养老项目开发类同于传统的房地产开发，先期成立房地产开发公司对项目进行开发，后期成立专业运营公司对养老项目各种物业和服务进行运营管理，一般采取“会员费+年费”、“ 押金+月费”的收费模式。

三、结论

（一）部分房地产企业将房地产开发与养老服务产业结合，把养老服务融入房地产开发项目中（即打造房地产+），适当配置养老产品和服务设施，增加适老化设计内容，丰富房地产项目产品。

（二）养老项目开发产品主要是老年住宅、老年公寓、护理院及相关服务配套等；项目资金回收方式基本为租金、会员费、押金及相关服务费用。养老项目总投资较大，投资回收期长，多数项目采取销售、会员制、押金等方式快速回笼资金，后期通过运营提供相应的服务，获得收益。

（三）机构养老服务产业尚处在市场培育期，项目的运营管理经验和技术尚不够成熟；在项目运营上，一般均采取与专业的运营管理公司合作，或聘请专业顾问进行指导。

（四）项目采取适老化设计，配置的适老化产品和设施逐渐成熟，公寓户型适用紧凑舒适，通过与专业公司合作提供提供全面、精细服务。

（五）项目区域不同差异大。一线城市与其它城市养老项目经营模式、产品品质、服务内容等差异较大，且区域不同老年人的养老观念差距也较大，发达地区养老市场培育期相对较短。因此养老项目要根据不同的区域，结合当地老年人养老观念和经济状况，制定相应的开发、运营模式。

四、结语

综上所述，从调研情况来看，机构养老项目的开发、运营刚刚起步，社会资本投资机构养老服务产业才开始逐渐走向正轨，但部分企业已经在大好形势和国家政策的支持下觅得先机，提前布局抢占市场、创建自己的品牌，同时也带动了我国机构养老事业的发展。